政、企、民高度統一的訴求，開啟“綠”色居住新風尚

政府說：城改難、政績難、優化環境打造綠都何其難！我需要優化城市環境、改善城市面貌，完成更高質量的城市更新，怎麼辦……

房企說：銷售難、回款難、資金緊張生存何其難！我需要轉型升級，發掘、疊加產品亮點，完成銷售任務，怎麼辦……

購房者說：工作苦、生活苦、沒錢買好房何其苦！我想要有庭有院的房子，但是別墅太貴又買不起，怎麼辦……

這些訴求，怎麼滿足？

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政府、房企、購房者

高度統一的訴求

2019年8月19日，河南省委常委、鄭州市委書記徐立毅在中國共產黨鄭州市第十一屆委員會第十次全體（擴大）會議上作全會報告時，不僅提出了膾炙人口的“東強、南動、西美、北靜、中優、外聯”的城市功能佈局思路，更提出了要讓鄭州由“綠城”變為“綠都”，落實“綠水青山就是金山銀山”的發展理念。

2019年12月，新冠肺炎疫情暴發，應政府要求，市民普遍自覺居家隔離，以阻斷病毒傳播途徑。居家隔離的一個多月裡，與世隔絕，不見草綠花開之景、不聞鳥語蟲鳴之聲、不知春風細雨之味，春天的氣息，饞了多少人！以致大家將居家的日子比作“坐牢”，感嘆多想出去“放放風”，對於“庭院”生活也更加嚮往。

2020年初，在原本行業就不大好的情況下，受疫情影響，房企受創，售樓部關閉、工程停工停產，沒有銷售帶來回款，卻有各種成本照付，資金鍊緊張、生存壓力巨大。據易居最新《百城住宅庫存報告》顯示，2月份100個城市新建商品住宅成交量691萬平方米，與去年同期相比斷崖式下跌，市場冷清可見一斑。那麼，在當前產品無法脫穎而出的情況下，如何轉型升級求生存？

無論是“綠城”變“綠都”，抑或是人們對“庭院”生活的期許，還是房地產行業轉型升級尋求新生的“訴求”，都是我們對美好生活的渴望。那麼，你是否想象過，我們居住的家可以是真正推門踏綠，城市的面容其實可以是望不到邊的“綠森林”，一棟樓便是一棵“參天大樹”，樓群便是廣袤的“林海”，人們徜徉其中，仿若漫步叢林。

也許，你不用再暢想，因為它已來到我們身邊……

它便是城市森林花園建築（第四代住房）！

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什麼是城市森林花園建築

（第四代住房）

從洞穴到茅草房、磚瓦房，再到電梯房，人類的居住經歷了三次更新迭代。目前，人們的幾種住房形態中：別墅雖然空間大、私密性強，但價格昂貴，大多都在郊區，工作、生活不便；傳統四合院和衚衕街巷雖然居住舒適，但佔地太大、不可再造、不可持續；電梯房雖然節約了大量土地，但沒有任何室外活動空間，如同被封閉在火柴盒裡。

這種情況下，城市森林花園建築（第四代住房）應運而生。

城市森林花園建築（第四代住房）是一種“讓公園擁抱城市，讓城市擁有森林”的具有創新性、顛覆性的環保節能減排建築，採用全球領先的“庭院轉換技術”和“樓層轉換技術”，徹底解決了傳統綠色建築的“黑房子”“私密性”“安全性”三大致命缺陷，是一種全新居住形態。由清華大學建築設計研究院在總結了國內外眾多綠色生態建築經驗教訓的基礎上，歷時近6年設計創新完成，已獲中國、歐盟、日本等幾十個國家的100多項知識產權和專利保護。

