2019年已经过去了大半，"中美贸易战""猪肉涨价"已经成为今年的热点词，但当历史的年轮跨过2019，再回顾过往，也许会发现：2019年在中国房地产的历史上也会是举足轻重的一年。
叮当在金融业"搬砖"已超10年了，是在一线直接触摸房地产生态的人。站在金融从业的视角，汇总各方信息，叮当越发感觉2019年会在房地产业历史上留下厚重的印记。
回顾过去，这一年不论对金融行业、房地产业还是普通的购房者或许都至关重要。
一、房地产周期
对于房地产行业走势来说，业内有一句经典的话语："房价短期看金融，长期看人口"！
下面叮当分别从金融和人口的角度来看看国内房地产的这一轮周期的脉络。
金融周期的角度：
叮当通过翻阅《中国金融年鉴》，发现一些有趣的数据：
1.中国房地产投资是和广义货币供应量（M2）极度正相关的，从2000年开始，中国的房地产投资增速首次超过了广义货币供应量（M2），并一直保持到了2018年。
2.2003年，住建部下发《关于促进中国房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位于国民经济的支柱产业之后，房地产投资的增速与国内广义货币供应量（M2）之间的剪刀差越来越大。
五大经济体系货币供应量M2对比
世界重要经济体股票/房产总市值概览
可以看出：到了2018年，中国的房地产总市值以达到了65万亿美元，是同期中国广义货币供应量（M2）的接近3倍。不可否认，中国经济的发展助推了M2和房地产总市值的增长。房地产承担了中国货币超发的"蓄水池"功能，但2018年，
中国的房地产总市值已经超过了国内GDP的5倍，比美国+欧盟+日本房地产总和还多。这已然成了威胁中国经济发展的"堰塞湖"，2019年中央政治局已经定调中国经济未来将抛弃"唯GDP增长"论，未来将进入中低速发展的"新常态"。
GDP增速的放缓必然意味着M2供应量的减少。这意味着从金融的角度来看，未来房地产投资告诉增长的态势也将终结。
人口周期的角度
国家统计局发布2018年全年中国人口显示：
2018年末中国大陆总人口(包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人,不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数)139538万人,比上年末增加530万人。全年出生人口1523万人,人口出生率为10.94‰。2018年新生儿数量比2017年减少了200万人,相当于2017年全年出生人口的12%左右。
再将历史刻度拉长,2018年1523万的出生人口,也创下1962年以来的新低。
从中国统计局公布的数据也显示：2019年之后中国人口的红利期也将逐渐消退，而没有了人口支撑的房价又该何去何从呢？
按照已逝周期天王周金涛的康波周期理论：房地产周期20年轮回一次，若从1999年开始算中国本轮房地产周期开启之年，2019年也是房地产上涨周期的终点了。
二、国家政策
2016年底的中央经济工作会议上，国家首次提出"房住不炒"，在之后召开的9次中央政治局会议中，至少有7次都对房地产提出要严控，2019年8月份的政治局会议，更是明确提出"不将房地产作为短期刺激经济的手段"。
2018年以来政治局会议、经济会议关于房地产内容
在中国的国情下，政治局会议的每一句话都仅仅是说说而已…
高层发声后，具体到执行部门，银保监也是监管政策频出：从查出信贷资金流向房地产、到收紧信托表外资金进入房地产的渠道直至最近连正常的银行房地产开发贷款也逐步收紧。
信号在明显不过了：卡住资金流向房地产的所有渠道。
对于房地产产这种资金密集型企业来说，没有了资金就没有了一切，叮当接触到的大型房地产企业已经开始利用内部员工集资的方式筹集资金了…
这时候，再来读读银保监主席郭树清今年6月份在第十一届陆家嘴论坛上讲话更能看出端倪：
"历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算"。
郭树清业内号称"夺命书生"，他上次关于P2P的警告是这样的：
对民间集资平台发出警告后，大家都知道2018年整个P2P行业发生了什么。
三、房地产企业
前些年房企大规模发债融资，特别是海外美元债，房企到期需要偿还的债务在今年已经迎来小高峰期，往后几年需要偿还的规模有望越来越大，美元汇率的走高更是另前期发美元债的房企偿付雪上加霜。
以国内发债到期情况来看，仅以公司债、企业债、中票和短融四类债券统计，Wind数据显示，2019年至少有721只地产债券到期或提前兑付，合计需要偿还的金额有望达5089.27亿元。
让我们挑选几个有代表性的地产头部企业，看看他们2019年的生态吧：
1. 7月11日，泰禾发布公告：泰禾境外全资子公司发行境外美元债券，4亿美元，年息15%（
这是得多缺钱才用成本这么高的资金啊）；2. 7月广州富力集团就有消息爆出：2019下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批；
3.恒大地产下半年率先打响降价的第一枪，最低75折。
恒大75折促销
4.8月份爆出某百强房企全员卖房，卖不掉房子就裁掉人的消息。
试想在监管部门收紧一切资金进入房地产的渠道，房企天量债务即将到期的前提下，除了降低价格甩卖房子回笼资金外，还有其他更好的方式吗？
四、建议
说了这么多，总结一下吧：从房地产自有的周期、国家政策、房企自身的情况都可以大体预判出未来房地产的走势：2019年将是冻结楼市流动性的元年。
其意义在于：1.让买房者在高位"承包"了风险,充当了共和国的金融卫士；2.首次开始拿炒房者祭旗；3.对地方政府是只赚不赔的；4.对维护银行信贷资产安全是重要的；5.更为重要的是,防止资本外逃；6.房产税已经在路上……
叮当唯一能给的建议就是：若不是非常刚需，千万不要当接盘侠！
（思考升维，行动降维，用自身从业经历传播靠谱的金融知识！欢迎添加关注叮当儿铺！）
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