在经历着全球资本市场动荡的历史性时刻之际，港股也迎来了财报季，各大房企的财报令人赏心悦目，尽管去年房地产市场增长整体趋缓，不过房企中业绩造好者比比皆是，结合估值来看，更可谓满地都是便宜货。
为什么会这么说？
价值投资派开山鼻祖格雷厄姆曾用盈利收益率来买股票，其有两个标准，1、盈利收益率大于10%；2、盈利收益率在十年期国债利率的两倍以上。
以此标准来看当下的房地产板块，富途行情下内房股板块的平均市盈率约为6倍，市盈率是投资收益率的倒数，由此投资收益率已经超过16%，满足第一个标准。而第二个标准更不消说，当前中国十年期国债利率仅约为2.6%，收益率已经是其6倍多。更为注意的是，当前房地产板块个股的股息率也基本已经大幅超过十年期国债收益率。可见在经历资本市场的血雨腥风之后，当前整个房地产板块的估值已经持续在底部。
而以股息率优于十年期国债收益率、叠加内房板块当下已经破净，也基本可以大致判断，房地产板块资产下跌的风险已经不大，而上涨的空间有望打开，是当下十分具有投资性价比的领域。
随着房企财报出炉，一众业绩优秀估值便宜的房企让人着实激动，那么大家都很优秀很便宜的时候，该选择哪一只，相信也将让投资人犯难。
在此不妨提出两个方向性的思考：
1· 疫情还在全球蔓延发酵，未来的不确定性仍然较大，市场承压之际，如何确保投资资产的安全与稳定？
2· 见证资本市场历史性的暴跌时刻和企业运营停摆，杀估值厉害和基本面受挫之时，未来谁的股价弹性和业绩弹性更大？
我的答案是，那些真正经历过大风大浪且业务在行业内具备优势和特色的企业。房企当中，佳兆业可以说满足这一要求。
此前我曾有过这样一个论断，判断一家企业是否是一个稳定成熟的企业其实不是看它成功时能表现的有多辉煌。而恰恰要看的是，这家企业在遭受挫折时所做到的临危不乱，危机过后的总结、反思和重新崛起时的爆发力。而往往经历过危局仍能很快获得强势表现的企业才是真正有实力、有活力、有战斗力，能够穿越周期的企业。
由此观之佳兆业，其从一出生就处在了历史动荡的时刻。佳兆业成立于1999年，是98金融风暴席卷亚洲的次年，此后公司在内地房地产市场开启了一路狂奔。而到2008年金融危机的次年，在整个房地产市场低迷的时候，佳兆业更是以前瞻性的眼光登陆香港资本市场，并获得了火爆的追捧。2014年下半年至2017年初，佳兆业曾进行了一轮调整，公司"凤凰涅槃"随后进入上升通道，2017年当年股价最高价较复牌前实现1.8倍的涨幅。纵然在发展过程中受到一定阻力，但公司后续几年的经营也在不断加速赶超，规模持续向上，如今正强势逼近千亿房企之列。
不难看出，在一系列大起大落的波动面前，佳兆业表现出了顽强的韧性，"回血"能力更是十分强劲。当下，面临新冠疫情影响下"全球百年未有之大变局"，所有人已经进入到一个不确定性风险加剧的时代，在这样的局面中，很难保证过去优秀的企业就能一直优秀，不过对于那些曾经经历过"折腾"能起死回生的企业，多多少少在应对危机上较有经验，其能稳定生存下去的概率也更大，并且当外部环境明朗之时，其表现出来的反弹势头也将更强。所以佳兆业满足上面的两点方向性的思考，具有较强的应对不确定性的能力和较大的业绩及股价上涨空间。
不妨围绕基本面进一步展开。
结合新出炉的财报，梳理佳兆业2019年的业绩亮点如下：
1·合约销售金额
2019年全年实现累计合约销售权益金额881.2亿元，同比增加26%。排名在行业内大幅跃升，克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《二零一九年中国房企销售排行榜》统计，按合约销售权益金额排列，佳兆业排名第二十七位，较2018年上升十位。
销售主要来自于大湾区市场，区域贡献总合约销售超过60%。2019年佳兆业销售均价为18，983元，较2018年增长4%，2017年至2019年间权益合约销售金额实现复合年增长率40%。
2·盈利情况
2019年实现收入480.22亿元，同比增加24.1%，2017年至2019年收入复合增长率为21%。2019年实现毛利138.3亿元，同比增加24.3%，2017年至2019年毛利复合增长率为24%。归母净利润45.94亿元，同比增加67.1%。
公司2019年毛利率28.8%与此2018年持平，与行业平均水平相当。2019年净利率为8.75%。
3·净负债率及现金
2019年降杠杆取得重大突破，资本结构进一步改善，财务安全巩固取得实效，年末净负债率为144%，较2018年下降92个百分点。
截至2019年底，佳兆业在手现金达369.78亿元，同比增长61.3%，对应速动比率维持在1.1倍水平。流动性充裕，短期偿债能力强。
