就宁波而言,其实从2015年到今年 2020年,房价说实话是有些魔幻色彩,基本上实现了翻了一番还多。 我们没钱平民期待的房价回归正常也并未到来,反而是各种土地出让拍卖、各种一手新房如雨后春笋一般冒出、二手房水涨船高。其实楼市和社会大趋势是息息相关的。 那么今年2020年呢?我们一起来看下。
1、宁波升普高竞争十分残酷,赢得竞争最有力的保障是买学区房。
2、公民同招会致使公办学校生源增多,学区房稀缺性加剧。
3、房价大涨之后,投资者出于避险的考虑会集中进入学区房市场。果然,今年咨询老司机学区房投资的不少。
4、季节性因素不可避免,招生政策会在春季公布。现在也不会因疫情而推迟。
5、人口向中心城区聚集,这个趋势会越来越明显。
疫情能改变以上各条涨价的理由吗?
很多时候,我们并不是缺乏思考,而是想得太多了。
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3月27日的政治局会议提出,为了应对疫情造成的冲击,今年要适度提高财政赤字率。
财政赤字是个专业术语,简单的说,赤字就是花的比赚的多,负债经营。提高赤字率,意思就是财政可以再多借点钱来花。
这对楼市有什么影响呢?
没什么直接影响,因为财政的钱不是用来买房的(当然也可以买商品房来当人才公寓,在库存严重的地方曾这么干过,但量都不大),一般是投入基础设施建设和民生工程。
比如5G,可能比预想的要快。
但间接影响是长远的,适度扩大财政赤字以后,这些赤字以后靠什么来还?
财政借钱也得还啊!
大部分城市的财政收入,40%以上依靠土地出售,如果加上房地产税收,这个比例还会更高。
还债还得靠房地产。靠房地产卖地,靠房地产交税。
这就是房地产与宏观经济的悖论:宏观经济越好,房地产的处境越艰难。宏观经济越差,房地产的日子越好过。
那些认为经济不好楼市就不会好的想法,是简单的线性思维,本质上是太单纯。
与扩大财政赤字配套的,必然是金融政策的松绑,因为只有流通的钱多起来了,扩大赤字才能实现。如果流动性收紧了,财政上哪借钱去?
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宁波当前的大背景,是“限房价竞地价”。政策没有给新房留下大涨空间,所以新房的价格一定是以稳为主。
当然稳中是趋涨的,绝对不会引导向稳中趋降。
因为赤字压力在啊!
至于二手房,目前是倒挂的,持续倒挂会促进新房投资,最终会增加二手房的供应量。
价格倒挂,供应量持续增加,二手房的前景看上去不太妙。当然,小面积低总价的不用担心,因为没有这样的新房供应;学区房也不用担心,因为前面已经说了。
那么改善型的大面积二手房是不是很危险呢?也不一定。如果大面积新房供应不足,问题也不大。
北上广深等一线城市的二手房,最终都是受益于新房供应的严重不足。
如果改善型的新房供应持续量大,那会给同类二手房带来麻烦。但麻烦也不是现在,目前换房需求还是很大的。
前段时间,悲观者认为疫情冲击国内经济,楼市恐怕不行了,现在看这个预想落空了。如今悲观者又认为,外国疫情严重,美股已经暴跌,中国的楼市这次真的不行了。
这种判断仍然是基于情绪,而不是基于事实。
事实是中国的楼市既不依靠外国人购买,也不依靠外国人开发。中国楼市依靠的绝对主体,仍然是中国的金融系统,特别是银行。
此外,以美国为首的国际金融体系,正在进行新一轮大规模的宽松,力度甚至超过次贷危机。
国际市场并不缺钱,而这些国际资金更会寻找安全避风港。现在全世界哪个国家最安全?
趋势应该是清晰的,只是我们愿不愿承认,又或者是怀疑趋势对不对。
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