它集中國傳統四合院、衚衕街巷、空中園林、空中停車、電梯房和別墅等眾多建築優勢於一身，共有三種建築形態：

庭院房　保留了傳統的電梯廳及樓道，車輛仍然都停在地下，但每家每戶的客廳外，都有一座私家花園庭院。

街巷式庭院房　除每家每戶都有一座私家庭院外，還將黑暗的電梯廳及樓道演變成一座座空中共享園林，每兩層為一個單位，一出家門或電梯，即可享受空中共享園林帶來的寬闊明亮的視野。

街巷載車式庭院房　在街巷式庭院房的基礎上，不再建地下停車場，車輛都通過載車電梯上樓，可直接停在家門口外的停車位上，不用再為出入小區擁堵而煩憂。

第四代住房不僅能滿足人們對於庭院生活的渴望，徹底改變城市鋼筋水泥建築林立的環境風貌，而且不用再開挖地下停車場，將減少90%的地下工程量，節約原有地下室24小時的照明及新風能源。與此同時，第四代住房雖然有比別墅更高的品質，但其建築佔地和建設成本卻只與普通第三代住房（電梯房）相當，售價也相當，是所有老百姓都買得起和住得起的房子。

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大勢所趨！

第四代住房開啟未來住房新風尚

第四代住房能幫助政府實現城市環境的改善，使開發商在不增加佔地面積和建設成本的前提下增加項目賣點和利潤空間，使購房者只花與普通住房相當的錢就能住上比別墅更實用、更美麗的房子。它符合政府城市規劃的需要、符合房企轉型升級的需要、符合購房者改善生活品質的需要，是三方支持、推崇的住房形態。

一、政策支持

從以上內容可見，隨著經濟發展的深入，國家對人們的生存環境愈加重視，綠色建築相關政策的不斷出臺，推動著綠色建築在全國的廣泛佈局。而除了國家層面的支持，各省市也同樣表現出了對綠色建築的關注和重視，支持政策更是多如牛毛，除了對綠色建築的倡導，許多地方在相關規定中，更是從容積率核算方面著手，給予了很多明確可行的支持政策。比如：

從國家和地方的態度可見，綠色建築將是未來建築發展的重要方向。而隨著支持政策的日益完善，未來，綠色建築將在城市的更新過程中全面取代當前的建築形態。作為綠色建築的代表，城市森林花園建築（第四代住房）一出現就驚豔了許多開發商和購房者，引起不小的轟動。而不少地方政府通過城市森林花園建築（第四代住房）也真正嗅到未來城市發展的方向，不惜發佈針對性支持政策來助力該產品設計的推廣和應用。全國各地都出臺了哪些針對性的支持政策？我們一起來看看（非完全統計）。

浙江省

2019年11月11日，浙江省人民政府辦公廳發佈《關於高質量加快推進未來社區試點建設工作的意見》。

文件指出，加大城市存量用地盤活利用力度，打破一刀切模式，科學合理確定地塊容積率、建築限高等規劃技術指標。允許試點項目的公共立體綠化合理計入綠地率，鼓勵和扶持建立社區農業等立體綠化綜合利用機制，推行綠色建築。支持試點項目合理確定防災安全通道、架空空間和公共開敞空間不計費容積率。支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅建築面積和容積率。對符合條件的土地高效複合利用試點項目，納入存量盤活掛鉤機制管理，按規定配比新增建設用地計劃指標。允許依法採用邀請招標方式、評定分離辦法選擇設計、諮詢單位。在建築設計、建設運營方案確定後，可以“帶方案”進行土地公開出讓。

陽信縣

2019年11月1日，陽信縣國土空間規劃委員會辦公室答覆了陽信縣中瑞房地產開發有限公司《關於建設人居示範項目的報告》。該答覆中，陽信縣國土空間規劃委員會辦公室表示：

一、鼓勵該公司在陽信縣城居住區推廣“第四代住宅”項目建設……

二、可參考其他城市做法，鼓勵綠色生態建築合理設計懸挑式綠化露臺花園，綠化平臺覆土深度不低於0.5米、其空間高度不低於兩個住宅自然層高度（5.6米）、平臺綠化率不低於60%的前提下，在核算地塊規劃經濟技術指標時，懸挑式綠化露臺花園面積不計入容積率，綠化部分根據實際覆土深度折算綠地率……

