今年年初，位於北京東城區的燈市口地鐵上蓋出現了一個特別的存量改造項目——億達·聖元薈。
說它特別，是因為它第一次同時把餐飲、辦公、公寓和美術館4種業態融合在1.5萬方的小體量商業項目裡。
大體量商業綜合體常見，1.5萬方小體量卻不常有；帶健身房、咖啡廳的共享空間常見，可同時配套美術館和美食廣場的卻只此一家。
在存量改造市場已經日漸成熟的當下，聖元薈項目精準定位文化藝術產業，鎖定中小企業客群，以細分產業入局，生生打開了一扇窗口，讓我們看到產業細分下城市存量改造的另一種可能。
該項目的“操盤手”億達置業成立於2017年，是城市更新賽道的“新兵”，可身上卻有不少值得人側目的標籤，如：“不復制”、“管理自主”、“精煉團隊”。
億達置業總裁 呂沙
01
不復制
億達置業瞄準北京，以輕資產模式入市，專做城市更新。
有別於傳統房地產，城市更新的根本還是產業升級、消費升級推動的內容升級和城市面貌革新。
而從項目本身出發，按照其特有的屬性推導出適合它的細分產業，再定製發展方向、優化業態配置，可以說是億達置業城市更新的內在邏輯。
億達置業總裁呂沙看來，每個項目都有它獨特的“氣質”和最適配的客群，在不瞭解項目屬性的時候不宜盲目複製和規模擴張。
目前，億達置業已在北京落子兩個項目：億達·聖元薈和百富國際大廈B座。
這兩個項目的風格、定位完全不同。
億達·聖元薈項目定位中小型文化企業，力求在1.5萬方的體量裡打造一個成熟的文化藝術生態圈。
該項目位於“故宮以東”的東城，這裡近幾年藝術氛圍日漸濃厚，且以中國美術館為核心向外輻射，形成了新的藝術文化聚落。
定位於藝術產業是區域氛圍決定的，而鎖定中小企業可以說是項目本身特質和目標客群之間的雙向選擇。
億達·聖元薈項目位於燈市口地鐵上蓋，公共交通優勢明顯，辦公空間共四層3000平米，內部空間區隔獨立性強，這些因素都更適配於中小企業。
因此，聖元薈項目的各業態配置也都基於這項前期定位。如高性價比的FUNLIVE方隅公寓、適合年輕人口味的美食底商，以及專為藝術產業服務的億達時代美術館。
美術館內部除了提供展覽展示空間，還將結合企業需求提供線下產品發佈，在提高文化質量和需求的同時，推動文化藝術業態的升級發展。
而對於百富國際大廈，“我們想把它打造成類甲級項目，以服務留住客戶，打造屬於它的產業生態環境。”呂沙如是說。
該項目整體約有五萬七千平米的體量，其中底座部分的三層6000平米已與WeWork合作，打造為年輕有活力的共享辦公空間。
考慮到該項目的區位和體量，其餘一部分空間計劃實施大客戶定製，目前已經提上日程。另外，為了提高整體存量空間的服務品質，準備打造貫通全樓層的共享會議室。
呂沙表示，在找準自己的產業定位後，這裡也不排除會出現“公寓+辦公”模式，以服務為主線的辦公生態將為這個項目重新賦能。
“存量改造是趨勢，但我們不求快，保證一年一個項目的速度，宗旨是深度挖掘每個項目特有的存量資產價值，使每個項目都獨特而飽滿。”
未來一段時間，億達置業將繼續深耕北京，探索城市更新項目中的細分產業模式。
精耕細作、穩中求新，億達置業正在以十足的耐心打磨著自己的城市更新作品
位於燈市口地鐵上蓋的億達·聖元薈
02
管理自主
在現階段，億達置業需要完全的自主權去充分探索邊界，嘗試各種可能。
為了在產品打磨過程中取得完全的自主權，億達置業一直在避免被資本“綁架”。
為了減少影響因素，探尋真正符合自己心意的產品模式，億達置業在前期並未高調宣傳，更沒有大額融資。
前期，從產品定位到業態佈局再到管理邏輯探索，億達置業需要一定的自主空間，以開放的心態去大膽嘗試，找到最契合發展需求的產品。
在這個過程中，它的合作模式是開放的，但對產品質量和定位卻有自己的堅持。
作為億達控股的全資子公司，億達置業也傳承了億達品牌的踏實、沉穩和匠心，希望在城市更新領域真正做出屬於自己的特色產品。
以億達·聖元薈項目為例，該項目雖定位在文化藝術產業，卻同時融合了居住、辦公、商業、藝術館四種業態，既有自營品牌也有內容運營合作，若沒有前置的規劃和整體把控很容易淪為各自為政的“四不像”項目。
而聖元薈所呈現出各業態格調的一致性，可以說是整個團隊在前端投拓、招商等各個環節嚴格把關的結果。
