各位被徵收人，您們好：
在這裡呢，我就執業以來遇到的一些徵地拆遷的問題做了這十五點梳理，僅供大家參考。
視頻講法，如何追回集體土地被徵收後的“億萬”補償款？
1.誰可以認定違法建築？
違法佔地的建築由土地行政主管部門認定查處，違反規劃的建築由規劃（建設）行政主管部門認定查處，“雙違”建築則土地、規劃行政主管部門均可認定查處。在專項行動中，市縣政府往往通過一定的形式，將土管、規劃等相關職能部門組織起來，在各自的職責範圍內，集中統一審核認定，符合法律關於認定主體的規定，也符合行政效率原則的要求。但集中統一審核不同於另設立組織審核。有的地方政府另設城市管理行政執法局或城市管理監察大隊等綜合性執法部門對違法建築物進行認定和處罰。這些部門以自己的名義向當事人送達違章通知、強制拆除決定書，該行為沒有法律的授權，違反法律規定。
2.強制拆違的催告和公告程序不能互相替代。
二者均有告知並督促當事人自動履行義務的含義，但公告還含有“廣而告知”之義，除指向當事人外，還有向社會宣示國家機關對違法建設的態度，以警示他人，因而不能相互替代。針對違法建築的強制執行除需遵守一般行政強制執行程序要求的催告程序外，還有公告的特別要求。因此，二者均是行政強制拆違的必要程序，作用不同，不能互相替代。
3.合法的拆違一般經過五個基本步驟。
（1）作出限期拆除決定書
（2）作出催告通知書
（3）發佈公告
（4）作出強制執行決定書
（5）強制拆除
如強制拆違前未作出行政決定、未履行政府批准手續、未經過催告程序或公告程序、未履行告知陳述申辯權、行政決定未依法送達、強制拆除時未製作現場筆錄、沒有強拆權的行政機關強拆未向法院申請強制執行，皆屬於違法情形。
4.三種常用於拆違的違法手段。
（1）通過斷水、斷電、停燃氣等方式迫使當事人履行相關行政決定；
（2）拆違過程中對當事人違建內的合法財物未採取適當的保護與保管方式，造成損害；
（3）強制拆除主體對當事人違建物的殘值物料擅自進行處分等，侵害了當事人的合法權利。
5.誰可以拆除違法建築？
在城鄉規劃區內未依法取得建設工程規劃許可證或未按許可證的規定進行建設的，應由國土資源主管部門申請法院強制執行或者由縣級以上地方政府責成有關部門強制執行。鄉鎮政府或者街道辦組織強制拆除，違反法律規定。
6.法律上的“拆一還一”
“拆一還一”在很多涉及到拆遷的地方被口語相傳，尤其是農村等不發達地區。但“拆一還一”在法律上不能夠作為表述方式，不能理解為：借了100元錢，還100元的情形。“拆一還一”真正的解讀是拆遷補償標準的最低原則，要符合當地情況而定，不能小於最低限度。然而真正的拆遷補償中，每一位合法的被拆遷人都希望獲得更多的補償。
7.房屋徵收時市場價格的確定
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第19條對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
“類似房地產”應考慮被徵收房屋的信息、性質、用途、周邊類似房屋的價格等等因素。評估機構在評估時應遵循“獨立、客觀、公正、合法、價值時點、替代、最高最佳利用、謹慎”等原則。根據被徵收房屋的性質，合理選擇“比較法、收益法、成本法、假設開發法”一種或兩種以上的評估方法，必須取捨時，應在估價報告中說明並陳述理由。不得故意損害被徵收人的利益。
8.補償協議無效的情形
（1）協議中的補償標準遠低於徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格；
（2）未經評估簽訂的補償協議；
（3）他人代簽的補償協議；
（4）與不具備民事行為能力的被徵收人簽訂的補償協議，其代理人或監護人不追認的。
9.補償協議可撤銷的情形
（1）違背被徵收人真實意思簽訂的協議，是可撤銷的，具體分為兩種情況：