三、由縣自然資源和規劃局統籌協調項目用地保障，加快項目推進。

韓城市

2019年10月28日，韓城市人民政府“韓政函〔2019〕386號”批覆了韓城市自然資源局《關於支持城市森林花園建築（第四代建築）的請示》文件，原則同意韓城市自然資源局的請示。

在建築外挑兩層高、無圍護牆、無柱、有覆土植物的陽臺，覆土植樹的綠化面積不小於陽臺水平投影建築面積的60%，綠化平臺的覆土深度不低於0.5米且空間高度不低於兩個住宅自然層高度的前提下，其綠化平臺面積不計入容積率，並按平臺綠化面積的20%折算計入項目綠地率和綠地面積……空中花園陽臺中作為停車場的部分，其面積不計容。並指示要嚴格按照有關規定，做好韓城市第四代建築試點有關工作。

株洲市

2019年9月20日，株洲市城鄉規劃委員會“株規執委紀〔2019〕4號”在聽取了市自然資源和規劃局總規劃師曹陽關於《天元區慄雨片區03單元03街坊03地塊（第四代建築）控規修改論證報告及方案》的彙報後，進行了討論研究並審議決定：

（一）原則同意本次申報的控規修改論證報告及方案，同意該地塊由一類工業用地調整為居住用地，容積率2.6，建築密度≤22%，綠地率≥35%，下一步要按程序完善用地變性調整手續。

（二）有關政策：1.參考其他城市做法，鼓勵綠色生態建築合理設計懸挑花池型綠化平臺……同意其綠化平臺面積不計入容積率，並按平臺綠化面積的20%折算計入建築項目綠地率和綠地面積……2.同意第四代住房研發示範基地項目開敞式公共平臺（含停車平臺、載車電梯、消防樓梯）不計算容積率。

湘潭市

2019年5月23日，《湘潭市自然資源和規劃局關於支持試點建設“城市森林花園建築”（第四代住房）的意見》中，支持在萬樓片區進行“城市森林花園建築”（第四代住房）項目試點，並將積極主動作為，做好服務工作。

針對《報告》中提及的相關問題……現就設計本次試點“城市森林花園建築”（第四代住房）方案中核心要素陽臺和綠化平臺的管理要求，提出相關建議……3.關於綠化平臺的計容情況，鼓勵“第四代住宅”合理設計懸挑花池型綠化平臺，建議在綠化平臺的覆土深度不低於1.0米，其綠化平臺的空間高度不低於兩個住宅自然層高度（不低於5.6米）的前提下，且植物栽種到位並納入規劃條件核實驗收範圍，同意其綠化平臺不計算容積率。

從以上針對性支持政策可見，各省市對第四代住房支持力度是非常大的，特別是浙江省，全面放開，以“支持試點項目空中花園陽臺的綠化部分不計入住宅建築面積和容積率”的積極信號，助推第四代住房遍地開花。

而作為綠城的鄭州，在河南省委常委、鄭州市委書記徐立毅“綠城”變“綠都”的美好願景下，未來也一定會有更多支持綠色建築、支持城市森林花園建築（第四代住房）的政策出臺。

二、市場需要

對中國人而言，骨子裡對於院落的情結就是根深蒂固的。

白居易的“靄靄四月初，新樹葉成陰。動搖風景麗，蓋覆庭院深。下有無事人，竟日此幽尋。豈惟玩時物，亦可開煩襟。時與道人語，或聽詩客吟。度春足芳色，入夜多鳴禽。偶得幽閒境，遂忘塵俗心。始知真隱者，不必在山林”，蘇軾的“深深庭院清明過，桃李初紅破。柳絲搭在玉闌干，簾外瀟瀟微雨、做輕寒。晚晴臺榭增明媚，已拼花前醉。更闌人靜月侵廊，獨自行來行去、好思量”，都在述說著庭院帶給我們的諸多“小確幸”。

