2012年4月的某一天。
有陣雨，最高溫度28度，初夏的味道灑落在香港的街頭，街邊連綿不斷的人海你追我趕，道路兩旁的餐飲店鋪座無虛席，有些還排起了長長的隊伍，好一片喧鬧繁華的景象。
時年63歲的麗柏集團董事長劉軍也在人流中走動，茫茫人海中並不能看出大佬有多少異樣，與那些匆匆忙忙趕路或吃飯的人群相比，體現更多的是他嚴肅的神情，族擁他的不僅僅是公司高層，還有忙著不停的中介，講解著物業此時的狀態和現有的租客，短期收益、還有長期發展的可能性。
千好萬好，花樣多少。
都只能等劉老闆一聲令下，拍手鼓掌。
天氣有點乾燥，當天東風4-5級，中介手心開始出汗。
這麼大的生意，說不緊張誰敢信？
換誰都激動，
都心動。
最終成交價敲定在11.42億港元。
打破了香港羅素街鋪王9億港元的交易額，成為了香港商鋪的新王。
創造鋪王記錄的劉軍，1990年10月開始在香港定居，是香港興盛貿易有限公司的創始人，曾在中國商品交易會先後擔任秘書、辦公室副主任、經濟發展公司副總經理等高級職務。
做貿易，那是駕輕就熟。
為香港的經濟發展做出了巨大的貢獻，且劉總在1994年再次回到祖國懷抱，踏入了房地產行業，致力於協助政府的配套安居工程，高風亮節不追求純粹的商業房產，大型安置點“新興白雲花園”就是他們公司的傑作。
先後投資9億元人民幣，那可是90年代的9億！
“作為廣州市內環路建設拆遷居民的主要安置點。該小區佔地15萬平方米，總建築面積約33萬平方米，可安置5000餘戶居民。為了配合內環路建設的速度需要，在此期間，他放棄了一些原來經營的高回報項目，停止了在港的一些業務，親自到現場監督指揮，傾注了全部精力和心血。
1998年12月30日，在沒有提出任何附帶條件的情況下，提前了一年時間，把新興白雲花園連同所有環境配套工程完整地交付廣州市道路擴建工程辦公室安排使用，為內環路建設這項重大市政工程作出了貢獻。”
這是當時領導們給出的高分評價，報道中充滿讚譽。
劉老闆還捐獻了很多很多錢，也得到了很多很多的榮譽；也得到了很多很多繼續開發的機會，也賺到了很多很多錢，如此循環循環名利雙收。
堅信有了那麼多的付出和得到，才有足夠的底氣買下香港的鋪王！
銅鑼灣寶榮大樓包括街鋪在內的1樓和2樓商場，該商鋪總面積接近2400平方米，單價超47萬港元。
出生於1951年的馮永祥比劉軍小2歲，2005年中他旗下的禹銘集團買下寶榮大樓商場，當時作價3.5億港幣，同期看也是天價。
時隔7年，禹銘集團從這樁買賣中獲利近8億港元，從2012年看這也許談不上神操作，只能說是一次很成功的投資行為。
畢竟從當時所屬物業的租金收益看，3.5億港元的投資回報率持續保持在高位，按照當時市場高看的情緒，禹銘集團他們似乎並不聰明，把正在下蛋的金雞拱手讓人。
真正的轉折點在2013年。
11.42億港元的投資，劉老闆初期的設想是把租金維持在500萬港元每月，租金收益可以控制在5.2%，這是一個相當令人滿意的回報率。
如果商鋪市場依舊保持火熱趨勢，在高租金延續的狀態下，物業增值的渠道一樣會打開，上漲的總價最終會匯成更大的收益。
如意算盤打得響，未曾想國內此時火光四射。
2013年內地打壓三公消費，受影響的不單單是香港，還包含很多發達地區，但香港的商業反應似乎最為明顯。
此時國內還出現了史無前例的反腐行動，定位級別之高，涉案人員地位之高，都到了難以想象的地步。
自由行降溫對香港零售業的打擊更為直接，甚至可以說是毀滅性的破壞。
成也自由行，敗也自由行。
自由的代價真高。
對於劉老闆說，這把火更是燒得他全身疼痛。
真是悔不當初，追高追得痛心疾首。
仲量聯行香港商鋪部董事陳耀預測今年香港商鋪租金還會有10%-12%的升幅。他說：“香港旅遊業及零售市道暢旺，加上歐洲經濟不明朗，而香港可作為打進中國內地市場的踏腳石，令更多歐洲品牌選擇到香港開鋪，將推動商鋪租金上升。
這還是2012年的夢。
誰曾想等劉老闆拿到鋪王以後，剎那間好日子一去不復返，原本想在400萬港元的租金基礎上漲到500萬港元，卻被這激烈的撞腰租金直接跌到不及300萬港元每月。
這是真正的懸崖式下跌，真金白銀在逃離。
2014年，劉老闆已經不想再等，耐心一點點在租金下降的趨勢中消失，到後面不再是租金下跌的原因，而是根本無法正常出租的局面。
從期待中的月租金收益500萬港元，到真實世界裡不到300萬港元的租金，隨後兩年零售業持續疲軟，續租的月租金將至不到200萬港元。
硬生生租金收益直接打了對摺。
馮永祥馮老闆真是棋高一著，在香港零售業高峰期，在商鋪被高估被無限看好的2012年，最高位套現離場了。
劉老闆在寒冷的2014年，
把物業地鋪部分作價2.1億港元，先行轉手。
此刻，是金商鋪變成真傷鋪的第一步。
轉眼間2017年年初。
等不到花重開朵朵，鮮豔的好日子一去不返，看不到改變的劉老闆揮刀，把寶榮大廈剩下的1樓及2樓，還有大廈地下入口一次性打包出售，作價4.68億港元。
一晃眼，5年時間。
11.42億港元等於2.1億＋4.68億。
4.64億港元的虧損！
這要是當時全部買成了香港的住宅，哪怕是買在內地任何一二線城市的住宅，都是好幾倍的收益。
哪裡有什麼如果！
這筆交易成為了近期香港商鋪投資史上最大的痛點，從當年鋪王創紀錄的天價，到後續的跳樓價拋售，只不過短短5年的時間，物業價值跌幅約40.63%。
這已經不能算是血的教訓，這是血流成河的痛擊。
一鋪養三代的夢很遠，但一鋪坑一代的事正在發生。
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上篇：他最終還是傷透她的心
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