隨著疫情逐步控制，各地樓市復工復產，來訪、成交狀況也在迅速恢復。4月5日，深圳蛇口豪宅項目招商太子灣·灣璽再次開盤，成功實現三開三罄，而其背後，實際上是逐漸活躍的新房市場。
伴隨著深圳樓市升溫，“天價喝茶費”也開始重出江湖，三個寶安中心區的千萬豪宅項目被傳需加價百萬方可購房。在業內看來，未來豪宅市場熱銷能否持續，關鍵就要看復工復產，尤其是經濟復甦的狀況。
高淨值人群趁機抄底豪宅？
春節後，以深圳蛇口豪宅項目招商太子灣·灣璽為首的豪宅項目創造的市場業績，引發外界關注。
據媒體報道，4月5日上午9點，太子灣·灣璽開盤，共推出54套N5棟公寓，單套總價2900萬起，開盤半天，項目便傳出售罄消息。這是太子灣·灣璽3月7日以來第三次開售。在此之前，該項目的2次開售也均以“日光”、“秒光”收盤，3月7日，太子灣·灣璽開盤，總價2000萬元起，當晚售罄，項目吸金超42億元；數日之後，項目又在線上加推數套4000萬元起步的房源，8秒之後銷控表全線飄紅。
新京報記者瞭解到，該項目是由招商蛇口打造的170萬平米大型綜合體，同時涵蓋商業、辦公、商務公寓、住宅、酒店、國際學校、國際醫院等多元業態。
“這一樓盤屬商住房，不限購，所以吸引了全國有錢人的目光。本身深圳城市地位強，很多人想在深圳買房，有些是投資、保值需求，較好的地塊加上不限購，所以賣得較好。”易居研究院副院長楊紅旭點評稱。
同策集團首席分析師張宏偉認為，儘管樓市的復甦受疫情影響，但豪宅的“秒殺”熱銷，說明市場還是有潛在的需求，尤其是針對豪宅市場，無論是因為項目本身資源稟賦、產品力的原因，還是因為通脹預期保值增值的需求，高淨值人群對於豪宅市場的關注程度仍然沒有減少，3月份疫情期間豪宅市場“秒殺”的結果就是很好的需求驗證。
之所以豪宅市場近期火熱，張宏偉指出，無論是美國、歐盟，還是日本，都開啟量化寬鬆模式的經濟刺激計劃，國內面臨輸入性通脹。此外，國內降準降息也導致市場流動性增加、融資成本降低。按照這樣的全球量化寬鬆的趨勢與國內通脹預期，一些高淨值人群勢必會做出保值增值的措施，購買豪宅則成為這些群體的選擇之一。
此外，張宏偉指出，部分一二線城市“低價地”項目售完，部分“高價地”以豪宅姿態入市，市場的價格供應結構已斷層，導致這些城市的房價未來預期會有“跳漲”。
“從政策面來看，現階段的限價、限籤樓市調控措施，部分城市確實出現了定向寬鬆，也給了這些城市豪宅項目的成交機會。同時，疫情期間，豪宅項目放低姿態適度降價優惠，也刺激了市場迅速成交。”張宏偉稱，綜合現在豪宅市場表現，“政策面寬鬆預期+降價促銷”導致豪宅性價比提升，在通脹預期影響下，高淨值人群趁機抄底豪宅市場保值增值。
樓市升溫信號顯現 市場逐漸活躍
實際上，太子灣·灣璽三開三罄的背後是逐漸活躍的新房市場。實際上，隨著3月疫情開始好轉並趨於穩定，開發商入市意願也逐漸增強。3月深圳共有四個住宅項目獲批，四個住宅項目開盤，因疫情停滯的市場開始復甦。
反映至成交數據上，據深圳中原研究中心統計數據顯示，3月深圳新房住宅成交3152套，環比上升279.8%；成交面積為32.4萬平方米，環比上升279.9%，成交套數和麵積皆達到今年以來新高。
在此基礎上，3月30日至4月5日這一週，網籤數據顯示，新房住宅共成交818套，環比上升43.8%；面積共計76444平方米，環比上升31.3%。根據市場監測，這一週共有兩個項目獲批，兩個項目入市，新房住宅整體開盤去化率近六成。對此，深圳中原研究中心表示，隨著政府工作重心向全面支持企業復工復產轉變，市場逐步活躍，推盤節奏有所加快，成交逐步回穩。
相比新房，二手房數據或更能反映當下市場的實際情況。來自深圳中原研究中心的數據顯示，3月二手房月成交量達8008套，環比上升3.8倍。由於過戶數據與實時成交具有一定的時間差，3月過戶的二手住宅，實際上主要為2019年11月到2020年1月簽訂成交協議的房源。房價方面，3月二手房均價環比上升0.95%，為59048元/平方米。
在業內看來，千萬豪宅三次實現“日光”以及逐步回溫的深圳二手房市場，或向市場傳遞著樓市升溫的信號。
“百萬喝茶費”重出江湖 主管部門迅速出擊
值得一提的是，伴隨著深圳樓市升溫，“喝茶費”重出江湖，三個寶安中心區的千萬豪宅項目被傳需加價百萬方可購房。
事實上，“喝茶費”一詞在房地產界並不新鮮，通俗講就是好處費、回扣。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“喝茶費”的出現主要是由於開發商或中介機構認為項目價格遭遇政府限價低估，於是內部拿下房源再按市場可接受的加價進行出售。“不過肯定還是以開發商內部人士居多，畢竟很多這種行為實際上都是開發商自己主導的。”
換言之，頻頻出現的“天價喝茶費”，更多是開發商為繞過政府限價做出的舉動，獲得的資金基本最終都會流到開發商手中。
針對這一現象，深圳寶安區住房和建設局迅速出手。4月3日，深圳寶安區住房和建設局發佈《關於堅決打擊房地產開發企業和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的通知》。通知指出，近期寶安區房地產市場相繼出現購房繳納“喝茶費”“更名費”的負面輿論，涉及新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等多個樓盤。對此，寶安住建局將開展打擊上述違法行為的行動，其中包括採取暫停涉案樓盤全部房源網籤權限等措施。
李宇嘉認為，“喝茶費”的出現，使限價政策存在一定程度的失靈，人為抬高了購房成本，助長市場炒作情緒，不利於房價穩定，也與“房住不炒”主基調相背，這正是政府不得不出手的原因。
業內稱熱銷能否持續取決於復工復產狀況
張宏偉指出，儘管豪宅市場在疫情期間開了個好局，在全球“量化寬鬆”的背景下，核心城市的豪宅優質資產或將步入新一輪的價格上漲通道，但並不意味著會豪宅市場會一直一帆風順。
張宏偉認為，儘管各城市各行業均已復工復產，但是，國內面臨的問題是因海外“疫情”，進出口所受影響至少會持續至6月底，甚至會影響到全年，同時國內需求也很難那麼快恢復正常。因此，從樓市需求的角度來看，即使現在豪宅市場“秒殺”熱銷，由於需求端的收入還沒有穩定下來，甚至還會面臨下降，豪宅市場也難免會受到影響，因此，年內豪宅市場“秒殺”熱銷現象能否持續，關鍵就要看現在復工復產的情況，尤其是經濟復甦的狀況。
在楊紅旭看來，預計今年深圳樓市會呈現穩中趨漲的態度，漲幅不會太大，否則會受到政策的調控。此外，由於深圳外向型經濟比較發達，對全球經濟比較敏感，新冠肺炎疫情導致的全球經濟危機，未來幾個月預計會對深圳樓市產生利空影響。
新京報記者 張曉蘭
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