庭院，是許多人幼時玩耍的主要場所，是含蓄的中國人情感抒發的重要空間。沒有庭院的居住地，會讓我們覺得生活缺少了靈魂。所以，房地產行業在發展了數十年後，重新迴歸對中國傳統建築精髓的挖掘，新中式建築由此大量湧現。然而，新中式是對建築外觀的中西合璧，依然滿足不了人們對於庭院的極度渴求。特別是2020年初，新冠肺炎疫情的暴發促使人們居家隔離，封閉的環境進一步催化了人們對於庭院的情感、對庭院生活的暢想。

然而，由於城市的快速發展、人員的高密度聚集，每個人所能享受到的空間被無限擠壓，城市空間無法擴大，而人們對美好生活的嚮往不斷增強，城市空間與美好生活之間的矛盾越發凸顯。

目前市場上真正能夠滿足人們對於美好生活定義的產品，也就只有別墅而已，因為只有別墅能夠滿足人們對於院落的需求。然而，別墅產品的高成本和距離市中心較遠所帶來的出行成本，都讓人望而卻步。

也正因此，城市森林花園建築（第四代住房）的出現，一下子抓住了人們的眼球。一是因為它營造出的有庭有院的居住狀態，是我們都渴求的；二是因為它無需像別墅一樣佔用大面積的土地，在當前土地資源日益緊缺的情況下是可行的；三是它的建造成本只與普通住宅相當，是普通人都住得起的房子。

所以，城市森林花園建築（第四代住房）是符合時代發展的產物，是符合市場需求的產品，能夠解決土地與生存空間的矛盾，能夠讓人們的生活真正變得美好！

三、房企轉型升級需要

近些年，房地產業轉型升級迫在眉睫，各大房企紛紛探索，方向也不盡相同，例如鄉村振興、康養醫療、產業地產、輕資產輸出、代建、大數據等。

先來看看當下最熱門的幾個轉型升級方向：

鄉村振興　當前，鄉村振興已上升到國家戰略層面，也給房企帶來了很多新的思路。然而，作為一個長期發展戰略，房企轉型升級此條道路仍然存在著諸多問題。首先，鄉村振興項目無法脫離當前農村面臨的諸多問題。例如：城鄉收入差距大，社會發展不平衡不充分；人才與勞動力流失加劇城鄉不平衡發展等現實性問題，而這些問題並非一朝一夕能夠解決的。其次，房企轉型升級鄉村振興一般具有周期長、見效慢、資金回籠慢的特點，這就要求鄉村振興項目的運營者要有持續運營的能力，對其資金投入的門檻要求較高。

康養地產　作為當前房地產的強勢風口，中國進入老齡化社會所帶來的巨大市場，讓康養地產毫無疑問地成為很多房企關注的焦點。但在前路不太清晰的情況下，很多房企大舉入駐，卻沒有看清其“長週期、慢回報”的特點，導致後續項目無法持續推進或運營；與此同時，“重開發、輕運營，重硬件、輕軟件”的問題比比皆是，加之康養地產的“市場定位”不夠明確，產品和項目同質化十分嚴重，難以做出成績、做出特色；最後是盲目借鑑國內外標杆企業模式，造成“照搬照抄”“水土不服”等問題，使得康養地產成為可望而不可得的“市場蛋糕”。

產業地產　作為實現產業興城、產城融合的重要途徑，產業地產也是當前房地產轉型升級的一大風口。但相對於傳統房企短平快的操作模式，產業地產的培育和發展也需要較長的週期，開發難度更大，且涉及融資、開發、服務、招商、產業培育等因素，對集團和項目操盤手的要求更嚴格；另外，產業地產對高端人才的需求很大，而傳統房企的高管只適用於房地產開發模式，無法快速匹配產業地產的開發模式，人才的吸納在企業發展過程中具有滯後性。