财务稳健方面，佳兆业先后获得国际三大评级机构的信贷评级，穆迪、标普、惠誉分别给予公司 B1、B、B 的发行人评级，展望稳定。
4·业务多元化
佳兆业除房地产开发业务外，已经形成多元业务布局，逐步发展成为大型综合性投资集团，涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、科技产业等超过20个产业和领域。。
2019年公司投资物业产生的租金收入增至4.56亿元，同比大幅上升64%；物业管理服务收入9.12亿元，同比增长77%；戏院、百货店及文化中心业务收入-6.64亿元，同比增长35%。
5·土地储备
2019年佳兆业新增项目三十个，新增土储权益建筑面积412万平方米，权益比78%，新增土储平均土地成本约每平方米6，609元。
截止2019年底，佳兆业拥有约2，676万平方米土地储备，权益比约76%，按建筑面积计，80%以上都位于一线和核心二线城市，土储对应货值近5，300亿，65.5%的货值位于粤港澳大湾区。总土储货值中2，200亿为旧改土储货值，占比42%。
另外，公司未纳入土储部分旧改项目预计货值2.5万亿，对应的占地面积约为 4000万平方米，而这存量巨大的项目，目前仍未纳入公司的土地储备。按占地面积计算，大湾区未纳入土储旧改占地面积达99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。此外，公司于2020年初首次拓展香港旧楼改造市场，加速旧改模式全国输出。
梳理完业绩亮点，不难发现佳兆业2019年交出的成绩单还是非常亮眼的，公司保持着快速成长的姿态，基本面也较为稳健，盈利水平也相对较高，更为可观的是土储无论是从体量还是质量上均在行业处于领先水平。
不过从资本市场估值来看，佳兆业显然在同梯队房企中不占优势，当前动态PE不到4倍，市净率为0.6倍。
分析来看，市场给佳兆业估值打折一个很重要的原因就在于公司相较于其他房企有着比较高的负债水平，不过这主要还是历史原因造成的，而公司所拥有的庞大旧改土储，也无法按照其实际市场价值在财务中体现。但是，我们能看到的是佳兆业在降负债方面所付出的不懈努力，在2019年取得显著成效，并超额完成公司年初制定的降负债目标，预期公司的净负债率也将很快降低至市场较低水平。
个人认为市场给佳兆业的这种打折并不合理，公司的安全性其实更应该体现在其所拥有的稀缺资源和成长动能之上，作为一个加速冲刺规模，即将跨过千亿规模关口的房企，其估值修复的空间是值得期待的。
而之所以看好佳兆业的理由除了上述市场的"认知偏差"外，也具体体现在如下几个方面：
1·手握稀缺资源，具备持续成长潜力
佳兆业当前所拥有的土地储备，足够支撑未来3-5年的发展所需，而公司在土储质量上所掌握的优质资源与行业内多数房企不可同日而语，佳兆业的土储大多在全国一线和重点二线城市，光是深圳大量的旧改项目就已显现出其土储的优越性，其未来潜力和价值也十分具想象空间。而在核心区域的土储布局不仅给公司的增长带来支撑，更在一定程度上确保了企业整体运营的安全性。面对宏观环境及行业竞争的不确定性，手握核心资源，让佳兆业在冲刺规模上也能够更具底气及爆发力。
2·业务模式独特，旧改+多元化支撑业绩释放
佳兆业的业务模式比较特别在于两个方面，一方面是旧改，公司在旧改领域有着当之无愧的领先地位，在行业内堪称"旧改之王"，具备较高的护城河。而凭借过往积累的丰富的操盘经验，在房地产存量时代到来之际，能在一线城市获得核心土地资源，并且每年源源不断的为集团发展供应大量高毛利高货值的项目，也成为佳兆业致胜的法宝。
另一方面则是多元化，佳兆业在互联网、文旅、体育、餐饮等多个领域已经布局，未来随着这些板块不断成熟，将可为集团提供稳定的现金流，形成新的利润驱动，同时也能与其主营地产业务形成良好互动，进一步发挥协同效应。其次公司还成功实现了物业管理板块的分拆上市，进一步验证了公司在多元化领域的孵化能力。
3·降杠杆，降融资成本，业绩加速释放，驱动估值修复
公司降杠杆的力度很大，过去的成绩已经有目共睹。2020年公司的目标是将净负债率降至120%以内。而伴随疫情影响下宏观政策上逆周期加码刺激，房地产行业受益于流动性宽松，融资成本也将有望进一步下降，公司优化债务结构的潜力和提升利润的空间进一步释放，由此因公司杠杆率而产生的估值打折也将会进一步改善。与此同时，凭借过去规模高增长带来的业绩确定性，以及即将进入的千亿时代，公司将迈上一个全新台阶，市场对公司的重新认知也将打开估值修复的空间。
综上，佳兆业后续的反弹十分值得期待，其安全边际也具强有力的支撑。
閱讀更多 格隆匯 的文章
