2019年，旅居地产又双火了，为什么？
2012年到2014年，江浙沪包邮区的朋友都曾经被铺天盖地的超低价一线海景房广告轰炸了一波，海景房是典型的旅居地产，不知道看这篇文章的朋友有没有那时候买过的，没过两年就后悔了吧！
从2017年下半年开始，以融创、泰禾、富力为代表的开发商在全国推出了多个旅居楼盘，这些项目或拥有一线海景，或在风景秀丽的旅游区域，或拥有得天独厚的自然环境，其中不乏过万套的超级大盘。开发商不约而同的在旅居地产市场下注，各种发布会应接不暇，各地的看房团纷至沓来，某楼盘月销千套，这个市场确实火了。
我认为有三个原因让旅居地产在2019年大热。
一、中国经济发展的必然
根据国家统计局的数据，2018年中国人均GDP为64644元，也就是接近一万美元，已进入“中等偏上”收入国家。另外，2018年全国户均房产拥有量已大于1套。这两个数据带来了居住和旅游产业的质变，从“有房住”到“住得爽”的转变，从“旅游”向“度假”的转变，旅游地产的“
宜居”属性顺应趋势，发展加快是必然的。北上广是不可能逃离的，这辈子都不可能逃离的。拥有了本地的住房，在更“宜居”的城市拥有一套“面朝大海，春暖花开”的房子，给自己和家人的美好生活多一个选择，比“逃离北上广”更理性，更有担当。
中国移动互联网和高铁的快速发展，也降低了人们切换生活城市的成本，5G时代，这种变化会更明显。
二、
旅居地产市场经历了多年的“蛮荒时代”，“赚块钱”的开发商逐渐退出市场，2015年旅居地产的投资额降到了谷底。
从2016年起，旅居地产的投资额逐年递增，目前旅居地产市场活跃的开发商，大多爱惜羽毛，重视产品打造，推出了一些能引领生活方式的旅居项目，越来越多的“阿那亚”出现了。
大背景是地产行业正在从“销售”向“运营”导向转变，说人话就是以前开发商只管卖房，现在卖房只是开始，后续的资产管理、社区运营、客户服务成为更重要的事情。
轩飞认为没有后续运营和长期区域规划的旅居地产都是“耍流氓”，现在看起来“流氓”少了，旅居房产供给正在走向成熟。
三、房住不炒时代的投资选择
像我朋友那样的土豪在本地被限购，口袋里有点钱想投资的人不是少数。P2P坑、股市过山车、比特币不懂，而买房还是最稳妥的投资选择。
大部分旅居地产是不限购不限贷的，房住不炒的时代，在异地买一套可度假、可出租的景观房，是越来越普遍的房产投资选择。
如何判断旅居地产值不值？
在讨论这个问题之前，我们先得建立旅居地产投资的价值观：
1、长线投资，别有抄底心态（炒房暴富的时代过去了）
2、除了房产增值，更关注持有价值（房子不只是资产，更是生活）
在正确的心态和价值观基础上，判断旅居地产是不是有价值，需要回答四个问题。
一、在不在大都市圈内？
中国房价走势的根本逻辑是“城市化”的进与退，城市化增长最明显的地方，是“大都市圈”，也是房产增值潜力最大的地方。
交叉比对旅居地产项目所在地与外地人购房限制政策宽松的城市
粤港澳大湾区：大湾区的发展是国家战略，珠三角本来就是城市化和经济发展先锋，区域内有多个一线和强二线城市，大湾区城市群最具有国际化特征，今后将成为世界上最发达的城市群地区，以及创新能力最强和最开放的城市群地区
二、区域配套靠谱吗？
买房不要偏听偏信开发商销售人员的各种炫酷配套承诺，一定要事先做好功课，如果相关配套是地方政府乃至省政府的重点规划，相比开发商自建兑现要靠谱。有长线思维的开发商已经开始“配套先行”，先造配套再造房子，体现了长期运营旅居项目的信心。
配套最需要关注的三个方面是交通、休闲和医疗。
1、交通：1公里内有高速公路出入口+2分，到机场或高铁站车程60分钟内+2分、90分钟内+1分，到区域核心城市车程60分钟内+3分、90分钟内+2分，2公里内有地铁站+5分，总分5分合格。
2、休闲：独特的休闲度假设施（沙滩、温泉、景区、乐园等）、餐饮、娱乐、健身、超市一个都不能少。
3、医疗：旅居地产特别适合老年人避寒或者避暑居住，高等级的医疗机构配套非常重要。
三、是不是全装修房？
买了房就得装修，装修过自己家的人都知道是个“脱层皮”的事儿，而且永远是遗憾工程，不在本地的房子自己装修就更累人了，不是全装修的异地房产真心不建议买。
担心开发商赚装修溢价，也没有必要，毕竟自己找装修公司也是要被赚钱的，品牌开发商比普通人对装修公司的议价能力和装修验收经验强很多，全装修交付的房子会节省购房者诸多时间和精力，也便于拿房后可以尽快出租获取收益。
需要注意的是：买全装修房在购房合同中一定要包含装修标准的条款，如果有单独的装修合同就更好了。万一交房货不对板，合同相关条款是后续维权的重要依据。
四、有没有托管服务？
旅居地产大多在旅游度假地，做为民宿或者短租公寓是兑现后续收益的主要方式，如果你想自己做Airbnb，劝你趁早打消念头，民宿营销、保洁、接待那堆事儿不是普通人异地能干得了的。
在买房前，一定要确认交房后开发商或者物业是否能提供全面的出租托管服务，不能确定提供的，除非准备自住，否则就别买了。
对于托管服务需要关注这几点。
1、软装服务：全装修房离能生活居住还是有距离的，家具、家电、床品、配饰、厨具、餐具。。。一个都不能少，如托管方能提供软装服务就省心很多了。
2、收益分成：托管服务大多采用民宿经营收益分成的方式，用这个公式可以大致计算出全年的收益
（日均出租房价-每日出租管理费）✖️入住率✖️365天✖️分成比例
- 每日出租房价可以比照一下周边中档酒店大床房一晚的年平均价格（别用旺季价格）；
- 每日出租管理费是托管方收取的，是保洁、接待等管理的成本，一般不高于50元；
- 入住率建议按50%计算，不要太乐观；
- 分成比例是出租收益业主方能分到的比例，常见的是60%或50%，这个比例也不是越高越好，太高了，托管方没用经营动力，收益反而会少。
另外，收益结算方式是月结最好。
如果托管方给出保底收益，一定要确定保底收益的实现方式。
3、免费入住天数：托管方一般会为业主提供免费入住天数，业主回来度假的住宿费用就省了，入住的不一定是自己的房子，托管方会安排空房入住。如果托管方经营范围是全国甚至全球的，免费入住通常也可以在其他度假地用。免费入住天数在一年中可以分几次用也要了解清楚。
写到这3000多字了，希望这篇文章能让朋友们对旅居地产投资有一个全面的理解。风景如画、气候宜人的旅居地产很美，相比一般房产投资最关注的“地段”，旅居地产更要关注长期区域规划和物业管理服务能力。在一个喜欢的地方，有一套“宜居”的房子，生活确实更美了。
关于旅居地产投资的问题都可以在下面留言或者私信我，抽空一一回复。
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