前言
前两天南龙湖土拍的火热，让我一直百思不得其解。为什么是南龙湖？
南龙湖说是承接郑州市区的外溢刚需客户，但是并不属于郑州。相对于荥阳、绿博、白沙来讲，绿博白沙的未来发展潜力及市场溢价能力远远高于南龙湖。南龙湖已经从最初的宜居教育城，沦落为现在纯刚需区域。价格虽然相对坚挺，但一直也在下探。
本土企业做出去布局的第一个区域往往是市区，可是外来房企如越秀、雅居乐、龙湖、蓝光为什么偏偏选择这个区域呢？
地王三连炸
2018年的南龙湖的地王炸，大家还记得吗？
2018年1月22日，南龙湖5块土地进行土地拍卖，河南正商地产以8.0087亿元拿到6号地块，据估算，地价1228万/亩，楼面价到了6141元/平米，楼盘售价应该在1万2至1万3之间。
7号地被重庆龙湖地产以9亿多元拿到，地价1414万/亩，楼面价7068元/平米。楼盘售价预计1万3以上，这也是全国上市房企前20强，龙湖地产进郑州后拿到的第一块地。
8号地结果出来：8号地被雅居乐地产以11.7682亿总价拿下，地价高达1504万/亩，楼面价达到
7516元/平米。当时，南龙湖的普遍售价在9000元以上/㎡。那时的郑州孔雀城和远洋风景还没入市，价格处于平衡状态。
从越秀-蓝光，都在南龙湖实现布局郑州
时隔一年，2019年5月17日，南龙湖郑政新郑（2019）6号地土拍，经过315轮竞价，溢价率174%，成交价50104万元，地价955.65万元/亩，楼面价4778.23元/㎡，被越秀公司竞得。
2018年10月以后新郑孔雀城以单价7800元/㎡（毛坯）和远洋8700元/㎡（精装）入市，价格一再下探，区域价格平衡已被打破。截止目前，正商、雅居乐、龙湖的售价也比首开价格下降，即便如此，出货速度仍然较慢。
再看2020年3月27日，郑政新郑出（2020）3号地块和4号块地，南龙湖之间流拍的地块。69.5亩（R=2.5），5家房企（蓝光、正弘、龙湖、新城、平安），郑州市塘鑫置业（蓝光）溢价18.4%、总价3.29亿、楼面价2840元/㎡。临近69.1亩（R=2.5），郑州市塘鑫置业（蓝光）溢价3.6%、总价2.86亿、楼面价
2487元/㎡。郑州区域颇多，为何选择南龙湖？
小编询问了蓝光及越秀的投拓，他们告诉我布局郑州，首选南龙湖只因为两个字“合适”。这是一个让小编意外的答案，似乎也是情理中的答案。
首入区域投资拿地的逻辑：
一般对投资区域的选择限制在城市层面，城市下面的板块除非特别差的会选择避开，其他板块只要有合适的机会都会研判。投资也知道哪些地方房子好卖，但是好卖的板块不一定有地，有的话条件也苛刻，不容易研判下来。投资要找到合适的地是比较难的。
目前郑州区域大部分为城改地块，一二级联动开发时间长且对资金流要求较高，没有关系较难拿到。环郑区域仅剩下南龙湖、中牟、荥阳。
荥阳似乎一直不在线，土地市场比较凉凉。绿博白沙则是产业勾地较多，商住比高，去化速度慢，目前不合适。
目前龙湖的地价在所有区域算是较低的，可以算帐，且区域销售速度比较快，现金流回正有保证。
从投拓本身职位来讲，完成集团的任务，进驻郑州，在郑州也算有项目了。
本土开发商也在卖地及项目，为什么不从他们手里买呢？最起码是进入郑州市区？
我们要考虑的除了合作方索要的溢价外，合作方公司的经营状况跟财务、债务风险都是重要的考察条件。这些比市场风险更重要。
房企对土拍保持冷静
目前蓝光布局南龙湖，并不是战略性进入，首要考虑的不仅是公司是否能算过来帐，还要考虑现金流回正速度。
当年的地王三连炸，如今销售困难连连，南龙湖的气质似乎只能是刚需。刚需意味着价格为第一选择要素，刚需也意味着只要价格合适，出货速度快，现金流回正用时就短。
此次地块的参拍企业，我们可以看到有龙湖，有平安，都是在南龙湖有地块的地主。但是这次的拍卖并没有特别激烈，溢价率也不是很高。这说明企业的拿地策略已经开始稳健，不再急躁、激进 。当开发商开始冷静拿地时，对于后期的营销也是一件幸事。
而对于首子落河南的越秀而言，产品力、销售速度、价格等是越秀要考虑的。到底选产品以此打开在河南的口碑呢？还是选销售速度快速出货呢？这是一个抉择的问题，估计目前的越秀的营销领导人也在苦恼此事吧！
对于居住南龙湖十几年的小编而言，还是希望南龙湖品质提升。毕竟产品力的提升是居住者的幸事，也是营销的幸事。
閱讀更多 般若地產江湖 的文章
