城中村裡的“小產權房”經過“舊改”之後可以拿到產權證，在深圳有一批“中介”就做著這樣的特殊房產生意。
短短3年個月，憑藉一套位於深圳原特區外的破舊農民房，投資客譚生賺足了250萬。
2016年的2月，他以約1.5萬元/平方米的單價入手一套100平方米的城中村房源
3月份，特發入駐這個天鵝工業區 這是深圳首個工業區改住宅的項目，並正式啟動城市更新的簽約工作；到了17年的五月份 該項目已經完成了確認實施主體 實施主體為特發集團 表明項目已經簽約完畢進入了下一個階段 到了2018年的1月 該項目已經獲取了施工許可證 已經開始建設
2019年的中旬譚生喜慶滿滿的接到了選房的通知 完成選房 此時備案價為4.2萬單價 短短三年時間就獲利了250萬
一進一出之間，他收穫了可觀的房源差價。
這是一門特殊的生意——商品是“城中村回遷房指標”，實質上特指城中村裡無產權登記的歷史遺留違法建築，在經城市更新之後得到確權，獲得“紅本”（中華人民共和國不動產權證）；交易雙方為原村民和投資客，參與主體還包括房產中介和介入城中村舊改的開發商。
這也是深圳區別於其他一線城市的“灰色”地帶：歷史遺留的特性讓它遊離於監管的邊緣，城市更新運動釋放了其中的套利空間，諸如3年內兌現5倍收益的案例，在“買拆遷房”圈子裡口耳相傳，驅動著這門隱秘生意越來越大。
“如果你想入手，可以先預付定金。只要一有村民釋放面積，你就可以優先選擇。我們經手的很多客戶都採取這種做法，不差錢，等貨！”唐生更具象的身份，是從事回遷房指標交易的房產中介。他說，這種回遷房的面積指標，原村民們一般以200平方米為一個單位逐次釋放，整體供應貨量偏少。他有一位客戶，已經等了2個月仍未等到貨。
投資客們熱衷冒險的原因在於，商品房市場的調控力度正在持續加碼，而這類“城中村回遷房指標”不僅不限購，售價也僅是同片區商品房價格的二分之一甚至更低。伴隨著舊改進度的深入，價格還擁有逐漸上漲的空間。
傍晚5點左右，剛剛下過雨的天空還殘留一絲灰暗。劉生匆匆吃完飯，拔腿朝小區門口跑去。
他腳蹬運動鞋，身著一套運動服，過於休閒的裝扮與慣常西裝革履的房產中介相比，著實有些隨意。但乍一開口，職業身份不言而喻。
“你來得正是時候。”他在約好的地點站定，還未來得及調整呼吸，臉上已掛起微笑，招呼十分鐘前通過電話的新客戶——“走吧，我帶你去項目現場看看。”
不同於普通房產中介為商品房“牽線搭橋”，唐生的生意聚焦在打著舊改概念的城中村“小產權房”上。
按照通常理解，小產權房一般特指經批准在集體土地上建設的合法村民住宅。但深圳早在1992年就完成了特區內土地國有化轉制，2004年，為解決“無地可用”的困境，深圳又以城市規劃“全覆蓋”的方式，將特區外260平方公里土地轉為國有土地，隨之深圳成為全國首個沒有農村建制、沒有集體土地的城市。也正因此，在深圳官方口徑中，歷來沒有“小產權房”這一說法，只有違法建築這樣的稱謂。
不過，過往這些年，依然有大量的土地沒有完成相應的補償或者返還手續，實質上仍掌控在原村民個人、村集體或股份公司手上。不菲的房地產利益，推動著私房、廠房在其上鱗次櫛比地立起。
深圳日常所提到的“小產權房”，既包括這類沒有合法報建手續、無產權登記的違法建築，也包括有合法報建手續的農民房、集資房、軍產房、安居房等。
十年前，“農村城市化歷史遺留違法建築”這個概念被提出。上述提到的沒有合法報建手續的建築，如果建於2009年6月2日之前，則被歸屬為歷史遺留違法建築，在符合確認產權條件的前提下，經過一定程序有可能得到確權，轉為合法建築。
