昨日（8月25日）下午，中國人民銀行發佈公告：10月8日起，調整個人住房貸款利率！
自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。
首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率。
二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
所謂“貸款市場報價利率”，就是專業術語說的LPR。
自2019年8月20日起，央行授權全國銀行間同業拆借中心於每月20日（遇節假日順延）9時30分公佈貸款市場報價利率，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和央行網站查詢。
目前，貸款市場報價利率有1年期和5年期以上兩個期限品種。
那麼，這個公告，對接下來樓市有什麼影響，對個人又有什麼影響？購房者該如何認清此事件的發展趨勢？（以下觀點分別來文傑淘樓、櫻桃大房子、子木聊房，排名不前後）
1、文傑淘樓
1、從短期看。
按照這個公告，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；
二套利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%。
而目前基準利率是4.9%，首套如果是基準，那麼是4.9%，目前深圳很多是上浮5%是5.145%，有的甚至上浮10%。二套則至少是上浮10%，上浮後是5.39%。
調整後，接下來首套4.85%、二套5.45%，結果是，
首套房貸利率下降了0.295%，二套則上浮了0.06%。
可以說是利好，因為首套下降幅度明顯，二套上浮不多。
整體而言，體現了滿足剛需首套、支持二套改善置業的政策取向。
當然啦，實際首套房貸是否真的能下浮這麼多，還要看銀行，畢竟政策規定是不低於LPR加60個基點，銀行大可以加更多基點，實行市場化定價。
淘哥覺得，如果是首套房，建議等10月8日後再去辦貸款。
2、中長期看
值得注意的是，LPR是變化的，所以這個調整後的首套、二套利率可能每個月不一樣。
淘哥覺得，在全球降息潮之下，貨幣政策大方向應該還是穩健略偏松，未來首套房貸利率可能還會更低於4.85%。
而二套目前5.45%，略高於這次調整前的5.39%，未來也可能低於5.39%。
2、櫻桃大房子
一、
我把幾個要點通俗的跟大家解釋一下：
1、從10月8日起，要按新規發放貸款了。
“加點”，就是在LPR基礎上再上浮多少利率，在發放房貸的時候，銀行在貸款合同上就要寫好，到底上浮多少，5%、10%還是20%，因為在整個貸款合同期內，是不能變的。
2、以前我們的貸款合同都是會隨著基準利率的浮動而變，也就是說，假如央行現在降息了，那從明年1月1日開始，我們的利率也就可以調整一下，跟著降息，月供也就能減少一點了。
那10月8日以後呢？也是可以的，但是需要你作出選擇，就是在貸款的時候，跟銀行協商好，以後調整利率的週期，最短是1年，最長是整個合同期限，你可以二選一。
一般的大都會選擇1年調整一次利率吧，因為假如你選擇整個合同期限都不變的話，那以後降息了，你利率也沒法調整，肯定就不划算了。
這個跟以前不同的就是，以前每年是固定的時間，如果利率有變的話，會在來年1月1日開始調整，而以後就是一年時間才調一次。
3、以前各個地方的房貸是以基準利率上下浮來定的，目前基準是4.9%，每個城市首套不一樣，也有在基準利率基礎上打折的，比如上海，也有執行基準的，比如廈門，但大多是首套上浮10%，二套大多上浮20%，有的城市上浮多，有的城市上浮少。
而從10月8日後，是以18家銀行的平均貸款市場報價利率（叫LPR）為依據，最新的5年以上期限利率是4.85%，比此前的央行存貸款基準利率4.90%低了5個基點。
而且首套最低不能低於這個LPR利率，二套不能低於LPR利率再加60個基點。這對原來在基準利率上打折的城市來說就比較吃虧。
