2019年轉瞬即逝。
對於樓市來說，這是一個註定被銘記的年份。
這一年裡，樓市政策頻出，市場瞬息萬變。
這一年，政策收緊，融資收緊，房企負債率有增無減，潮水褪去，誰在裸泳？“活下去”成了它們放手一搏的底線。
這一年，購房者捂緊六個錢包，滿心期待殺入售樓部，卻被超過預算的房價嚇退，而另一邊準業主們，卻又被史上最慘交房季，搞得欲哭無淚。
這一年，多少地產人夙興夜寐，卻仍被年底的業績紅線攔到了門外……
回首這一年，鄭州樓市走勢可以用跌宕起伏來形容。這一年，它經歷了什麼呢？
回顧2019鄭州樓市
01
關於市場：
經歷了今年三四月份的樓市“小陽春”行情，大概4月份起，地市看房團就成了鄭州樓市去化的主力軍，其中周口和南陽人佔了半壁江山。
尤其5月份，土地供應像開了閘一樣，地市地王的熱浪是一波接一波，房價直逼鄭州，讓地市的行情變得撲朔迷離，被嚴格限價的鄭州樓市就更具吸引力了。
整個上半年，鄭州熱盤、紅盤頻出，房價也以溫水煮青蛙式的上漲，讓購房者慢慢接受。雖然鄭州沒爆出什麼地王，但是土地溢價成交時有出現，流拍現象幾乎為零，就連一向困頓的二手房都迎來了春天。
一時間，似乎所有人都在討論房子。
但是今年上半年雖然號稱樓市小陽春，仍然有大量房企並未完成年度目標的一半，許多開發商本就面臨著有史以來最嚴峻的考驗。
7月伊始，全國樓市的變化傳導至了鄭州，但是很多人都渾然不覺，直到融創大河宸院打響了2019年樓市降價的第一槍。嚴防死守的大壩，宛若被破開了一個口子，降價潮以最短的時間席捲鄭州。
到了樓市下半場，降價促銷開始成為主旋律。開始特價房頻出，土地流拍蔓延。
向來“膽小”的購房者更是一時間草木皆兵，觀望情緒濃厚。一度被稱為旺季的“金九銀十”也變成了“銅九鐵十”。二手房變得有價無市，新房銷售陷入困局，土地流拍率趨高。
年底之前，市場降溫環境下，鄭州市場整體維持穩定狀態。開發商促銷，折扣，特價房，春節特惠等手段的運用，是最後一擊的必用手段，也是快速回籠資金的有效方式。
02
關於政策：
整體來說，2019年樓市政策可以用“一波三折”來形容，中央層面仍堅持“穩字當頭”，從兩會的“防止房市大起大落”到政治局會議“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再到新華社“堅守房住不炒底線”，整體政策的主基調未發生根本改變。
而地方充分貫徹了一城一策、城市主體責任的長效機制，調控政策有收有放：多城調降人才落戶門檻，搶人大戰再掀高潮，更多二三線城市調降人才落戶門檻， “四限”調控局部放鬆。
以前是中央定調，大家執行，一鼓作氣，一視同仁。現在不同了，主基調是房住不炒，然後各自根據自己的不同情況做出調整，可以適度松，也可以適度緊。
據統計，11月全國地產調控次數刷新今年紀錄，高達72次。2019年初至今，房地產調控次數合計達575次，遠超去年全年450次。
總體來看，對於房地產，依然以穩定為主，為實體經濟讓路，“房住不炒”仍是主基調。
長遠來看，通過長期的細節政策調控，即使全面放鬆限購，房價也不會像16年市場一般翻倍增長，市場依然求穩為主。
所以對於投資購房，不要盲從於中介的各種宣傳文案而前去哄搶。如今為買方市場，面對充足的房源，購房者更應把握機會，透析自己的需求，結合需求購房投資。
從房貸利率來看，今年一年以來，無論是首套房貸利率還是二套房貸利率基本都是持續上升，首套房維持在5.4以上，二套房也突破了5.8，購房成本的增加以及持續增加，是促進很多人提前購房的因素之一。
今年10月8日，央行LPR新政正式執行。可以說，鄭州的房貸利率處於較高的水平，但是11 月 20 日，央行公佈了最新貸款市場報價利率 LPR，其中 5 年期的 LPR 利率為 4.80%，較上次降低了 5 個基點。這是 自從“房住不炒”以來，5 年期 LPR 利率首次出現下降。年底之前，開發商拼刺刀，肉搏，業主拼價格，利率又出現定向掉頭，這個時候對於購房者而言是積極行動起來，出手的時候了。
近期最新政策，住房公積金貸款額度上限，由60萬元提高至80萬元；落戶條件進一步放寬，租房也能落戶。兩者疊加，是否會對鄭州樓市產生影響？