一個不容忽視的現實是，深圳早已從當初3萬人的小漁村演變成如今擁有1300多萬常住人口的大都市，日益增長的人口正在給這座建設用地奇缺的城市帶來挑戰。
如何盤活存量用地，實現土地資源的高效再利用，是深圳破解發展瓶頸的重要途徑。政府部門將眼光投向遍佈深圳各區各街道的“城中村”，根據深圳規土委去年的普查數據，城中村用地達到321平方公里，建設用地佔全市的31%。
一場城市更新運動的大幕在深圳轟轟烈烈拉開。政府以此繞道打開違建困局，使符合條件的歷史遺留違法建築“正名”。
用業內術語來形容，唐生賣的正是城中村以城市更新之名得到確權的回遷房指標。在深圳，諸如此類的交易異常活躍。位於原特區外龍崗的平湖，布吉、橫崗、等城中村密集分佈區域，均成為投資客趨之若鶩的購買“熱土”。
“早期，深圳城中村回遷房基本都由原村民的親朋好友內部消化。現在為什麼這麼火？一方面，深圳列入拆除重建類城市更新的城中村項目多了。另一方面，大家心知肚明這個過程所獲取的利潤空間到底能達到多少。”唐生說。近兩年，他混跡於深圳龍崗平湖各處城中村，“撮合”了不少回遷房指標交易。
3年舊改 房價5倍翻轉
唐生帶著新客戶走進村子裡，眼前頓然開闊，“看，平湖特發天安工改住項目就在這裡。”他將手指向坡下一片參差不齊的廠房建築物——低矮的舊式農民房密密麻麻聳立，狹窄的小巷沿著村道延伸至深處又縱橫交錯，並且介紹著 別看他是廠房一片就是因為是廠房所以才有巨大的潛力，唐生他細細的講解道：廠房權屬為村委集體物業 是以前村裡一起出錢建設的廠房 簽約是暢通無阻的 本來拆遷都是由村委提出來 村委讓自己物業簽約會難嗎 他接著說道 此時最大不同的是 村委物業佔比90% 10%屬於個人權屬物業 也就是說談完這十幾個人 這個項目就等於完成簽約了 ，相比其他的城中村舊改房屋大大小小几千個 房屋權力人也幾千個 你說談十個容易還是談幾千個人容易
這是一個普通城中村遭遇舊改後的樣子，明亮與幽暗涇渭分明：有的房子門窗早已被拆除，裸露出千瘡百孔的破敗；還有部分未簽約的房子頑強堅守，暗自不動。
這是深圳獨特的舊改灰色地帶。
一名在深圳中心區操盤城中村城市更新項目的開發商相關負責人說，意願徵集階段因為不確定性因素比較多，價格肯定低於正式簽約階段，也往往比市場價格低個二分之一或三分之一。
唐生用來遊說客戶的案例，則更有吸引力。位於深圳龍崗平湖的特發天鵝湖畔，同樣是一箇舊改而來的項目。2016年尚未立項前，這一片區域的回遷房指標還不到15000/平方米，在2019年項目開盤後，現在房價已經攀升到4.2萬元/平方米左右。
三年多時間，一個城中村的違法建築獲得了合法且正常流通的權限，房價幾倍翻騰，這就是舊村改造所觸動的回遷房利益鏈條最直觀的註腳。
唐生說，看一箇舊改進度關乎的幾個大原因 項目的大小，權利人的數量，開發商是否有實力以及成功案例，然而每個舊改的價格又有所不同 項目越快 價格越貴 離拿房時間越短。
每個原村民根據自身資金的急需程度拋貨，同個時間段價格也略有偏差；在拆遷動工之後，開發商所承諾的整個城中村舊改項目交付時間長短，同樣會導致價格上下浮動。
而利益的閘門一旦悄然打開，往往難以重新關閉。
唐生的辦公室坐落在一個小區的住宅底商下。足足超過100平方米的偌大空間裡最顯眼的是一張大茶桌。他坐下，清潔茶具、投茶、洗茶、泡茶……
“喝杯茶，我們慢慢說。”他將一杯清冽的茶湯遞到客戶手中，轉頭拿出一套完整的簽約文件。
他之前曾在一家房地產經紀公司工作，這些年深圳不停向上的房價讓他意識到商品房的利潤空間已愈發“縮水”。辭職後，他將目光轉移到回遷房這個灰色地帶。
