北京楼市里有四大“神秘”楼盘，天恒学院里、永定府、天坛府、西山锦绣府。这四个楼盘因为有着优越的地理位置和比周边二手房还便宜的售价，广受市场关注，但这四大神秘楼盘可谓是只闻其名啊，除了项目案名之外，对于其他信息，广大购房者是知之甚少，开发商也貌似有意“藏着”是的，没有释放太多的项目信息，搞的神神秘秘的，各种传闻也源源不绝。
随着时间的推移，一切“真相”都会浮出水面。
就比如我们今天要说的西山锦绣府，自从2017年11月份土地拍卖之际，因为其位置优越，定价相对便宜，就广受市场关注。两年来，各种传言满天飞，一度被称为“最神秘的限竞房”。而如今随着售楼处的开放和即将入市销售的到来，其“神秘”的面纱也层层揭开。
西山锦绣府位于海淀西北旺，是2017年11月份，紫光股份经过15轮厮杀，以76.25亿元的高价拍下，综合楼面价约37850元/㎡，限销售均价为58622元/㎡，最高销售单价不超过61554元/㎡。执行7090政策。
对于开发商紫光股份，这是中国知名学府清华大学的校企，一家高科技企业。西山锦绣府也是紫光在北京的第一个地产住宅项目。
西山锦绣府一共31栋楼，共1351套房源，由洋房和小高层组成，最高的12层，最低的3层，容积率2.0。主力户型为89㎡的三居两居，155㎡的四居，180㎡的四居，为全装修交付，物业为万科物业，物业费，7.4元/㎡。根据之前西山锦绣府的建设方案，其计划建设时间是2019年3月1日至2023年6月30日。分为五期开发建设，顺序是6015地块-6004地块-6003地块-0010地块-6016地块。
最左上角的，是6015地块，8栋楼，390套房源，都是89平的三居和两居，注意图中的标识，1T2户型（橙色楼栋）是一梯两户的三居，1T4户型（浅粉色楼栋）是一梯四户的两居；
最右下角的，是6004地块，6栋楼，344套，也都是89平户型，三居多于两居；
6004地块的北边，是6003地块，3栋楼，154套，全部都是89平的三居户型；
6016地块是最大的一个，14栋楼，463套房源，155-180的大户型总共252套都在这儿，只有靠北的3栋住宅是89平的三居户型。
另外6003、6004和6016地块的北侧，都是配套商业，总共7万平米。
西山锦绣府广受市场关注的不外乎这两个因素
其一：价格倒挂，以其限制的销售单价5.8万来看，这是一个妥妥的倒挂盘，而且差价还不小，周边的二手小区，百旺茉莉园（2005年小区） 均价7.3万元/平，中海枫涟山庄 （2004年）均价8万元/平，而西山锦绣府，限均价58622元/平米，最高不超61554元/平。以1平倒挂1.3万来算，89平就是115万。这也是整个项目最吸引人的一点了。
其二: 地理位置优越，区域新房稀缺。海淀区的新房一直以来都比较稀缺。从2011年起，海淀的商品房供应开始急剧收缩。从2013年到2018年长达六年的时间，海淀只供应了8975套商品住宅。海淀商品房供应量在全北京市的占比，只有4%！由于其稀缺性，海淀只要有新房住宅项目，就会备受关注。比如海淀翠湖三杰：万科翡翠云图、葛洲坝紫郡兰园、山屿湖，无不热销的。而后就是在项目东边约3公里处， 有一票互联网大厂，腾讯、百度、新浪、网易、联想的总部都在这块。另外就是海淀区在北京楼市里一直是一个特别的存在，总是带着某种气息，似乎空气中都弥漫着“学区”的味道。
虽然有着价格优势和优越的地理位置外，西山锦绣府也有不如人意的地方。
其一，距离地铁口并不是很近，北侧的6015地块，距离16号线西北旺地铁口约1.5公里，步行至少需要20多分钟，其他4个地块还稍微好一点，但步行的距离也在1.1公里左右，大概需要16、17分钟左右。
