克而瑞研究中心 沈曉玲、齊瑞琳
導讀：
新進千億房企，未來致力進一步鞏固穩健優質增長模式。
【區位佈局具前瞻性，銷售規模穩步增長】截至2019年12月31日，美的置業實現全年銷售金額1012.3億元，同比增長28.1%，完成千億目標。全年簽約均價10100元/平方米，較2018年微升。區位選擇具有前瞻性，較早走出珠三角，深耕長三角。長三角區域銷售金額約為363億元，佔其銷售額的36%，區域貢獻居首。可以看出起家於粵港澳的美的置業，又在政策利好的長三角區域重點佈局，各方的政策紅利將為其帶來良好的發展機遇。【城市能級穩步提升，佈局更加均衡】2019年美的置業新增土儲建面1453萬平方米，新增地塊76個。新進上海、杭州、天津、武漢等一線和強二線城市，同時加大了在重慶、佛山、蘇州等區域中心城市的佈局力度，區域分佈較為均衡。總土地儲備建面為5263萬平方米，較2018年末上升16.8%，土儲規模充足。【債務結構持續優化, 融資成本具優勢】 美的置業毛利率為31.62%淨利率為10.52%。19年現金短債比達2.95，長短債比進一步擴大至4.98，長期負債佔比上升，債務結構優化。整體加權融資成本5.87%，融資成本低於行業平均。淨負債率方面同比下降約8.41個百分點為89.01%，負債水平不斷改善。【產業賦能主業，提升綜合競爭力】2019年美的置業提出了“一主兩翼”的複合型發展戰略。智慧社區升級至3.0，智慧家居已經佈局62個城市，落地項目超200個，累計交付3萬套，首個AI智慧社區落地。建築工業化方面，美的置業佈局裝配式建築和整體衛浴兩大市場，且目前已進入落地投產階段。堅持“房地產＋產業”定位，通過建築工業化和智能產業化這“兩翼”打通地產上下游產業鏈，實現產業生態全景佈局，賦能房地產開發及運營主業。
1銷售
區位佈局具前瞻性，銷售規模穩步增長
銷售穩步增長完成全年目標。2019年美的置業實現全年銷售金額1012.3億元，同比增長28.1%，超額完成全年銷售目標。相應的已售建面為1002.3萬平方米，同比增長約26.8%。就單月業績來說，美的置業19年各月保持穩健的銷售節奏，其中6月、9月、10月和12月單月銷售金額破百億，4月、11月亦接近百億。2019年全年簽約均價10100元/平方米，較2018年微升，一方面得益於佈局城市能級的提升，另一方面則是美的置業產品力帶來的品牌溢價。
從歷年的銷售來看，增長穩健。2015年美的置業的全年業績才剛過百，而從百億到破千億，只用了4年時間，尤其在行業整體增速趨緩的情況下，2019年美的置業更是逆勢而上，完成千億目標。美的置業未來不過於看中單一規模指標，堅定規模穩步增長。鑑於其良好業績表現，目前美的置業每股收益為3.61元，每股分紅1.60港元，派息率較高。
區位選擇具有前瞻性，較早走出珠三角，深耕長三角。2019年12月1日國務院印發《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，至此長三角一體化已進入全面提速階段，江浙滬皖三省一市迎來市場機會。作為起家珠三角的房企，美的置業早在在2010年左右走出珠三角，開始全國化佈局，進入長三角區域，已設立滬蘇區域，浙江區域和安徽區域三個區域公司。根據CRIC區域劃分標準，目前長三角區域是美的置業銷售業績最重要的增長來源，2019年全年美的置業的銷售金額區域分佈中，長三角區域銷售金額約為350億元，佔其銷售額的35%，區域貢獻居首。可以看出起家於粵港澳的美的置業，又在政策利好的長三角區域重點佈局，各方的政策紅利將為其帶來發展機遇。
堅持區域深耕，進入收穫期。作為美的置業的起點和大本營，佛山2019年單城市銷售金額達135億元，在CRIC城市排行榜上排名第4，顯示出美的置業在當地一直以來的優勢地位。另外銷售金額超過40億元的城市還有邯鄲、徐州、常州，蘇州和無錫，其中常州為2017年新進入城市，2年時間已經銷售達50億，可見美的置業區域深耕頗具成效，優勢明顯。從城市銷售排名來看，美的置業在佛山、常州等珠三角及長三角區域城市的銷售金額排名也名列前10，在當地頗具影響力。值得一提的是，在環京區域的邯鄲，美的置業憑藉其先發制人、區域深耕的優勢，在整體本地房企如隆基泰和、榮盛等房企佔優的河北省突圍，排名第1。
2拿地
城市能級穩步提升，佈局更加均衡
不斷提升佈局城市能級，區域分佈均衡。2019年美的置業新增土儲建面1453萬平方米，新增地塊76個。除了區域佈局具有前瞻性，美的置業近年來也在有意識的不斷提升其佈局的城市能級，堅定進入一線及新一線城市，2019年美的置業新進入上海、杭州、天津、武漢等一線和強二線城市，同時加大了在重慶、佛山、蘇州等區域中心城市的佈局力度，區域分佈較為均衡。
