不管樓市怎麼變，韭菜總還是有的割。
就像拼多多異軍突起一樣，京東和淘寶再牛逼，放到整個中國市場也是一小部分。
在蘇州包括多數大城市做房產很難很難了，但小縣城的韭菜可是又嫩又野啊，迎風飄搖，讓人真的很難抗拒。
那些在一二線城市已經失效的打法和產品，在一二線城市已經被淘汰的營銷人，重新在小縣城找回了成就感！
/歲歲年年人不同，年年歲歲豬相似
今年疫情前小西回了趟蘇北老家揚州寶應縣，沒有白待著，把老家的魔幻樓市體驗了一遍，一個月工資人均3.5k的小縣城房價高達1w/㎡，快趕上無錫了。
韭菜割到自家門口，我內心五味雜陳......看了十幾篇寫十八線小縣城樓市的文章，總覺得不痛不癢，今天想說下我的真實經歷和感受。
01
迎風飄搖，首先要有個風。
沒風不行，開發商在十八線小縣城慘敗的經歷並不少見，不瞭解小縣城的形勢，用一二線城市的認知觀點貿然進入小縣城市場，不太行。
這個風是什麼？各種重磅利好、城市規劃、產業引進？
哪呢，我沒看到啊，頂多增加幾個基建商場遊樂場，學校醫院毫無道理地挪來挪去，依然保持著全方位的粗放。
說實在的，縣城原住民已經有房子了，而周邊鄉村真不必要在縣城買房，想去玩開車半小時就進城了，農村大別墅住著不香嗎。
農村人沒有什麼買房投資的概念，房子對他們來說就是消費品，需要傾盡一輩子積蓄的消費品，所以他們更傾向於全款買房，高額的利率怎麼看都不划算。
所以前面猜測的那些都不足以形成風浪。
農村最注重娶妻生子傳宗接代，只有婚戀的風才能撬動父老鄉親的錢包。
為了給兒子娶媳婦那可是什麼都幹得出來，近些年，曾經結婚必備的農村自建大別墅已經全然不流行，縣城有套房才是香餑餑。
/門檻
中小學區也是個光環，再加上終於教化起來的投資意識，還等什麼？不管能不能全款，只要能湊夠首付的都不會坐以待斃。
甚至一戶人家在縣城買房，整個村齊刷刷進縣城買房。小縣城的營銷人可以考慮多從這個方面入手。
不到三年時間，我老家的朋友幾乎人手一套房，整個縣城都熱氣騰騰，投資客和房產商聞風入市。大概16年開始，老家房價急劇上漲，19年直逼1w+，而工資仍然穩定在人均3.5k。
農村固有觀念很難撥動，它不像一二線城市那麼擁抱變化，幾十年經濟發展一點點改變一點點醞釀，終於形成颱風，小縣城瘋狂起來比大城市魔幻得多，明擺著坑爹的房價說買就買。
從經濟發達的東部小縣城開始，小西預估安徽、河南、湖北等中西部小縣城的風還需要時間醞釀。
02
維持了兩三年的喜氣洋洋吧。
去年，一個開挖掘機的朋友諮詢我買房，說現在買房賺錢，他想在蘇州買。
我說，買不了，在蘇州買房要交滿兩年的社保。他說，沒事我有錢。
我說，這是政策規定的。他說，沒事我有錢。
我說，有錢也不行，這是政府規定。他說，沒事我有人。
好吧。。。
過段時間他又給我打電話，怎麼辦小西，他們問我要社保。
自然沒有什麼辦法。
挖掘機朋友怒轉身回老家縣城，雷厲風行趕在房價下跌前買了套130平的大平層，看老子買不買得到房！
這不是笑話，真實發生，而且我相信不是孤例。小縣城買房有多瘋狂大家應該曉得了哇。
接下來的事情就沒那麼喜慶了。
年後回老家待了兩天，聽朋友說縣城房價降了有人拉橫幅維權，我瞬間一激靈，就恨疫情出不去啊。
事情是這樣的，某樓盤二期房子賣不出去，比一期直降兩千，房子還沒交付呢，這讓一期的購房者情何以堪。
我們那裡管掙錢叫苦錢，可想而知這麼降法，父老鄉親根本接受不了，一場大仗無法避免。
但開發商也沒辦法，需要回款，現在不降價促銷，未來可能降得更厲害。
真就是維持了三四年的熱鬧。
沒有產業和人的支撐，小縣城的漲幅空間有限，高房價純粹就是被風吹起來的，縣城的房子除了過年回家住一下，其他時間空空如也。
想賣，無人接盤。農村自建房沒有流動性，小縣城的房子流動性也不大，整個小縣城都找不到什麼中介。
然而新房還是不停在建，縣城已經沒人去消化那些庫存了。
崩盤。看似波濤洶湧的繁榮一戳即破，然後只留下遍地哀嚎。
03
短期、套利、投機。
小縣城經濟體量和人群少，興起和衰落的週期過快，更能滋養投機分子。
按照風險投資大佬索羅斯的說法，當連我開挖掘機的發小都知道買房子賺錢的時候，說明泡沫快要破了。
小縣城樓市野蠻生長，但在這一點上總是有邏輯可尋，那就是大眾的思考方向往往是滯後的。
大風颳起來的時候，誰都想去飛一會，當群眾們紛紛投身樓市想要賺一筆的時候正是投資客收割韭菜準備離場的時候。
開發商進入小縣城可以是好事，就怕想要迅速套利的，他們不注重長遠發展，不會花時間做真正有利於縣城的規劃。
他們像一堆柴火一樣，將老家的樓市燒得熱熱的，熱得誰都想去添一把柴火。然後藉著這股熱度迅速賣房子賺一波錢走人，導致市場迅速飽和，縣城更加混亂無序，。
當投資客的熱錢退出，人民失業、物價上漲、經濟縮水、老百姓一生積蓄被投機分子捲走。
留下一堆爛攤子給當地人自己收拾。這就是現實。
寫在最後
小縣城不適合投資。
對於普通人來說，自住的話農村大別墅就夠了，想提高居住品質可以，但1w+/㎡的高房價划不來，最後只能砸手裡。
據小西所知，蘇北不僅揚州寶應縣，南通海門、泰州姜堰、鹽城東臺等許多縣城房價都高得令人咋舌。
我有不少朋友後悔，本來努努力可以在大城市付個首付，結果回老家全款買了套房，一年到頭住不到幾天。
其實大家想提高居住品質、想投資升值是好事，說明觀念在進步，但架不住某些人認知進步更快，反過來利用你進步起來的認知牟利。
/我想告訴你這部神劇的名字
不要盲從，保持理智。但可能說再多也沒用，丈母孃依然是購房的最大推動力啊。
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