在中國地圖上，從黑龍江省黑河市到雲南省騰衝市有一條看不見的直線，這是著名的“胡煥庸線”，在這條線的東南側43.8%的國土居住著94.1%的人口。河南恰好在這條線的垂直中心位置，像一個支點，統籌東中西，協調南與北。
作為河南省省會，鄭州背後站著的是1億河南人。可以說，鄭州不單單是鄭州的鄭州，更是整個河南的鄭州。鄭州之於河南，就像上海之於長三角，深圳之於珠三角。
然而，2019年鄭州在經歷了春節過後三四月份的樓市“小陽春”後，今年下半年，隨著特價房頻出，不少購房者開始默默觀望，尋求更高的降價空間，以求買到更便宜的房子。
2019年四季度，鄭州整體市場依舊下行。四季度，作為樓市風向標的北龍湖板塊土拍時隔兩年首次出現土地流拍，不僅如此，鄭州主城與環鄭州樓市熱度開始出現輪動效應，全鄭州區域也都出現了項目降價，可以看到當前鄭州整體市場依舊處於低迷期，悲觀情緒依舊。
01
底色好看的鄭州難掩市場低迷
鄭東新區建設正式啟動是在2003年，這一年，眾多知名房企相繼進駐鄭州，逐鹿中原，荒地被開墾，貧瘠變繁華。在此之後，鄭州房地產市場迎來不可思議的幾年，鄭州房地產發展史上重要的轉折點都在這幾年發生。
2008年經濟危機爆發，神奇的是，基於人口優勢，深耕鄭州市的一批本土房企躲過了大波動的一年。2009年起，恆大、萬達、保利等品牌房企紛紛搶灘中原，四通八達的交通，為鄭州的發展插上一雙騰飛的翅膀，每年房價都保持著10%左右的速度在增長，一直到2016年，“三天三地王”，甚至“一日兩地王”頻繁在這塊神奇的土地上發生。
然而這一切一直到限制高價地的“鄭九條”出爐後，這座城市的土地高燒漸退，全年平均溢價率達超30%的日子一去不復返。
“新一線城市”“國家中心城市”“自貿區”“雙城模式”……隨著鄭州的標籤和規劃越來越多，鄭州在高速發展著的同時，限購、限貸、限價、限售、限商等調控政策依然不斷。從年初“千人搶房”的瘋狂，到年末“0首付”促銷；從環鄭地市“地王”頻出，到土地市場底價成交、流拍頻發，一切浮華終散場，市場重新表現出理性的一面，底色好看的鄭州難掩2018年至今的市場低迷。
02
2020年隱有緩慢轉暖回升的徵兆
值得注意的是，雖然至年末鄭州樓市有下行見底跡象，但2020年隱有緩慢轉暖回升的徵兆。
首先由於政府在調控政策方面針對限籤與首付分期作出了默許，核心區域的部分熱點板塊得以盤活，房企對來年樓市存在一定信心；其次除北龍湖外的主城區剛改項目在年末衝刺中紛紛完成了預期銷售目標，購房者由觀望轉向伺機置業。因此我們認為從政策調控與購房者心態兩方面考量鄭州樓市均有下行見底跡象，但考慮到主要調控政策並未放鬆、購房者核心購買力依舊薄弱，2020年樓市價格難漲但成交量或將緩慢恢復到正常值。
此外，雖然城市整體調控依舊趨緊，但“因城施策”局部調整動作不斷。四季度包括四限在內的核心調控政策並未有鬆弛跡象，反而以土拍市場為例，北龍湖兩塊土地均因為達土地熔斷價而強制終止出讓，“溢價流拍”反映了政府對高新區域的價格規劃更加嚴格。
為緩解當前樓市壓力，局部的調整動作頻出。一方面，放寬人口落戶限制、提升公積金貸款額度、放款人才購房補貼範圍等政策的出臺在引導更廣大一批租房外來人口落籍鄭州的同時提高了購房者的支付上限；另一方面，四季度起超九成在售項目可做首付分期，部分項目首分可做3年分期，政府對此明緊暗松，這一舉措極大程度的降低了購房者的支付下限。