總土儲充足，堅定持續舊改項目。截至2019年年末，美的置業總土地儲備建面為5263萬平方米，較2018年末上升16.8%，領先行業內多家規模房企。覆蓋全國18個省級行政區的59個城市。按照企業當前的銷售規模來看，美的置業的土地消化週期在4-5年，充足的土儲規模為美的置業未來發展提供有力支持。同時美的置業成立了產城及城市更新中心，加大城市更新項目拿地力度，企業業績會披露，預計未來逐步可以轉化為土儲的建面為402萬平方米，其中205萬平方米預計在2020年即可轉化為土儲。
三四線城市新增土儲佔比雖高，但美的置業進駐城市前景良好。按照CRIC城市能級劃分，可以看出雖然美的置業近年有意提升城市能級，但是其早期佈局以三四線為主，調整城市能級提升將是一個相對緩慢的過程。當然，美的置業佈局的三四線城市如無錫、徐州、南通和常州等9個城市，進入了2019年資源稟賦TOP50城市，總體來說前景較好。
3財務
債務結構持續優化,融資成本具優勢
2019年美的置業實現營業收入411.39億元，歸母淨利潤43.05億元。分別同比增長36.58%和34.12%。其中核心淨利潤41.78億元。受益於結算面積以及結算均價的提升，營收、淨利實現穩步增長。根據企業業績發佈會披露，已售未結算金額達961億元，比18年末再增334億。可覆蓋19年營收超2倍，2020年業績有一定的保障。
報告期內，美的置業毛利率為31.62%，主要是由於結算均價提升。 淨利率為10.52%，處於行業中等水平。歸母淨利率基本持平
債務結構持續優化，提升企業抗風險能力。企業持有現金269.4億元，比年初增加4億元，現金充裕。新增長期借款歸還存量短期借款，短債由2018年的131億元大幅下降至67億元。現金短債比提升由年初的1.6提升至2.95，長短債由1.98擴大至4.98。2019年在行業增速放緩、融資收緊的背景下，美的置業順應趨勢，積極調整債務結構，長期債務佔比進一步提升，一年內到期有息負債佔比由年初的34%下降至17%，債務結構持續優化，提升企業的抗風險能力。
融資成本方面，報告期內美的置業的加權融資成本為5.87%，融資成本在行業裡具有優勢。融資成本較2018年的5.91%進一步下降，低於行業平均水平。美的置業在上市之後不斷拓寬融資渠道，2019年陸續發行了融資成本在5.2%-5.7%之間的公司債等長期負債，2020年初抓住窗口期發行兩筆分別為4和5年期的公司債，融資成本在4.0%和4.2%，可以預見未來企業整體融資成本將保持穩定。由於整體運營情況良好，2019年4月26日，美的置業集團有限公司獲得中誠信證券評估有限公司AAA的主體信用評級。淨負債率方面同比下降約8.41個百分點，為89.01%。 近年來規模擴張速度較快，但企業也不忘優化債務結構，雖然整體的槓桿水平下降幅度有限，但債務結構也在不斷改善，扣除預收賬款後的資產負債率下降僅為54%。
4戰略
產業賦能主業，提升綜合競爭力
2019年美的置業提出了“一主兩翼”的複合型發展戰略。 圍繞房地產開發及服務主業，通過建築工業化和智能產業化這“兩翼”打通地產上下游產業鏈，其裝配式建築工廠及智慧家居的研發也為其未來持續發展提供有利支撐。
智能產業化方面，智慧社區升級至3.0，首個AI智慧社區落地。美的置業持續打造“5M智慧健康”的產品力內核，智慧家居已經佈局62個城市，落地項目超200個，累計交付3萬套。落地首個AI智慧社區，2020年起新拿地項目都將具備AI功能。
建築工業化方面，美的置業主要佈局裝配式建築和整體衛浴兩大市場，以期實現從外裝裝配式到裝配式內外裝一體化。裝配式建築已經進入落地投產階段，2019年5月徐州綠色裝配式產業園正式投產，年產能約8萬平方米；12月邯鄲綠色裝配式建築產業園首塊PC構件成功下線。美的置業通過整合裝配式建築設計、建造、生產全產業鏈，採用EPC模式，科技化、工業化、規模化地製造房子，整合建築全生命週期。
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2019年度房企年報系列點評
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年報點評9丨龍湖集團：優秀融資能力為逆勢擴張護航
年報點評10丨金科集團：保持規模高增速，持續降槓桿
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