結論寫在前面：
天津人口態勢不容樂觀，扣除海河英才落戶人口連續三年淨流出。
人口城鎮化率見頂，老齡化嚴重，嚴重製約生產與消費。
增強人口吸附力，不僅需要低門檻還要優環境。
人口政策真正迴歸人口，非為樓市所用。
被虐後的毛線
01
2019，天津常住人口增2.23萬
昨天，天津正式將積分政策門檻再度降低，人數不設上限，分數拉低到110分。同樣在昨天，秘密君拿到了2019年天津常住人口數據：1561萬人，比上年增加2.23萬人。其中外來人口數量與上年持平，為499萬人。
秘密君整理了從2015年迄今天津常住人口數量與每年的增長人數。大家可以看到，2016年，是天津人口的一個分水嶺。在經歷了持續的大幅度湧入後，正式在2017年開始人口負增長，而外來人口也回落到500萬以下。從這個角度上來說，2016～2017年天津本土環境變化與外圍的城市人口搶奪中，天津發生了形勢逆轉。至於具體原因，秘密君以為不外乎幾點：自身發展、競爭城市的搶奪、以及，房價翻翻而工資水平無顯著增長。
於是在2018年5月，天津推出了“海河英才”計劃，主力目標是引入學歷型與技能型人才。本科、專科加技能證書均可落戶。在隨後歷次公佈的數據中，秘密君持續整理，如下圖所示，最近一組數據是2019年年底海河英才落戶數量有望突破24萬。
從秘密君整理的表格可以看到，2018年當年，天津引入海河英才13.3萬人，2019年天津引入了11萬人。但是這兩年，常住人口僅僅增加了2.7、2.3萬人左右。如果將年均1.5萬人左右的積分落戶納入其中，
那麼天津海河英才與積分落戶引入的人口數量僅夠彌補人口外流的缺口。如果將天津的常住人口數量中扣除這兩年海河英才的引入數量，天津固有人口已經連續三年在流出。就像一個水池，開著進水口，也在開著出水口。
昨天，小仙女在朋友圈說：大學畢業那年我們一起進入地產行業，在一個餐廳聚會，互相祝願，展望未來。但是到今天，大家都北雁南飛，就剩下了我一個。小仙女南開畢業，本土培養的人才，也正在流失。
02
人口爭奪戰已經打響
秘密君在前天曾經引用保利投顧的一則數據圖表，這個圖表可以很直接的呈現一個事實是：農村轉出人口數量正在急劇下降，而城市之間的人口爭奪戰已經打響。
業界很多人會引用發達國家85%以上的城鎮化率與中國當下60.6%的城鎮化率做對比，得出結論是：城鎮化率有空間，樓市同樣有空間。但是秘密君以為這一點尚有待商榷。典型的，秘密君的故鄉黃土高原，人口轉出已經基本接近尾聲。老家所在的村子全村不到20人。周邊四個個村子35歲以下常住年輕人為零。
這是我們的特殊性，丘陵、山地、盆地、高原遍佈，農村無法實現工業化生產，轉出人口比例受限。同時，我們的城鎮化率統計很大程度上依賴戶口，但是
流動人口目前仍然超過1.5億，如果將這部分人口納入城鎮化指標，可能這個指標會上升到70%左右。
具體到天津，2019年城鎮化率為83.4%，年均增長僅0.3%左右。而秘密君調研中發現寶坻城區周邊鎮下、武清周邊村莊已經基本拆遷進城，但是戶口依然是農村戶口，因為百姓認為：未來農村戶口會值錢。
換句話說，作為直轄市，天津本土的城鎮化水平已經接近頂部。如果用孫宏斌對於地產行業的判斷來說人口形勢，那就是：農村轉出的增量已經日趨枯竭，未來城市人口增長將在存量人口規模中展開爭奪。而從近三年的表現來看，吸引能力並不樂觀。這是秘密君對於天津人口與附著在人口基礎上的地產市場的基本看法。
03
為什麼要引入人口？
說到這裡可能有人會問：天津1500萬人也挺好。安逸習慣了，為什麼非要人口增長？
到2019年底，天津60歲以上的戶籍老年人達到246萬人，佔全市總人口23.4%，比2016年增長了約1個百分點。65歲以上戶籍老年人口156.7萬人，佔全市戶籍人口14.92%，
人口老齡化對於經濟發展的影響大致有幾個方面：年輕人的贍養負擔會加重、老齡人口消費積極性不高、社會消費受到制約、適齡勞動人口數量下降，生產創造力降低。 這就是秘密君此前貼過的一張圖，天津社會消費零售總額的變化的一個重要原因。
