“2020年恆大要轉變發展方式，我們內部的奮鬥目標是今年要實現8000億元的銷售，2022年銷售突破萬億元，淨負債率降至40%的行業中低水平”，中國恆大董事局主席許家印直言，這是公司歷史性的轉折。
在3月31日的業績發佈會上，恆大宣佈從2020年開始啟動戰略轉型，全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略，核心是大幅降低負債。
對於新的發展戰略，許家印解釋稱，“高增長”就是要實現銷售高速增長，要充分發揮網上賣房的巨大優勢，今年力爭實現銷售8000億元，2022年銷售突破萬億元大關；“控規模”就是要嚴格控制土地儲備規模，實現土地儲備負增長，從今年起土地儲備每年減少3000萬平方米左右，到2022年下降至2億平方米左右；“降負債”就是要實現負債大幅降低，從今年起有息負債每年下降1500億元左右，到2022年下降至4000億元以下，負債率達到行業中低水平。
許家印還在現場算了筆賬：“2018年、2019年，恆大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實現銷售8000億元，回款按7000億元計算，就會增加2500億元的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億元的目標。”
“房地產從此前國民經濟的支柱產業，變為如今的房住不炒，恆大發展戰略的調整，實際上也正是同步國家戰略的產物。到2022年，市場看到的恆大將是一家手握2萬億平方米優質土地儲備，年銷售額破萬億元，且淨資產負債率不足40%的行業優等生。”有業內人士認為，依託全行業成本最低的大量優質土儲，以及公司強大的線上線下銷售能力，恆大“高增長”的目標預計將順利實現，其一季度的銷售表現便是證明。而“高增長”下公司獲取的鉅額銷售回款，疊加“控規模”下大幅減少的拿地投入，“降負債”是水到渠成的事情。
追趕者恆大
順勢而為踩好步點
自1997年成立開發第一個項目，恆大僅用23年時間，便躋身《財富》世界500強第138位，在世界商業史上留下了“恆大速度”。而作為行業三強中的另外兩家龍頭房企，成立於1984年的萬科在世界500強同期排名中位列第254位，成立於1992年的碧桂園位列第177位。
要知道，在恆大剛剛成立的前10年，萬科和碧桂園便已經成為彼時地產行業中的“航空母艦”。2006年，恆大全年銷售額僅17億元，同期碧桂園全年銷售已達79億元，萬科更是高達212億元。顯然，當時的恆大，在萬科、碧桂園面前是絕對的“小兄弟”。
中國恆大總裁夏海鈞直言，“在前20年的發展過程中，恆大都是追趕者的角色，在此過程中，我們的戰略是高負債、高增長。我們抓住了中國房地產的黃金20年，實現了從小的項目公司，到行業前三的輝煌業績”。
而中國房地產經過30年左右的發展，已經被證明是一個強者恆強、贏家通吃的行業，無數從業者的經歷都印證了沒有速度和規模的企業，早晚要被市場淘汰。
對此，許家印也是早有洞察。尤其是在恆大2016年摘下行業“王冠”前，企業獲取的土地增值空間，遠遠超過了為此支付的利息成本。夏海鈞也表示，恆大的最大優勢就在於土地儲備，在做出土地價格增長高於利息增長的判斷後，恆大通過抓住中國房地產的黃金20年，儲備了非常多的低價土地，平均土地成本低至每平方米1800元。
“恆大這些年的高負債，全部換成了土地和銷售規模，獲取大量溢價的同時，也讓公司跑到了行業龍頭的位置，公司可謂充分享受到槓桿紅利帶來的好處，而這背後正是許家印對中國城市化進程的精準判斷。”有行業分析師稱。
可以說，在中國房地產市場快速發展的年代，“高負債、高週轉、高成長”的發展模式已被證明是一條通往成功彼岸的高速公路。
但時代在變，就在2016年恆大登頂行業的前夕，中央財經領導小組在12月份的中央經濟工作會議上明確提出了“房住不炒”的要求。這意味著，絕大多數房地產項目的投資功能將越來越弱，今後更多是承擔起天然的住宅屬性，行業去槓桿的大潮已然到來。隨後，在決策層降槓桿的政策調控下，資管新規、信託融資監管、海外發債受限等監管政策接連出臺，房企的錢袋子開始越來越緊，中國的房地產市場進入了新的階段。
對於恆大來說，也正式告別了20年的快速增長期，步入調整期。因此，從2017年開始，恆大開始對土地儲備以及內部組織、管理架構進行了一系列調整。例如在土地儲備方面，恆大將此前三、四線城市為主的土儲，轉變為一、二線城市為主，截至2019年年末，恆大一、二線城市的土儲佔比高達67%。經過3年時間的精心準備，恆大過去推崇的高負債快速擴張模式正式結束，公司開始步入計劃中的三年轉變期，目標就是要順應形勢降低負債，從而輕裝前行。
坐擁鉅額優質土儲
新發展戰略迎開門紅
財報顯示，恆大2019年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
雖然業績出現下滑，但是從絕對值上看，恆大仍排在行業前三。
值得注意的是，在新戰略指引下，恆大一季度實現“開門紅”，銷售額1465億元大增23%，銷售回款1133億元大增55%，行業排名第一。在房地產寒冬的背景下，這一“開門紅”彰顯出恆大戰略轉型的巨大成效。
尤其是隨著疫情得到有效控制，正常的經濟活動，包括房地產銷售均會逐漸恢復。“再加上未來數個月或有更多寬鬆政策推出，市場的需求將很快回升。”有分析人士稱。
許家印在回答《證券日報》記者提問時也表示，相信金融政策會適度放鬆，增加市場上的流動性，從而利好房地產的銷售。
恆大管理層在線上業績會上透露，2020年恆大年內總可售面積達1.32億平方米，可售貨值達1.27萬億元，充足的可售資源將確保銷售目標的完成。同時，2020年恆大的回款率預計在85%，年內回籠現金近7000億元。
同時，截至2019年12月底，恆大錄得不含增值稅的已售未結收入4500億元，這些已售未結資源將確保恆大未來2年至3年盈利水平持續保持高位，疊加上述快速強勁的銷售回款，將保障恆大擁有充足的資金，持續為降負債的目標提供彈藥。
土地方面，恆大目前的土地儲備高達2.93億平方米，平均樓面地價1800元/平方米，未納入土地儲備的舊改也可提供約萬億元級的可售貨值。
接近恆大的人士介紹，“正是由於鉅額的土地儲備，才能讓恆大在確保持續發展的同時大幅減少支出，為新戰略的實施提供有力保障”。
此外，恆大計劃年內消耗7000萬平方米土儲，並尋找合適的時機補充4000萬平方米，完成淨減少3000萬平方米土儲的目標。“我們認為2020年可能出現大的併購潮，會有好的機會。”公司管理層表示。
而按恆大今年的銷售目標8000億元計算，即便暫停購入土地，其現有儲備也足夠支撐公司未來4年半的銷售。
夏海鈞認為，“按目前公司土儲成本1800元/平方米，總建設成本6000餘元/平方米計算，公司的毛利率和淨利率能分別保持在30%和10%左右，並且能夠長期維持。投資者對恆大的經營和利潤不用擔心，麵粉已經在口袋裡，做麵包我們有清晰定價”。
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