鄭州市出臺相關政策都會釋放剛需，刺激樓市。現在各地都在開展的人才大戰說到底也是為了抓剛需，近期的政策對鄭州樓市有積極的影響意義。
03
關於房企
2019年初金融資金面較為寬鬆，使得房地產市場部分地區較為火熱，房企拿地加快，才有了上半年房地產市場的回溫。
上半年房企融資環境較為寬鬆，融資規模擴大，擠佔了其他行業的信貸資源，一定程度上助長了房地產市場投資投機行為。為防止房地產市場“再抬頭”，緊隨其後的是一系列資金面收緊的調控政策，加之7月份發改委對房企海外債用途的嚴格限制與7月底央行對房企負債的嚴格管控，下半年房企融資環境更為艱難。
無論主動還是被動，中小地產商都面臨著出局的命運。因為，融資環境監管加劇，市場銷售不斷降溫，讓所有地產商都面臨巨大的生存壓力。一葉落知秋，最先感受到行業洗牌寒意的莫過於這些中小地產商。
2019年以來，房企正一家家的倒下，年初至今已經有498家房企宣告破產。
平均每天有1.5家，創房企倒閉的歷史紀錄。
2018年，頭部房企萬科喊出了“活下去”。
現在回頭來看，萬科的“活下去”倒像是給中小型房企喊的。
今年倒閉的近500家房企，多數是一些規模不大，集中在三四線城市的中小型開發商。
2019年前11個月 頭部房企銷售榜排名
△2019年1-11月中國房地產企業銷售TOP10 圖源/克而瑞
即使在地產業一片唱衰的大環境下，碧桂園依舊在2019年前11個月交出了不錯的成績單，其全口徑銷售金額已達7515.4億元，而恆大、萬科和融創都已站上5000億元，緊隨其後的是保利、中海和綠地，全口徑營業額在2000億元的陣營裡的為新城、世茂、華潤和龍湖。
根據已知數據，截至11月，今年全口徑銷售金額達到千億的房企已經有27家，銷售金額在900億-1000億元的房企有7家，超過去年同期的25家和1家。
在中小型房企瀕臨破產或已陷入破產的2019年，房地產頭部企業混得還是風生水起。
2019年進入倒計時，最後的衝刺期來臨！
房企尤其是上市房企，勢必會加快出貨，衝一衝業績，也同時會執行相應的優惠或促銷政策，這對購房者來說，或是入手、撿漏的好時機！
2020年樓市預測
回顧2019年，鄭州房地產市場經歷了“上下半場”。“上半場”，樓市出現小陽春，房市升溫，地市更熱。“下半場”，鄭州樓市普遍出現降溫，新房開啟打折促銷。
12月23日，住建部部署明年樓市調控，2020年目標是“三穩”，穩地價、穩房價、穩預期,“房住不炒”定位不變。
再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產的調控力度將維持之前的狀態。雖然部分城市最近出現了微調，但是基本原則依然不會改變，政府遏制房價上漲的決心也不會發生改變,意在攔截炒房客入市；因城施策，給予地方充分權力可以自主調控市場；三穩機制中的“穩”，就是橫盤，橫盤的意思是“不漲不跌”。
按照目前的趨勢，為了穩住房價，2020年大多數城市會逐步放開限購，但在貸款上依然會有一定的限制。
2020年3月份開始，大多數城市會如期迎來小陽春，會有一波漲勢，但很快會迴歸平靜。
平靜是最可怕的，因為中國儼然已經形成了情緒市場，“買漲不買跌”大行其道。所以說，2020年是檢驗各城市樓市泡沫度的關鍵年份，房價會根據實際情況開始浮動。
購房者該觀望還是出手？
很多人都在猶豫，要不要買房。有些人在年末搭上末班車買了，而不少人仍然在觀望著。
大家抱著的心理無非就是想再看看，萬一2020年真正房價降了呢？這樣的猶豫是可以理解的。
其實，房價如果持續下跌或者如某些人期望的暴跌，只能說明經濟不行了，整個房地產行業會崩盤。而官方絕不允許這樣的事情發生，目前所有的調控，都是控制房價上漲過快，而非打壓房價，僅此而已。
如同我們認知的，房地產市場是要遵循價格規律的，但沒有一個人可以準確找到那個價格的拐點。而且，房價不會持續的大漲和大跌，更多的是在一定區間浮動。
我們只要清醒地知道，對於買房人來說，如何去選擇，歸根結底還是聽自己的。任何人的觀點都只能是自己判斷決策的參考，要學會分辨。可根據自身經濟實力選擇適合自己的，適合自己的才永遠是最好的。
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