听完巴菲特讲投资，我又盘了一遍日本房产

北京时间5月4日晚，万众瞩目的第54届巴菲特股东大会正式召开。 伯克希尔·哈撒韦公司首席执行官

沃伦·巴菲特和副主席查理·芒格接受来自全球各地与会者的提问，6个小时共回答了全球投资人55个问题。

会议现场高朋满座，目测超过5万人。有老人也有小孩，有行业大拿也有业余爱好者。

不知道看完这场会议实录的你有没有什么投资收获，暖灯君随后将在文中跟大家分享从中收获到的房产投资箴言。

首先我们来聚焦日本购房者的大致情况，看看到底是哪些人在买房、投资。

日本买房主力军有哪些？

日本单身女性

剧中的女人卖房子厉害，现实中的女性买房子也越来越厉害。

在中国，某房产平台发布的《2019年女性安居报告》显示，2018年中国有45.7%的女性买房，创造了7年来的新高。其中，七成女性没有接受男方的资助，但有接近一半人接受了父母的资助，三成人完全靠自己买了房。

在日本女性购房者也越来越多。2019年2月13日，日本电视台报道的“为女性创造舒适生活研究会”机构的调查表明，年轻单身女性买房者越来越多。数据显示，20-30岁年龄段内，对购房感兴趣的女性已经从2016年的12%增加为2018年的18%，并且会持续增加。女性逐渐成为买房主力军之一。

已婚夫妇

如果说一个人生活还愿意将就，那么以一个家庭为单位的责任感会更重。虽然日本人没有中国人那么深的“有房才有家”的观念，但是有自己的房子的确会增加家庭的安全感和幸福感。

买/建房子在日本被称为“人生最大的消费”、“终极的梦想”、“工作的目的”等等，夫妇二人一起建设住宅更能稳固家庭。这种家庭持有自住房的需求会随着年龄的增长越来越旺盛。

哪些中国人在日本买房？

日本房产的海外投资者中，中国人也占据越来越大的份额。在日本买房无外乎两种情形，一种是自住，一种是不动产投资。

自住和投资买房情况不同

1父母给在日本留学的子女买房

在日本留学，租房是一笔不小的费用，在“衣食住行”里占据大块头。以首都圈为例，每月房租的一般行情接近6万日元（约合人民币3800元）左右，这还是学生居住的条件一般的廉价租房。

所以有经济实力的留学生父母会给子女充足的物质支持，直接买一套房子比租更划算。而且学校附近的房子升值空间也大，等子女完成学业后如果回国或者另有打算，在日本的房产就可以用来出租，收入可观。

这一点跟日本本土情况大相径庭。由于高昂的赠与税和日本人的独立意识，日本父母基本上不会给子女买房，也很少会有在子女成家后一起居住的情况。在日本，租房是常态，85%的年轻人都是租房子过日子。

并不是说日本人不买房，而是他们普遍买得晚。日本人很多都是到了40多岁，家里的孩子长大了，才贷款买一个一户建小别墅，然后慢慢还贷直到退休。

2子女给父母在日本买房养老

如今生活水平提高，不少人产生了去海外养老的需求。之前的热播剧《都挺好》中，主人公苏大强前期也是费尽心思想跟大儿子去美国养老。现实中子女为父母在国外买房养也老大有人在。

在考虑距离、时差、文化差异等因素后，日本是个不错的选择。日本社会高度发达、距离很近且只有一小时时差。另外日本与中国文化相近，生活在有很多汉字，即使不懂外语的老年人也比较容易适应。最关键的是安全与健康，出门不必担心安全问题，空气质量也比较放心。

除了以上两种，也有比较奢侈的目的——度假专用。中国人喜欢在全国各地购置房产以备度假之需，只要资金充足，在国外购置房产也不在话下。以国人对日本的旅游热情程度，在当地买房度假不失为一种优选。

3大额投资

前段时间万达董事长王健林现身东京银座的视频引发热议，目测有意投资日本房产。2015年一名中国富豪在日本东京以约13.7亿日元（约7261万元人民币）的价格买下了两间相邻的新建住宅房屋，创下2004年以来东京新建住宅卖出的最高价，让人感受到了中国人的豪气，买起房子来也毫不手软。

4小额投资

有一部分资金闲置的中产也把荷包向日本房产打开，他们做不到富豪或企业单位的“一掷千金“，但是日本众多小型公寓也能满足他们的单笔投资金额要求。

60万元人民币就能买到东京都的一间公寓。

上到几亿日元的酒店、写字楼等商业物件，下到2000万日元以下的小型公寓，不同需求的投资者都在把目光投放到日本房地产市场。

总的来说，跟其他地方一样，在日本买房子的人越来越多，买房的群体越来越多元化。但不管是什么性别、国籍，买房子的一个共同作用是落到实处的奋斗目标和动力。房子更像是一个有形容器，承载了梦想、和对幸福的渴望与追求。不得不说买房子也跟人性有关。

回到开头的巴菲特股东大会上，11岁的中国男孩也提出了关于人性的问题：”对人性不同的理解如何帮助到你做更好的投资？“

巴菲特表示越老越懂人性，芒格的回答则提到李光耀的一句话：“看看什么是行之有效的，然后去行动吧”。对投资者来说，不管是投资房产还是其他资产，这都是一句实用的箴言。心动不如行动，找到行之有效的方式让你的投资利益最大化。

巴菲特、芒格二人在应对与会者的回答中，不乏在房地产行业也能触类旁通的经验之谈，暖灯君总结了以下四点抛砖引玉。

1. 只投资自己深入理解的领域。即便是看好但不熟悉的领域，比如5G等科技行业，巴菲特也不会贸然投资。所以巴菲特“不会对所谓的另类投资感到兴奋”， “不会参加我们不理解的比赛”。

这一点在房地产行业同样适用，对于一时燥热的新兴房地产市场，贸然跟进并不理智。看不清背后逻辑的情况下为何不选择已经成熟的可以看得明白的市场进行投资呢？

2. 看似高回报的东西可能会带来高风险。巴菲特认为比特币投资类似赌博：玩比特币的人不会赚很多钱。急功近利在房地产投资领域也是大忌，比方说房产10%的回报率背后的风险你有考虑过吗？

3. 现金流的保障异常重要。“现金对于一家公司的重要性就好比氧气对于人的重要性。永远不要在事情发生时毫无准备。”对于个人来说亦是如此。如果投资日本房产你更容易得到一笔相对稳定的现金流，相比股票

4. 巴菲特的一句名言：“我们应该永远愿意持有某样东西。”长期持有在日本房地产行业也是有明显优势的。比如出售房产时产生的增值税：5年内，增值部分的税率是 30%，5年及以上税率为15%。持有时间超过5年的税率是未超过5年的税率的一半。