綜上所述，房企轉型升級雖有諸多方向，但大多需要極強的專業度、運營能力、資金實力，並要長期投入大量人力物力，大多見效慢且要不斷接受嚴峻的市場形勢的挑戰。比如此次疫情期間，文旅產業就受到很大程度的影響。所以對於開發企業而言，除非是實力雄厚者，否則很難在上述轉型升級道路上進行嘗試，即便有實力一試，也定是長線作戰，需要長時間地潛下去經營才可。

而城市森林花園建築（第四代住房）作為房企轉型升級的又一方向，投入成本和時間與正常住宅項目無甚差別，運營週期短、見效快，具有“高效、節能、健康”的鮮明特色，對房企的門檻要求相對較低，即使中小開發企業或中小項目，都可以嘗試。同時，第四代住房的適應性很強，不管是鄉村還是城市，不管是發達地區還是不發達地區，也不管自然條件如何變化，只要因地制宜，根據實際情況作相應調整，就能夠取得理想的效果。再者，第四代住房結合性強，可與以上轉型升級方向搭配結合，還能結合最新科技，提供更加符合當地、符合現代人居住方式的產品。

所以，對於開發企業而言，城市森林花園建築（第四代住房）可謂房企轉型升級的不二之選。通過第四代住房，房企可以很好地抓住機會，實現彎道超車。

其實，房企對於轉型升級的探索從未停止，無論是大的方向上，還是小的細節上，房企都在“變中求存”。比如此次疫情，房企通過發掘線上營銷模式、物業創新服務、社區運營等來改善疫情帶來的不良影響。據克而瑞市場調研數據顯示，受疫情影響，包括恆大、碧桂園、萬科、融創、保利等在內的23家典型房企均開發了線上推廣渠道，雖然效果參差不齊，但我們看到的是房企在轉型升級過程中的探索精神。

不過，在此次疫情中，第四代住房倒是讓房企眼前一亮，大量房企開始關注第四代住房，並積極進行考察調研，以期儘早落地項目。

與此同時，第四代住房因其空中庭院設計，使居住者在家也能享受自然的樂趣，彷彿置身森林“氧吧”，能夠滿足購房者對未來居住的一切想象，因而備受購房者推崇。對房企來說，在產品選擇方面，當前開發建設產品要與時俱進，更加考慮客戶的需求，為客戶設身處地地營造最優質的居住環境。購房者對於城市森林花園建築（第四代住房）的新訴求，也反向影響著房企的決策，讓房企更加關注第四代住房、更加願意落地第四代住房產品。

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第四代住房河南辦事處現已掛牌成立

助力第四代住房落地

城市森林花園建築（第四代住房）既然符合政、企、民三方訴求，是政策支持、房企需要、購房者喜歡的產品，那麼，城市森林花園建築（第四代住房）何時才能真正落地項目，讓大家都住上這樣的房子呢？

其實，成都目前已經有城市森林花園建築（第四代住房）項目交付使用。在河南省房地產業商會樓市氣象雜誌社對城市森林花園建築（第四代住房）一年多的宣傳、多次帶隊考察調研、組織座談會等努力和推動下，河南開發企業也越發關注第四代住房。而2020年3月20日，對於河南而言，更是意義非凡，因為這一天，城市森林花園建築研發中心河南辦事處正式掛牌成立。

在清華-天地城市森林花園建築研發與推廣中心的授權下，城市森林花園建築研發中心河南辦事處將負責城市森林花園建築在河南區域的推廣和商務洽談，協助城市森林花園建築在全國乃至全球區域的推廣；通過多方資源對接，為合作客戶提供城市森林花園建築諮詢、工程管理等服務；根據具體項目需要，與企業合作開發。

此外，經過長期考察和慎重考慮，特聘請河南省房地產業商會樓市氣象雜誌社社長柴莉女士為“城市森林花園建築研發中心資深顧問”

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