文|笑笑
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文中部分图片来自于网络
朋友，你是不是想要买房？
你是不是想要卖房？
你是不是想用卖房的钱买房？
如果你的回答是“Yes”
那么走过路过不要错过了！
这一次小住不仅会运用到这几个月来走断腿探盘的经验，连已经丢下多年的金融知识都从脑海深处翻出来了，只为了给大家更合理的买房计划。
如今的住粉们已经不能简单地满足于楼盘信息了，他们给小住提出了更高的要求，这一次寻求解答的住粉要求非常具体了。
她如今家有2套住宅，希望卖出一套后，用卖房的钱购买一套面积更大，环境更好，业态更高端的住宅，区域稍微偏远一点也没关系，可以等新房的区域发展起来后，再搬家卖出如今居住的住房。
小住就需要根据她如今挂出去的二手房价格，规划她的换房计划。
基本信息
二手房区域：新牌坊，面积套内120㎡精装房。
现居住地：大竹林片区
置业需求：四室户型、洋房或大平层、距离轨道交通1-2个公交站点内，总价和即将出售的二手房差不多，可以适当上浮。
购买住房最重要的决定因素，当然还是价格了，也就是说这次的置业推荐最重要是要看即将出售的二手房价格。
小住查询了一下，目前新牌坊区域精装的套内120㎡左右的二手房，价格从160万到180万不等。也就是说购置新房的总价在180万-210万左右。
180-210万左右的大平层或洋房，从小住所了解到的区域来看，大热的礼嘉、中央公园基本上不要想了，悦来、蔡家或者鹿角、龙洲湾相对来说更合适一些。
推荐一：御璟悦来
此前小住写过御璟悦来的探盘，位于悦来生态城，紧邻地铁高义口站。
小住上次探盘时推出的是75-92㎡的小户型，单价1.6万左右。当时它打动小住的就是把90㎡以下的户型做出了大平层横厅的效果，实用性比较高。当然，这个户型肯定不适合本期的需求。不过最近御璟悦来推出了建面138㎡，实得156㎡的跃层产品，总价210万左右。
往期链接：小住探盘29弹|这个75㎡的户型 还蛮打动我的
推荐二：龙湖椿山
龙湖椿山是纯洋房别墅产品，位于在建的蔡家大桥附近，距离曹家湾轻轨站2公里左右。
套内面积96㎡-138㎡，均价1.4-1.6万左右。138㎡的户型3卫设计，套内122㎡户型比较符合需求，总价在200万左右。
往期链接：小住探盘第37弹|龙湖椿山：各有各的好，就怕做比较
推荐三：朗诗乐府
同属蔡家的盘，和龙湖椿山紧邻。
大平层套内109㎡和116㎡两种，格局一样，仅大小有区别，价格在180-210万。开放书房+客厅的横厅设计以及客厅+餐厅的两面大窗户，在户型设计上比较合理。
优势是有大面积的属于自己单独使用的公共区域以及带地暖、新风、中央空调的精装修，能节省大量的装修费。
往期链接：小住探盘38弹|朗诗乐府·看看东部的开发商如何做精装修
推荐四：协信敬澜山
位于巴南龙洲湾，距离轻轨鱼胡路站1.6公里。
叠拼户型比较推荐，每个户型都带花园或露台，赠送率高。诸如建面141㎡户型，套内119㎡，总价190万左右，两个露台面积达72㎡，挑空现浇有25.4㎡，实用度比较高。
往期链接：小住探盘25弹|今日没房，下回请早，难道房子卖得怎么好？
如果你以为光是推荐房子就太天真了，小住还会帮你算一算账。
假设出售的二手房最终卖价在180万，而业主最终决定购买一套总价200万的房子。因为是二套房，所以首付需要四成，也就是80万，贷款利率上浮20%。不要小看这20%。若是按照基准利率，贷款30年总共需要支付109.2万的利息，若是上浮20%，那么利息总共就需要135.7万元。
也就是说，首付80万，每月还贷7102元，手上还能有100万现金，预留40万装修费用后，手上还能有60万的现金。
与此同时，当搬到新房后，还能将目前居住的房子卖掉。小住查询了一下，目前该房屋的二手房价格在230万左右。不考虑未来2年的增值，只以230万计算，那么最终该住粉手上会有290万现金。
以最保守的银行一年期定期理财4.1%的利率来算（实际上290万现金的情况下可以寻找到更高的理财收益，8%都有可能），每年的年收益就是11.89万，平均每月9908元，可以完全覆盖所有的贷款月供，还有剩余2806元。
当然，也可以选择全款支付。
简略掉其中可能产生的借款成本等，扣除掉40万装修费，最终再卖出了现在居住的住房后，手上能有170万现金。
同样以4.1%的理财利率来算，每年可以有69700元收益，平均下来每月能有5808元。从这点来看，全款支付的性价比略高于贷款。
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大家有哪些想要了解的楼盘呢？欢迎广大住粉们留言或私信给小住，小住帮你去看。添加小住的微信（sixidichanhao），愿尽所能帮助大家！
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