一個有意思的矛盾點在於：按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。
既然在法律層面上不具備公開交易的基礎，實際操作中這筆非法買賣又是否能得到確鑿的保障？擺放在茶桌上的這幾份文件便是周明慣常用來向客戶解釋的答案。
《房屋轉讓合同》、《深圳市房屋建築面積測繪報告》、《合作建房協議》、《房屋拆遷補償安置協議》——前三份是投資客與原村民交易的基礎文件，後一份則是投資客與開發商之間的正式約定。
唐生說，在投資客與原村民簽署《房屋轉讓合同》之前，出示一份由開發商委託具備測繪資質的第三方公司出具的、經村集體股份有限公司和開發商共同見證的測繪報告，是村民向投資客證明房產歸屬權的最有力證據。“原村民只要能拿出這份報告，就說明房子是他的。”
測繪報告裡面，往往會詳細列明原村民所擁有的建築位置、具體面積、層數，並附上現狀影像圖。現狀測繪圖等。然而，這僅僅只是前奏，真正的簽約聚焦在《房屋轉讓合同》
由於交易的這部分建築尚未領取權屬證書，在取的兩份不同轉讓合同中，雙方對於房源權屬的約定是這樣來設置——甲方確保自己對交易房屋擁有完全的所有權，房屋不存在抵押、擔保等限制，也不涉及第三方的權利。甲方自願將房屋轉讓給乙方，並將權利與義務一併轉讓給乙方；乙方受讓後擁有該房屋的所有權、使用權，乙方有權出租、轉讓、繼承等，甲方及其家屬均無權干涉。若今後該房被國家徵收，拆遷所得的所有補償、利益等均歸乙方所有，與甲方及其家屬無關。
“簽完《房屋轉讓合同》，就等待簽約了，簽約還有一個確權見證”上述開發商負責人所操盤的那個城中村舊改項目，村股份公司目前辦理這種見證手續通常收取100-500/平方米的手續費，不同村費用不同，
“這是法律漏洞之下，最保障買家權利的一種方式。”其告訴記者。
幾乎所有從事回遷房指標交易的中介都曾碰到過這樣一個提問：“如若我與原村民已經交易完畢，但原村民臨時反悔，我又該怎麼辦？簽署的這一系列文件究竟能否保證交易堅不可摧?”
唐生早已應對自如，“只要能順利與開發商簽下《房屋拆遷補償安置協議》並蓋完公章，就表明確權已經完成。”
前述開發商負責人也透露，《房屋拆遷補償安置協議》是這場交易中最關鍵的一環，比如原村民手握1000平方米的面積，轉讓了100平方米給投資客，開發商在與他們簽約時，一般會分開兩份合同各自操作。
幾份城中村舊改的拆遷補償協議，其中的一個共同條款是，被搬遷房屋未辦理房地產權屬證書的，業主需提交與被搬遷房屋有關的轉讓協議、贈與協議等房屋權屬證明資料原件，並在簽訂協議時提交《放棄房地產權益聲明書》交付給開發商。而開發商交付的回遷房地產為完全產權房屋，其產權屬性為市場商品房。
關於“萬一拆遷補償協議未簽署，原村民就已經反悔”這樣更為細節的問題，唐明的回答不免模稜兩可，“真的出現這種情況，那就只能按照《房屋轉讓合同》裡面提到的違約責任執行了，違約一方需要賠付雙倍定金。”他說，通常簽完《房屋轉讓合同》之後，投資客同時要支付5萬元以上的定金，具體數額可以自行決定。但為了降低違約可能性，可以適當提高定金的支付額度。違約成本一提高，村民就不能輕舉妄動了。
他也不忘安撫客戶——他所經手的交易裡，從來都沒發生過此類問題。說到底，主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。
週期，這是所有城市更新項目都必須解答的一道難題。按照此前佳兆業主席兼執行董事郭英成的說法，正常情況下，一箇舊改項目的轉化週期大概五年。
