近日，家住七一東路博仕園小區的市民孫先生，因地下室財物失竊和小區物業鬧起了不愉快。
孫先生向時封君（微信ID：shidaifengmian）反映，前段時間，自家地下室遭到小偷“光顧”，損失慘重。孫先生認為是因為小區物業長期不作為，才導致了盜竊案的發生。
被撬的門鎖
孫先生向時封君透露，地下室的安全問題由來已久：該地下室不僅長期沒有基本的照明燈和監控攝像頭等設備，就連小區保安巡邏都沒有。在此之前，自己和其他業主已多次向物業反映情況，要求解決安全隱患問題，但物業一直沒有理睬。
地下室多處聲控燈處於缺失狀態
發生盜竊案後，孫先生又向物業投訴，令他沒有想到的是，物業仍對相關問題置之不理，且至今都沒有給孫先生一個答覆。
屬於公共區域的地下室，為何長期沒有保安巡邏？
時封君就孫先生反映的情況致電該小區物業經理，其表示：我開會時明確告知我們物業的保安，地下室區域不予巡邏，以防發生失竊情況後，被誤認為是保安人員“監守自盜”。
孫先生對此難以理解，“他這個說法很可笑，如果平時裡這些該有的照明、監控系統都有，保安也能做到日常巡邏，就算髮生了盜竊，我們根據監控視頻也能還原事情真相，怎麼可能會認為是保安監守自盜！”
孫先生認為，物業的服務管理嚴重失職失責，便與其他幾戶業主決定暫緩繳納物業費。沒想到，這一決定讓孫先生遭遇了“斷水斷電”的窘境：孫先生到物業處充值水電費，工作人員卻以孫先生不繳物業費為由，拒絕為其充值水電費，經孫先生與物業反覆交涉，物業最終只為其水電費各充值了100元。其他業主也都遭遇了類似的情況，嚴重影響了日常生活。
在這起因“盜竊案”引發的業主和物業糾紛中，雙方的行為是否合理？物業是否需要承擔責任？業主又該如何維權？時封君諮詢了河北金房律師事務所韓志剛律師，對此作出相關解讀。
小區公共區域發生失竊案，物業是否應承擔相應責任？
韓志剛：小區物業是否應當承擔相應責任，需要判斷是否盡到審慎管理的義務。業主繳納物業費，物業服務有償，因此對相關物業服務項目要盡到審慎管理義務。
具體來說，如果監控位置佈置合理，設備運行正常，保安日常巡邏等，在盜竊事發後，能夠提供相應監控視頻，則應認定盡到審慎管理義務。反之，則認為物業是未盡到相應管理義務的，是可以主張賠償的，賠償額度視責任大小而定。
沒繳納物業費，物業拒絕為業主充值水電費，此舉是否合法？
韓志剛：根據《物業管理條例》第45條的規定：電、水、暖的使用，是與供電、供水、供氣部門達成供應合同關係。物業費是物業公司提供服務，按照物業服務合同約定，向業主或使用人收取的費用。二者完全是兩碼事，法律並沒有賦予物業公司剝奪業主充值水電費的權利。
如果業主發現物業公司因為業主沒有繳納物業費的原因阻止業主充值水電費，在掌握確切證據的前提下，可以向物業監管部門舉報，業主可以根據《侵權責任法》向物業公司主張侵權責任，要求物業公司賠償。
韓志剛律師最後表示，法律明確規定，物業服務企業的職責是維護物業管理區域內的公共秩序，如果業主認為物業沒有盡到相應職責的話，在保留相關證據的前提下，也可以通過以下幾個方式維護自身權益：
- 要求業主委員會監督，按照物業管理合同履行管理義務。
- 投訴到住建局物業管理科。
- 投訴到居委會，要求指導物業做好業主服務工作。
- 投訴到物業公司總部，要求他們做好服務。
- 找到小區項目經理，要求其提高服務質量，滿足業主需求。
時封君將持續關注此事。
執行主編丨於韋
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