2018年11月18日，潘大大在財新峰會上稱我國房地產總市值已經到達到65萬億美元。好奇君跟很多網友一樣，看到這個總市值，而且還是美元，瞬間就蒙圈了。
總市值是什麼？房地產總市值又是什麼？
總市值多用在股票，是指在某特定時間內總股數，與當時每股單價得出的乘積，就是股票的總市值。同比用在房地產領域，房地產的總市值即為：商品房每平米均價，與全國商品房面積的乘積，就是房地產的總市值。這個算法確實有點粗糙，不夠嚴謹。但是，好奇君嘗試的算了一下，發現與潘大大的數字很吻合。
比如：我們用國家統計局公佈的2017年的數字來算：
◆2017年，全國居民人均住房建築面積：40.2㎡
◆當時的全國總人口：≈13.9 億人
◆當時的平均房價：≈7892 元/㎡
40.8㎡/人×13.9 億人×7892 元/㎡=440.98萬億元人民幣；按2017年人民幣兌換美元的匯率為6.9（粗略換算，勿較真），約為63.91億美元。很吻合，很接近。潘大大應該就是這樣算的2018年的房地產總市值。
這個數值意味著什麼呢？意味著2017年房地產總市值，與當年的國有資產總值不相上下。
“2017年，包括企業國有資產（不含金融企業）、金融企業國有資產、行政事業性國有資產在內，全國國有資產總額為454.5萬億元，負債總額345.3萬億元。”2018年10月24日公佈的《2017年度國有資產管理情況的綜合報告》首次全口徑、全覆蓋的曬家底。
真的是這樣的嗎？當然不是！通過上邊的數字，好奇君在用計算器算的時候，就已經發現是一個很不嚴謹的算法了。比如：全國總人口有13.9億，但農村人口占了多少呢？要知道，農村居民是有住房的，但不是商品房。那是自己的宅基地，土地性質是集體所有。所以，全國城鎮房地產總市值，事實上應該按照全國城鎮人口的人均居住面積來計算，而非全國總人口數量。
通過資料可見，2017年我國的城鎮化率約58.2%，城鎮人口數量約8.1億，較2016年增加了1.17%。（詳見以下圖表）
城鎮人口數量約8.1億，較2016年增加了1.17%
◆全國城鎮居民人均住房建築面積：32㎡
◆全國城鎮戶籍人口：≈8.1億
這樣，全國城鎮住房總面積是：32㎡/人×8.1億人=259.2億㎡。
全國城鎮戶籍人口8.1億
我們還按照全國平均房價為7892元/㎡來計算，2017年全國房地產總市值應該是：204.56萬億元（315.52 億㎡×7892 元/㎡）。同樣按美元匯率6.9摺合，大概是 29.64 億美元。（以上都是好奇君的粗略統計，目前連相關機構都無法精確統計這一數字。諸位網友僅供參考和對比即可）2017年美國房地產總市值，是多少？不動產地調研機構Zillow的數據顯示：2017年美國房地產總市值為31.8萬億美元。
總市值沒有意義，房價收入比才真的是“幸福指數”
其實，房地產總市值誰高誰低，真的沒什麼意義。人口數量決定了總價值，這是毫無疑問的。
即使中國的房地產市值是全球的總和，但如果中國的人均收入水平足夠高，人均收入全球第一，那也沒什麼關係，房價收入比符合預期就可以了。我們隨便舉個例子：
假如：北山廣深某一線城市，房價每平米均價1萬元，居民人均收入1萬元，某三線城市房價每平米均價1萬元，居民人均收入3000元，哪個城市的房價高？哪個城市的房價收入比高？一目瞭然。
所以，所謂的房價收入比，就是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。還以一線城市，比如5年前的北京為例：2013年，一套五環內的普通兩居室新房100平米，按瘋狂漲價後單價25000元計算，平均200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為10000元，則家庭月收入達到20000元，年收入為24萬元。這樣房價收入比則約為10，比較偏離合理的房價收入比。一般認為，合理的房價收入比的取值範圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一範圍，則認為其房價偏高。
所以 ，到底什麼關係到了我們的幸福指數呢？大家看懂了嗎？就是房價收入比。你所在的城市，房價收入比如何呢？歡迎評論分享。
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