以深圳一個普通的舊村改造為例，完成立項申請、意願徵集、相關測繪、城市更新單元劃定一般需要6-8個月；完成專項規劃編制也需要6-8個月；達到100%的簽約率、進行原業主房產證註銷、實施主體確認最少需要4-6個月；在拆遷補繳地價之後，簽訂土地出讓合同還需要1-2個月。
儘管週期漫長，環節眾多，這門生意的規模還是越做越大。
唐生最近正在向客戶大力推廣位於深圳龍崗平湖的一個城中村舊改項目，目前簽約率已經達到90%左右。“今年光這個項目，我們就成功交易了將近1000平方米。陸續有村民釋放回遷房指標，普遍以200平方米為單位，我們每次基本都全部消化掉。”
“想要買的人很多，就是房源比較少。”唐生打開手機裡的一個視頻，放到新客戶面前，“你看，這麼多人去開發商簽約，火得不得了。”
即便面臨法律風險與投資安全隱患，但無論投資客、村民，還是中介均習以為常。
另一種博弈
除上述情況之外，城中村回遷房投資還具備的其他特性包括：不限購；一次性付款；一旦與開發商簽定拆遷補償協議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易；而且，雖然交易過程不佔用名額，但在辦理完回遷房“紅本”之後，依然要佔用商品房的購房名額。
相比之下，由於手握“紅本”，買舊住宅回遷房的風險程度遠遠更低。然而，建築老舊但售價偏高，需要按照正常二手房交易流程進行不動產產權過戶，限購限貸等一系列衍生問題，也對沖了產權優勢。
距離唐生超過30公里，翟弘飛也正帶客看房。這是深圳首批福利住宅小區之一，建於上世紀80年代。小區側面連接深圳城市化過程中的交通大動脈——深南大道，密集的路網與環繞的商圈讓它牢牢佔據深圳福田區黃金地塊。
翟弘飛帶看的是小區東區一套93平方米的三房，也是唯一一套在售房源。
跨過陰暗逼仄的樓梯，翟弘飛小心翼翼將客戶迎進去。原業主十年前以130多萬元的“白菜價”購入這套房，近段時間急用現金，十多天前給他發微信，將價格從670萬元提高到690萬元，單價7.4萬元/平方米左右。
周邊樓齡相近的小區，在售房源均價大概6萬元/平方米左右。一週前已有兩個意向買家先後踩盤，出價675萬元，但剛剛籌集到資金的業主，不肯將價格稍降些許。
“業主是可賣可不賣的心態，價格沒什麼談判空間。東區現在只剩下6戶未簽約，對業主而言，舊改是遲早的事。”翟弘飛稱，地皮價格如果在6萬元/平方米，後續開發商建出房子就一定會賣到13萬元/平方米。“這個價格一點都不虧。”
佳兆業城市更新辦公室的一位工作人員表示，這類交易一定要走正規的過戶流程，並充分考慮買賣過程中的風險。“買舊改房，很難等的。”他擺了擺手。
翟弘飛的客戶不置可否離開了、他還在努力將手頭所掌握的更多回遷房信息發送給客戶，以供選擇。
9月4日，廣東省人民政府發佈的《關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》出爐，文件瞄準“三舊”改造中的入庫門檻高、規劃調整難、稅費負擔重、土地徵拆難等難點，針對性地提出19條深化改革措施。
尤其是對於由市場主體實施且“三舊”改造方案已經批准的拆除重建類改造項目，原有建築存在不符合安全生產等問題，如果屬於舊村莊改造用地，農村集體經濟組織以及不少於三分之二的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協議，原權利主體均可向項目所在地縣級以上人民政府申請裁決搬遷補償安置協議的合理性，並要求限期搬遷。
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