如公寓投资，可能要做好短期内无法转手、套现的心理准备。
总体而言，一二线城市楼市风险不大，三四线城市需谨慎。
对于购房置业而言，除了考虑目前的购买力外，还要考虑未来的支付能力。
近期，一部热播剧《安家》，让“买房卖房”这个话题再次引起热议。随着国内疫情逐步得到控制，生产生活正逐步恢复正常，越来越多项目的售楼部恢复正常营业。然而，受到疫情影响的房地产市场也发生了一些微妙变化，业内人士表示，在不确定因素增多的情况下，购房置业观也需要重新整理一下了。目前房地产市场增速明显放缓，让不少置业者处于观望的状态，不过也有不少人开始启动买房大计。从去年开始就打算购买一套90平方米左右三房的张小姐近期已经去不少项目实地看房，“楼盘现场人还不少，我们下午接到销售人员电话赶过去，想买的户型都卖完了”，在看过一个天河的一手新项目后她这样告诉记者。近期想购房的人是怎样的心态，从他们的购房故事中反映的市场变化或许值得关注和参考。
案例一
改善居住该一次性付款吗？
杨女士年前就打算在增城购置一套稍大面积的房子用于改善居住，近期心仪的楼盘传来降价促销的消息，从“三字头”到“二字头”的价格让她有些心动。因为手中有一笔资金，此前，他们是准备一次性付款购房的。不过，面对目前的市场状况，杨女士有些犹豫，除了考虑房价是否会出现继续下行的状况，更是因为家中丈夫收入不错（月入超过6万元），她是全职妈妈带着两个孩子，但显然这种家庭收入状况的抗风险能力在目前的状态下有所降低，不少朋友劝她即使要买房还是选择贷款更好，保有一定现金在手的状态更加安全。
分析：关注现金流 购房需求端在变化
对于购房置业而言，除了考虑目前的购买力外，还要考虑未来的支付能力。业内人士表示，当下最需要关注的还是自己的现金流，如果对自身现金流没有充分的信心，当然不适合投资更别提买房了，更多的精力要用在工作上。从招聘网站的数据来看，疫情对月薪5000元以下低薪以及5万元以上高薪群体收入预期影响更明显。3月，月薪低于5000元的岗位招聘数较1月下降30%，较2019年10月下降35%。月薪5万元以上招聘岗位数较2019年10月下降48%。而月薪在1万~3万元中间收入岗位招聘需求相较旺盛，2020年3月岗位数止跌回升，环比上涨5%。收入的预期和变化也将影响房地产市场购房需求端，购房者的购房意愿、需求结构、对价格的承受力都将发生改变。
机构的市场调研数据也呈现出这一变化。2019年，CRIC重点监测的126个城市中100~140平方米产品合计占比近五成，占据绝对成交主力。在入市门槛较高，且改善需求动能减弱的情况下，2019年，一线城市90平方米以下产品占比过半，其中80~90平方米产品持续热销，占比升至26.12%，较2017年净增长7.21个百分点。而100平方米以上各面积段产品全线回落，尤其是180平方米以上产品比重大幅下降。克而瑞近期针对潜在置业客户进行的调查结果显示， 2020年潜在置业客群更为偏好主力三房户型，成交占比有望从2019年53.14%提升至65.53%。一房、二房、四房及以上户型销售或将受到影响，成交占比均有不同程度的回落。尤其是一房，暂以5.4个百分点跌幅居首，调研数据显示，超三成的“刚需”准客户或将放弃置业计划。
案例二
受促销吸引打算出手清远盘
林小姐工作了几年，手头有一笔存款，考虑到保值需求，她想购买一套房产。近期，不少房企推出线上购房促销，7.5折、8折等优惠让她开始关注这些促销信息。由于购买力不高，最后她看中了清远的一套单位，除了因为价格便宜外，未来交通利好区域发展等前景描绘也让她很心动。销售人员告诉她，优惠价格可能就快没有了，因此她急急准备去下定。不过在咨询家人意见时遭到了大家的劝阻，考虑一番后，她决定再观望一下。
分析：物业价值在分化 置业也要考虑基本面
对于林小姐出于保值考虑而购买清远的物业，家人朋友之所以都对她进行劝阻，是因为目前的市场行情已经发生了变化，以往购房后普涨的局面可能很难重现。业内人士表示，目前，房地产进入了新周期，主要标志是城市之间、房子之间，甚至开发商之间都出现了分化。从置业投资角度看，并不是什么地方都值得买。总体而言，一二线城市风险不大，三四线城市需要谨慎。有些城市或区域相对价格并不高，但其实这个价格已经处在历史高点，未来没有支撑继续上涨的因素。疫情下，换好房子好地段的机会当然也会出现。对首套置业以及“刚需改善”的人来讲，今年可以好好寻找机会。买房子的时候，需要好好研究城市房地产的基本面，可以多听各方面的意见，比如中介、开发商、专家的看法，综合意见后再做判断和决定。
不过，需要提醒的是，目前各种线上促销采取的是优惠打折的方式，有些套路不得不防。比如，打折的原价却比之前的价格高了许多，所以打完折之后也没降多少。事实上，不少房企的促销中，一些热门城市的热门项目并没有参与打折优惠活动，而内部截图声称即将涨价的促成交的套路，也不少见。对于没有经验的初次购房者而言，还是需多留意。
案例三
以租养租不如节约开支
李女士前几年出租状态良好的公寓近期处于空租状态，她的上一个租户2月选择退租了。这套位于天河的公寓原租金每月6000元，租户自己有套三房，他也是用于出租，而自己则选择租一套小一点的公寓，不仅居住还当做工作室来用，并从租金差价中获取一些收益。今年，由于生意受到一些影响，出于节约开支等方面因素考虑，租户选择退租回自己的房子居住。而退租后，李女士的房子一直也没有迎来新的租客。
分析：公寓投资多思量 留意产权问题
近期，收到公寓促销信息的人不少，价格便宜投入不大，在全球开启货币宽松模式的情况下，想购买公寓投资的人也不少。不过，在不确定因素增多的情况下，业内人士提醒，购买公寓更需要综合考虑。目前购买公寓的可分自住和投资两种。自住一般不是因无购房资格迫不得已买入公寓先使用，就是考虑到公寓面积小，总价低，上手容易。投资则多半是考虑其租金回报率。在购买公寓之前，建议要充分考虑公寓设计对居住舒适度的影响，贷款要求、高额交易税、比普通住宅更高的水电使用费、物业费等，并同时做好短期内无法转手、套现的心理准备。
特别值得提醒的是，目前市场上出现了不少实际是出售使用权的公寓，相比购买产权房，此类项目实际上是购买长期的使用权。这其中，有不少是租赁村土地开发的项目，不乏品牌房企开发的公寓，也有以此为噱头的违规项目，如白云、番禺都曾出现过购买公寓但因违规遭拆除房款打水漂的情况。2017年，国家印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，在广州等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。对此，业内人士表示，随着各地发展租赁住房的政策实施，土地拍卖规则的改变，出售使用权的项目可能会越来越多，如果经营得好，确实有可能获得不错的收益和回报，尤其是村集体用地因为土地价格相对较低，可获得更高的投资回报，但如果发生纠纷，目前还比较缺失相关政策支持维护自己的权益。因此，在购买公寓产品之时要格外留意产权问题，以及合同条款。
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