入駐聖元薈的所有餐飲商鋪無一不經過團隊的精篩細選，既對內符合空間用戶定位，也能對外滿足年輕群體對美食的需求。
像東四香辣蟹、河沿肉餅都是必打卡美食店，而誕生於東四八條衚衕深處悠航鮮啤的入駐，可以說是文藝青年們的福利。
南樓整棟為居住業態，與方隅FUNLIVE合作，北樓4-8層為聯合辦公，由自營品牌中間態負責運營。美術館計劃十月啟幕，並將由億達文化事業部負責運營。
多業態、多模式的相互賦能，為構建藝術文化生態提供了必要條件。
以項目為核心、鎖定細分產業，打造小規模產業生態是億達置業的初心，而這背後所有的堅持也都圍繞一個核心，即真正為存量空間賦能。
百富國際大廈B座
03
精煉團隊
“我們團隊只有12個人” 。
一個極其精煉的團隊，兼顧了前端投拓、投資測算、資產管理、工程管理、物業管理、辦公空間運營、租賃招商等多項工作。
在團隊組建和經營方向上，它更像一家基金公司。
呂沙說：“基金公司的管理方式值得我們學習，一是核心團隊的精簡，二是數字化的考核基準”。
基金公司業務條線簡潔，一個人負責整條業務線的資產管理，很可能21萬平米的項目，只有兩個負責人。
雖然億達置業的核心團隊人員有限，但是工作效率卻值得肯定。作為團隊的一員，這裡每個人的能力都可以得到充分體現，他們或是有豐富甲級寫字樓經驗的地產界精英，或有豐富的共享空間運營經驗。
如億達·聖元薈項目改造，除去前期策劃的籌備期，從開始動工到竣工交付僅用了120天。
精煉的人員構成同時也縮減了多環節溝通與跨部門協同中的時間成本，這也是該團隊可以實現高效運轉的一大主因。
在呂沙眼裡，億達置業是一個站在巨人肩膀上創業的新興團隊，在管理運營模式上正在探索、嘗試、創新。
而可以實現如此精簡高效的人員配置，一部分取決於人才自身素質和團隊目標的一致性，更主要的則在於它善於“借力”，與客戶們建立了強大的夥伴關係。
以較為成熟的聖元薈項目為例，目前，該空間已入駐客戶約兩百人，企業涵蓋文創、藝術、傳媒等多個文化細分領域。
“這些文化企業的年輕人，有活力、有創意、有想法，在活動策劃和合作產品開發上他們也會提供很多建議”。
這裡的活動均圍繞文化主題展開，以合作模式實現，目前他們有長期合作的戲劇社，定期舉辦一人一故事劇場主題演出；與硬核喜劇合作，每週舉辦一場脫口秀；與已入駐的願馬文化合作推出了帶有億達聖元薈logo的筆記本；與出版公司合作文創展覽等等。
在彙集了大量文化企業資源後，聖元薈這個文化對接平臺被用“活”了，既節省了活動策劃的人力成本，還更好地服務了客戶，拉近了聖元薈與客戶間的距離，彼此間的信任也更堅固。
用呂沙的話來說，“客戶服務是運營團隊的核心能力，篩選符合氣質的高品質客戶是我們運營團隊的主要工作，從效果來看，做得非常好”。
在與客戶的互動中，空間內的產業生態形成了“活”的循環，煥發新生。
實現樓宇從內到外的雙重蛻變，通過構建產業生態綻放存量資產價值，已經成為億達置業在競爭激烈的存量市場中的真正“王牌”。
問：億達置業是在什麼背景和契機下想到切入城市更新賽道的？
呂沙：2017年2月億達置業成立，同年9月份拿下了百富國際大廈項目，2018年8月份拿到億達聖元薈項目。我們想在城市更新領域精耕細作，而不是大肆擴張，以一年一個項目的速度，把每個項目做好。
我們最初定位在一線城市核心區位的老舊建築改造，做城市更新，年代越久的項目位置會越靠近核心、改造的對比度也會越大。聖元薈項目就處於這樣一個核心區位，有好處也有壞處。這裡可能是商業區但不是傳統的商務區，對於我們的產品來講幫助是有限的，周圍的辦公支持、商業支持一定比不過CBD和中關村這些區位，因此在產品定位上一定要脫穎而出。
問：億達置業現在有沒有向新一線進軍的想法？
呂沙：因為團隊核心力量還是集中在北京，而且目前的兩個項目也都落子北京，雖然上海、深圳、杭州、武漢與我們有合作意向，但是我們前期還是想精耕細作，深耕北京存量市場。
問：億達置業現有的兩個項目都是輕資產模式，今後有沒有輕重結合的考慮？
呂沙：輕重結合是我們的目標，不排除未來會有重資產項目，只是目前還沒有合適的機會。
問：億達置業有沒有對標企業？它的發展方向是怎樣的？