若想改善老齡化，只能縮小分子或者是做大分母，事實上，唯一的途徑就是做大分母，天津本土人口出生率維持低位，只能依靠擴大外來人口進入來緩解對於經濟社會造成的壓力。
北京、上海人口老齡化比天津要高，但是帝都魔都集結全國消費能力與創造力精英，對沖了老齡化帶給經濟的影響。而天津，可能真的是未富先老。事實上，南方城市超越天津，也有人口紅利的客觀因素。
所以，秘密君以為天津應當加大人口引入的力度，雖然從長遠角度看，引入的人口未來會加重老齡化態勢。當下引入的人口主力在40歲以下，換句話說，20年後，新引入的人口疊加本土老齡化態勢，老年人口比例可能會更高。但是，天津需要大量引入未來人口形成的消費力、創造力與經濟活力助推天津從轉型發展的困境中走出來，只有走出來，才談得上為進一步的老齡化做足準備。
04
兩大抓手，增量與存量
眼下天津引入人口的兩大抓手，一是海河英才，一是積分落戶。
海河英才連續兩年的引入數字前面聊過，第一年13萬，第二年11萬。簡單講：邊際效應正在趨於走低。而積分落戶在前年均1.5萬人，實質性影響偏弱。事實上，
這兩大抓手，都無法與2016年之前的人口自然流入相比擬。這也是天津房價疲軟的核心所在。秘密君諮詢了專業辦理落戶的代理機構：大家給出的一致看法是，海河英才易，積分落戶難。此前積分落戶最難的兩點在於：要求擁有住房，同時要求有完善的社保。
進入2019年，先後在兩個中關村面向北京引入企業放寬海河英才落戶政策。而針對積分落戶實施了租房可落戶、降低分數等系列措施。
從總量上來看，海河英才僅僅是局部優化，仍然有進一步拓寬的可能。所以，如果海河英才拓寬了，不必驚慌。而落戶機構對於積分落戶政策的評價出奇的一致：為了解決流動人口落戶需求，這《推進1億人落戶政策》本身所要求的內容。
從積分落戶細則來看，基本上需要2～3年時間可以順利完成落戶。所以，積分落戶更加偏重於已經進入天津，但是沒有戶口的那一波人，至於對樓市的影響，可能是邊際的邊際。
05
讓人才政策迴歸人才
有朋友針對積分落戶政策調整的看法是：購房資格多了，那肯定利好樓市。秘密君玩笑說：萬物皆可促樓市。此前的積分落戶要求有房產說明樓市的需求已經解決了，而新近的政策租房可落，社保年限足夠即可，扣除中介代辦的部分稅，這部分人兩三年已經在津繳納社保了或者說工作了，但是沒有買房子，那結論就是未到買時，或者是買不起。
無論從哪個角度上說，積分落戶人口並非是1500萬人基礎上的增量。真正的增量可能是中介代辦的那部分人群，規模有多少，目前是個問號。對於樓市來說積分落戶，更多重於人口存量，而真正的增量是海河英才。
2018～2019年上半年，海河英才對於濱海新區樓市的助推作用明顯，秘密君原本想整理一個樓市數據做對比，但是因為影響樓市成交量價的因素多方面的，無法一概而論，只能作罷。
雖然秘密君瞭解到的消息，天津年內不會直接刺激樓市，而是會多次微調人口引入政策。但是秘密君還是強調一句：真正將人口政策當作人口政策來制定，可能更加符合人口流動的實際，而業界也沒必要將其作為樓市政策來加以渲染，否則，政府迫於輿論壓力難免畏首畏尾.
緊靠帝都，如果全面開敞，那天津就成了北漂的後花園，如果不全面放開，那麼又有些流入不足的尷尬。秘密君有時候想，天津應當設定落戶的唯一的門檻是真正在津工作生活，社保可以作為憑證，工作單位的正常經營可以作為憑證，甚至是上門查訪也未嘗不可，美國移民局不就是這麼幹的麼？無論如何，天津引入人口的力度應當更大點，否則，別說房價全靠吹，就連爬出轉型的泥潭也遙遙無期。
另外，秘密君貼一張圖，是天津的工資收入結構與杭州的收入結構，諸位可以自行體味。除了所謂教育，天津該靠什麼吸引人口？
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