從這個月開始，你可以用更低的門檻，進行菲律賓房產投資了。
今年2月，菲律賓地產商巨頭Ayala Land（阿亞拉集團）正式向菲律賓證交所提交房地產投資信託基金（REITs）上市申請。集資規模約150億比索（2.94億美元），按每股30.05比索發行約4.764億股。
這意味著菲律賓首個REITs即將掛牌上市。可是這對於我們普通買房投資者來說，有什麼影響嗎？
許多投資者聽到“房產投資”，立馬會聯想到實打實的買房，但房地產投資信託基金不一樣，它允許投資者不買實體房產，又能在房產領域擁有既得利益。聽起來是不是有點意思？
事不宜遲，先了解什麼是REITs，以及從這次Ayala Land的上市申請中可以得到的參考性信息。
01
房地產投資信託基金全名Real Estate Investment Trusts，縮寫“REITs”。在亞洲，除了日韓和香港地區外，泰國、馬來西亞和新加坡這些東南亞國家早早就上市了REITs。
簡單來說，REITs的門檻低、流動性高、收益穩定，因此對中小投資者更友好。
大多數中小投資者可能一下子拿不出大筆資金買實質性的房產，那麼REITs就可以讓我們以比較少的資金，享受到比較穩定的租金收益，這些收益來自於房地產投資信託公司投資在寫字樓、公寓、酒店、倉庫等資產的盈餘。
按菲律賓法律，房地產投資信託公司必須將90％的收益用作派息。另外，REITs可以在證券交易所交易，流動性比不動產要好。
看起來是不是跟炒股有點像？
但總體來說，REITs的派息率要優於一般的股票。
據湯姆森金融數據公司2019年5月的數據，過去5年，新加坡REITs的價值上漲9.5%，而房地產股僅上漲1% ；香港的REITs價值上漲23%，房地產股則上漲6.1%。
另外，據高力國際統計，新加坡、馬來西亞、日本、中國香港、韓國和中國臺灣的REITs平均收益率是4.8%。
說回菲律賓，其實它在2009年就頒佈了REITs《實施細則》（IRR），但拖了十年都沒有什麼動靜，為什麼呢？
主要是法規中有兩大障礙遲遲未解決，房地產開發商不樂意。
一是轉讓房產要徵收12％的增值稅（VAT）；
二是上市頭兩年，最低公眾持股比例（MPO）必須達到40％，第三年必須提高到67％。
反觀大多數東盟國家都是沒有或者很少MPO，像日本，新加坡和馬來西亞的MPO只在20％到30％之間。
經過很長一段時間的軟磨硬泡，菲律賓政府和證交所終於同意放寬政策。先是對REITs初次轉讓的房產免徵增值稅，後又決定將MPO降到33%。
細化和調整後的REITs實施細則在2020年2月7日生效。
02
瞭解REITs的大致情況後，我們再來看菲律賓首家申請上市的房地產信託投資公司Ayala Land。
按照菲律賓法律規定，申請REITs上市的公司，市值至少要達到3億菲律賓比索（580萬美元）。
對照2019年的排名，按3億比索市值的准入門檻來看，
Ayala Land無疑是菲律賓房地產屆的兩大巨頭之一，僅次於老大哥SM，甩開第三名幾條街。而在新實施細則出臺後，菲律賓很多大型開發商都表示有興趣和有計劃入局REITs。包括老大哥SM，老三Megaworld，Robinsons Land和Double Dragon。
可以預計，2020年菲律賓的REITs市場會逐漸熱鬧起來。
03
既然是行業巨頭，又是第一個申請REITs上市的，看來Ayala Land對投資項目的收益率挺有信心。我們不妨以Ayala Land 這次REITs上市的投資版圖作為參考，看看當下菲律賓房地產市場的熱門板塊。
Ayala Land這次集資主要用於投資馬尼拉大都會及其他主要地區。其中，有三個商業項目集中在馬卡蒂中央商務區，並且將重心放在甲級寫字樓。
為什麼呢？
根據高力國際的報告，2019年，馬卡蒂中央商務區的寫字樓出租率平均增長8％，高於大都會其他區域7％的增長水平。仲量聯行今年1月的報告也顯示，在全球高級寫字樓中，馬卡蒂黃金地段憑藉高性價比，市場需求非常旺盛，主要來自信息技術外包企業。
因此，Ayala Land 選擇這個板塊也是有道理的。
另一家正考慮入局REITs的菲律賓實力地產商Double Dragon也一直在灣區建寫字樓，灣區的需求主要由離岸博彩業帶動。根據高力國際的數據，從2016年到2018年，灣區的租賃率平均每年增長14.1％。
放眼整個菲律賓，過去5年，寫字樓租金每年增長7%，高於同期5.6%的零售租金平均增幅。因此，高力國際預估，無論是出租率還是租金增長率，寫字樓的優勢都將高於零售業，成為最適合作為REITs的投資資產類別。
04
總體而言，REITs在菲律賓的成功啟動，對房地產市場和整個菲律賓經濟來說都是好兆頭。
菲律賓樓市變得更成熟了，房地產的金融屬性變得更強了。無論是開發商還是投資者，都找到了能賺更多錢的機會，推動了整個行業的繁榮。
它不僅使菲律賓擁有跟亞洲其他發達的經濟體和房地產市場並駕齊驅的基礎，也能吸引更多外國投資，以及促使菲律賓的房地產開發項目進一步分化和創新，而一切的最終受益者，便是各位投資者。
閱讀更多 掘金菲律賓 的文章