呂沙：我們是一個站在巨人肩膀上創業的新型團隊，正在不斷探索和嘗試，市場上還沒有這麼綜合性可以對標的企業。
最早我們對標過高和資本、基匯資本，這些都是在城市更新領域比較成功的企業，包括現在萬科等企業都在嘗試在做城市更新項目。
以聖元薈項目為例，該項目總面積1.5萬平米。在這個項目中，我們一直在突出自己的兩個能力：一是選擇項目的能力；二是快速為項目定位的能力。我們之所以要對標基金公司主要是因為基金的方式是我們最應學習的，一是核心團隊的精簡，二是數字化考核基準，時間、速度都是最關鍵的一些指標。
聖元薈項目在商務談判階段就已經精準定位了，經過一年左右時間，我們做過無數次覆盤，現在是精準定位，沒有任何偏差。另外一個是我們的改造速度，我們只用了120天就開業，在行業裡，作為新的地產公司，所有的團隊都是在這個項目開始磨合的，改造速度之快超乎了預期。
在這個項目中我們還在不斷嘗試，快速拿項目、改造、租賃呈現的是基金的良性循環，但是我們這個項目是買斷金融權的，在15年、20年之內不能退出，因此在這種情況下要觸及到產品端，而對於基金公司來說，他們只是單純作為業主，不涉及產品。對於我們而言，持有的15年、20年中，要有足以維持這段時間生存的內容。因此推出了中間態這個辦公產品，我們也避免說自己是聯合辦公或共享辦公，我們更想做的是一個精品辦公，核心是打造文化產業聚集，回到了我們的老本行，我們是產業園出身，最大的優勢是做產業聚集，這是我們的強項，這個項目就是在嘗試做城市的文化產業聚集。我們想做的這個辦公空間核心是文化，結合2000平米的藝術館形成文化互動，所以說很難找到一個真正與我們可以對標的公司。
東西城合併後的中央商務區很注重文化產業打造，我們與區裡做了很緊密的溝通，剛剛國際設計周也在我們這裡開設了分會場。究竟接下來我們要打造怎麼樣的文化聚集，自己的藝術館怎麼運營，這需要核心籌劃能力。目前，我們已經決定拿出一整層與文化協會，書畫協會合作，協會搬來我們這裡辦公，扶持一批年輕的藝術家，其實是在一個空間裡打造一個生態循環。商業部分暫且不說，藝術館是要與辦公產業有互動的，南樓做了一個高端的公寓，今年5月1日正式入市，入駐速度很快，定價14000一個月，單看定價並不低，但是北京這樣的城市，核心區對居住還是有很大的剛性需求。
舊改項目有他本身的侷限，比如說外立面，目前看到的是我們盡最大努力做的優化，好處是便捷，壞處是不能動，錯失了很多大型客戶，結合項目本身特點，我們要更好地滿足小客戶散租市場。
另一個侷限就是停車場，雖然我們已經盡了最大的努力在院子裡爭取到20多個車位，但實際上大企業對停車的需求還是蠻大的。正是因為這些因素，我們有了現在的定位。
從核心上來講，我們在利潤模式上對標基金公司，但從產品端來看市場上目前還沒有可對標的公司。
問：中間態辦公品牌是基於聖元薈這個特定項目產生的，那麼，中間態品牌成熟後還會繼續擴張嗎？
呂沙：我們確實是先有項目後有定位、再有藝術館，接著推導出的中間態。目前，我們對中間態的期望是真正打造一個文化產業的聚集。在中間態所處的區域裡，有剛從798搬到隆福寺的木木，也有一些其他美術館，都是在文化界比較知名的，但他們並不是綜合體，他們裡面可能會有商戶、餐飲。而我們的不同之處在於，真正希望把藝術家留住，我們希望他不只是過來辦展覽，而且還能在這裡辦公，我們希望打造這樣的生態圈。中間態未來會有複製，但是還是隻限於自己的產品內，且形式也會比較靈活。像百富項目裡也會有中間態這個產品，只不過會以整層的會議室形式呈現出來。
百富我們想打造成類甲級項目，通過服務吸引客戶、留住客戶以及打造產業生態環境。我們計劃會在百富里面做一個共享會議室的樓層，打造不同規格的會議室，為樓裡的客戶節省出自己的面積和成本，為他們提供更好的服務。
百富項目一共有27層，目前底座3層約6000平米已經與WeWork合作，打造了年輕化的聯合辦公空間，高層部分也有分區，不排除公寓加辦公的模式，打造出屬於他自己的生態圈，形成有底商、聯合辦公、公寓、正常辦公的辦公生態。
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