第一，因脅迫簽訂的補償協議。如果徵收方採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供電等非法方式迫使被徵收人簽訂補償協議的，在這種情況下，所簽訂的補償協議是可以撤銷的。
第二，因欺詐簽訂的補償協議。如果徵收方口頭承諾給被徵收人合理補償，卻誘騙被徵收人在補償不合理的協議上簽字，這樣的協議因違背被徵收人的真實意思，協議是可撤銷的。
10.賠償的時間節點選擇問題
賠償不等於同於補償。
補償針對的是行政機關的合法行為，按照徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格評估，被徵收人不服，可以依法維權。
賠償針對的是行政機關的違法行為，應按照全面賠償、有利於被侵害人原則進行賠償。行政機關賠償要按照當前上漲後的房價來計算，一方面作為對行政機關違法強拆的懲戒措施，讓其付出違法成本，另一方面讓受到非法強拆對待的老百姓不白受委屈。
11.農村宅基地不能繼承。
根據《土地管理法》相關規定，農村宅基地歸集體所有，集體經濟組織成員擁有的只是土地的使用權。也就是說，宅基地具有人身依附性，與特定身份相聯繫。如果集體經濟組織成員的身份滅失了，宅基地的使用權也隨之滅失，不會再產生宅基地繼承的問題。
儘管宅基地不能繼承，但宅基地上的房屋是可以繼承的。按照“地隨房走”的原則，如果老百姓繼承了房屋，在房屋存在期間，可以使用房屋所佔的宅基地。如果房屋毀損滅失了，就不能單獨佔用宅基地。
12.徵地拆遷程序
國有土地上房屋徵收的程序是：
（1）政府啟動房屋徵收程序，進行相關審批；
（2）對徵收範圍內的房屋進行調查登記，並公佈調查結果；
（3）擬定徵收補償方案，修改徵收補償方案，並公佈徵求公眾意見；
（4）公佈徵求意見情況和徵收補償方案的修改情況；
（5）進行社會穩定風險評估；
（6）保證補償費用足額到位、專戶存儲；
（7）作出房屋徵收決定並公告；
（8）選定評估機構；
（9）簽訂補償協議或者作出補償決定；
（11）拆除房屋。以上是國有
（10）支付補償費、搬遷；土地上房屋徵收的全過程，作為被徵收人，通常直接面臨的是徵收方張貼房屋徵收決定，簽訂補償安置協議，搬遷等程序。
集體土地上房屋拆遷的程序是：
（1）擬定徵用土地方案；
（2）審查報批，產生批文；
（3）張貼徵地公告；
（4）制定徵地補償安置方案；
（5）公告徵地補償安置方案並組織實施；
（6）支付補償安置費、交付土地。集體土地上房屋拆遷，作為被拆遷人，通常直接面臨的是拆遷方張貼徵地公告、補償安置方案，簽訂補償安置協議，搬遷等程序。
13.評估機構的選定
房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；
協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定；
如果對評估機構的選定沒有被通知參與，那麼整個評估程序都是違法的，評估報告無效。
14籤補償協議時應當注意哪些雷點？
（1）簽訂合同時要先明確對方的身份，市縣人民政府才可以作為簽訂補償協議的主體，其他諸如房地產商、居委會、街道辦都是不可以的。
（2）補償協議的內容是否完整。
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條：房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議；
（3）不要籤空白協議。
15.農村房屋買賣，誰具有徵收補償款受償主體資格。
宅基地上的房屋，不像城市中商品房，可以自由買賣，宅基地上的房屋買賣是有法律限制的，只能轉讓給本集體內的村民。轉讓給城鎮居民或者非本集體村民，買賣合同無效
（1）合同有效，，在遇到拆遷時，買受人可獲得拆遷補償；
（2）買賣合同無效，在拆遷的過程中，就房屋增值部分可給與買方適當補償。
——周濤律師
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