總的來說，四季度鄭州政策環境的諸多變化在繼續穩定市場供求關係、打壓投機氛圍的同時，新引進一批量不同層次潛在購房者並提高其對應購買力，在一定程度上解決了剛需購房者的購買力問題。同時此前成交的高價房源在抹平城市房價波動的同時“一石二鳥”給予了房企一定信心。
03
鄭州樓市出現明顯分化現象
首先需要明確的一點是鄭州仍有極大體量的剛需客群，這是由鄭州龐大的人口基數所導致的。當前鄭州樓市的首要癥結則是在於人口財富能力不足與人口過度密集兩方面。
首先鄭州剛需及改善客群購房力無法與房價匹配。一方面鄭州民富基礎薄弱，中低端購房者財富有限，另一方面從16年開始的樓市熱潮已經基本掏空了城市改善客群的體量，最後曾經暴富的拆遷戶已基本將拆遷款消耗殆盡，現有留存的拆遷戶多為有房無錢，在城市二手市場死氣沉沉下其手握房源難以快速變現，因此富裕的拆遷戶雖可憑收租依舊富裕，但無力參與改善也無心消化剛需。
其次，由於鄭州整體規劃向北，城市人口高度集中於金水區為代表的核心區內，交通以及生活成本的制約使得人口密集下購房者對板塊區域具有較高敏感性。這使得困於購買力緣故而對核心區高價盤轉入觀望的購房者向稍遠區域的外溢效應較弱。因此鄭州主城區由北至南所有區域全面銷售遇冷：核心板塊憂於“購房者不買”而其他板塊患於“購房者不多”。
在人群購買力與人口密度的雙重作用下，在2019年下半年鄭州樓市在全市下行間出現了明顯的分化現象。
環鄭以及主城區外郊的諸多板塊明顯涼涼，降價難衝量往往是普遍現象。在回款壓力增大的難題下，各房企爭相推出各種特價房，以期達到以價換量目的，降價區域由南至北擴散，環鄭及遠郊中改善項目是降價重災區。房企集體降價情況下，改善客戶觀望情緒愈發濃厚。
值得一提的是，部分熱門項目在推出部分特價房或精裝改毛坯後四季度小漲回原價。這一房價回穩的動作主要有兩方面因素支撐，一方面首付分期的全面鋪開，以及人才及落戶政策的放寬，給予了核心板塊剛需項目較大的穩價信心。另一方面，由於鄭州早期多數土地均為城改用地，外來房企在鄭開發大多采取與本地土地方合作的方式。因此在本地土地方的利潤訴求下難以降價，存在一定的自身的調價阻力。
04
外來房企入鄭以合作為主
市場下行週期下，房企信心不足，一方面拿地趨於謹慎，開始考量地塊指標優劣。另一方面分擔開發風險，一線房企與本土房企合作優勢互補，謀求共贏。數據顯示，外來百強房企2019年合作開發項目佔比26%，創近五年新高。一線房企中，如融創主城區在售/待售項目8個，合作開發項目6個；碧桂園主城區在售項目10個，合作開發項目5個。值得關注的是，由於土地方在與外來房企合作時或選擇直接轉讓土地已收入溢價款，或選擇對半合作持股方式開發。兩種方式下坐地起價的土地方基於自身利益均會對合作項目造成較大影響，最終均將反應在項目售價中。
整體來看，當前鄭州市場依舊處於下行週期，市場情緒處於極低水平，環鄭與遠郊區在客戶迴歸主城下成交乏力，而主城區核心板塊的剛改項目則有暢銷轉持銷，在鋪開渠道、廣開首付貸下對銷售去化有一定信心。
當前鄭州人口分佈不均、購買力薄弱兩大主要癥結依舊遠未解決，人才與落戶政策的激勵以及首付貸、公積金提額的刺激僅能解近渴，因此我們預計2020年鄭州樓市在政策推動與人口剛需購房壓力下成交量將持平甚至微漲，但成交表現的全面轉好無從談起。
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