其二，优质学区悬乎，刚开始相传的是海淀名校中关村二小的指定学区，但是因为多校划片政策，近期公开信息称其被划分到了宏丰小学，宏丰小学是村小，教育质量自然和中关村二小有着天壤之别。
其三，西山锦绣府西北约2公里处有一个大型垃圾填埋场。众说周知，六里屯垃圾填埋场是“西北旺的痛”，一下雨，黄土下的积累了十几年的生活垃圾一发酵，那个味道简直怀疑人生。附近的小区基本上是日常性关窗户。距离上，这个垃圾场对西山锦绣府的影响很大。之前传言说填埋场已经停工，但从近期官网可以看到，
垃圾场还在运营。这是西山锦绣府的一个伤点。
其四，周边的商业配套处于明显短缺状态，基本看不到大型商业中心，底商也少，生活极其不便利，吃饭靠外卖，购物靠淘宝。不过开发商在小区内部有个自持的商业体规划，一万平米左右，另外就是华润在西北旺地铁站东侧的商业地块，被华润拿下，将打造一个万象汇购物中心，可以期待一下未来发展。
其五，户型设计不咋样，小户型得房率偏低。户型图如下：
A户型，一梯两户，89平米南北通透小三居
总计462套，得房率72%
客厅面宽3.75米，主卧面宽3.45米
两个北向次卧面积分别为5.4平米和6.75平米
89平米做三居本来就紧凑，而这得房率又偏低
北向次卧面积都比较小，居住舒适度大打折扣
一进门玄关处就浪费了部分面积，
客厅餐厅也不规整，方正，使用起来也会局促。
B户型，一梯两户，89平米南北通透小三居
总计208套，得房率76%
客厅面宽3.75米，主卧面宽3.65米
两个北向次卧面积分别为7.2平米和7.65平米
这个户型格局和A户型一样，得房率比A高一些
C户型，一梯4户，89平米南北通透两居室
总计214套，得房率80%
客厅朝北，面宽3.60米，主卧面宽2.95米
典型的刀把户型
D户型，一梯4户，89平米南向两居室
总计215套，得房率约80%
南向面宽达到7.65米，
客厅面宽3.35米，主卧2.95米
次卧的窗户小，采光会有影响，卫生间暗卫
E户型，155平米南北通透四居室
总计80套，得房率82%
三面宽朝阳，客厅面宽4.0米，
主卧3.4米，次卧3.1米
西边户，多功能间朝西
F户型，155平米南北通透三居室
总计30套，得房率82%
三面宽朝阳，客厅面宽4.2米，
主卧3.6米，次卧3.2米
H户型，180平米南北通透四居室
总计44套，得房率81%
三面宽朝阳，客厅面宽4.5米，
主卧3.6米，次卧3.2米
G户型，180平米南北通透四居室
总计98套，得房率84%
三面宽朝阳，客厅面宽4.7米，
主卧4.0米，次卧3.5米
南向面宽达12.2米
大户型得房率都在80%以上，但是户型设计得都不咋地，普遍没有空间规划，浪费面积，EF西北方位的厨房位置难受，GH的入户门的位置过于偏北，客厅餐厅的规划十分尴尬。以5.8万的单价计算，155平总价大概在900万，180平的总价大概在1044万，以这个总价，林探长觉得可以有更好的选择。至少能淘一个位置不错带好学区的了。
整体户型设计较为一般，没有优势，真是好地段的都要挥霍一下户型啊。
项目自公布一直以来，就伴随着内部认购、捆绑仓储车位等疑点。近期，开发商已经给了明确的回复。
1、项目会公开销售，并且会采取摇号选房，预计开盘时间为12月份。
2、不会强制捆绑仓储和车位，为自愿购买，推荐购买。车位价格40万元一个，仓储单价3万一平，面积为10--30平米。车位，仓储均为40年产权。仓储比例为1:1, 一户一个。车位配比为1:1.2。
林探长觉得，仓储和车位这事，虽然说了不会强制捆绑，但极有可能会在开盘的时候让愿意购买仓储\\车位的优先选择。
最后，在认真看待之后这个海淀“神盘”，貌似也没那香，你觉得呢？
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