比如上海，假如到10月份LPR利率還是4.85%，而原來他們首套可以在4.9%的基礎上打9折或者95折的話，那相當於房貸利率就提高了，因為央行規定房貸利率不能低於這個4.85%。
還有廈門，廈門首套是基準，這次相當於降5個基點，但廈門的二套目前才上浮10%，那就是5.39%，而而10月8日後，統一不得低於LPR+0.6％，也就是5.45％，所以反而是提高了，雖然提高的不多，但對於改善型需求來說也是成本增加，屬於利空。
大家注意，這個LPR利率並不是固定不變的，每個月會調一次，比以前的央行存貸款基準利率幾年才調一次，更加市場化。
4、因城施策，地方銀行自主決定貸款利率，但還是在第3點的基礎上，首套不能低於LPR利率，二套不能低於LPR+60個基點，所以第四點相當於白說。
5、10月8日之前發放的房貸，還是按以前的規矩，也就是以前所有的存量貸款，還是按老辦法執行，10月8日之後發放的房貸，按新規執行。
二、
補充一下什麼是LPR，下面直接引用劉曉博老師的解釋。
8月17日，央行宣佈全面改革中國的利率制度，推出了“貸款市場報價利率（LPR）”。
LPR不是央行宣佈的，是央行授權“全國銀行間同業拆借中心”負責統計、公佈。
由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然後由“全國銀行間同業拆借中心”剔除最低價、最高價，算出的平均價。
其他銀行在發放貸款的時候，都要參照LPR利率，然後加上自己的“資金成本”、“風險成本”、“利潤”等因素，也就是所謂的“加點”（上浮利率）。所以，各家銀行的貸款利率都不一樣，而LPR利率相當於以前的基準利率。
三、
這個跟以前的不同就是更加市場化了，因為銀行報出來的利率是直接反應市場資金成本的。
而對房貸利率的指導，在首套房貸上，並沒有要求上浮，說明對剛需還是支持的，並不是打壓的態度，但二套利率要求至少上浮60個基點，其實就是表明了一個調控的態度，抑制投機投資。
另外，跟以前最大的不同就是不能允許銀行自主下浮了，這個對部分城市應該是偏利空，央行本意應該是想把資金趕往實體經濟吧，以前銀行可以隨便打折，只要你資金多，你可以95折，9折都沒事，所以對於資金非常充裕的少數城市，比如上海、廈門這樣的，可能就是小小的利空。
而其他大部分城市幾乎沒什麼影響，因為本身現在大部分城市首套就是基準以上，而且大都是上浮10%，二套大多是上浮20%。
但如果LPR利率下調了，那也跟過去一樣，房貸利率還是可以下調的。所以這個新規，總體來說，算不上對樓市太嚴厲，應該說是比較偏中性吧。
3、子木聊房
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率 為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。解讀：我們之前的房貸利率是根據什麼計算的？央行公佈的基準利率+政策調控下的浮動加成，例如目前央行基準利率為4.9，很多城市為了響應「房住不炒」調控大基調，主動上浮10～20%，那麼房貸利率就是5.39～5.88。
而現在我們的房貸利率的算法變了，是用「近一個月“貸款市場報價利率」+「加點」。其中市場報價利率就是LPR，即金融機構對最優客戶執行的貸款利率。這個數值的決定者不再是央行，而是由18家全國性銀行根據近期市場情況集中報價，然後去掉最高值和最低值，加權平均算出來的。
這也意味著，市場報價利率會接近於市場行情，更加靈活。舉個例子，之前銀行給中小企業貸款都是根據基準的固定數值來計算，但改革之後，如果市場不好，利率會隨之下調，給中小企業更多貸款的可能性，方便資金定向輸送到實體經濟。
反過來再看「加點」，這個和之前的浮動概念差不多，都是受當地的樓市調控政策影響，但不同的是，「加點」要求體現貸款風險狀況，如果一個城市房貸違約率較高，則很可能上調加點，房貸利率會高一些，避免風險。而且還和個人相關，銀行會評估你的資質信用，如果你的資質很差，加點數還會更高。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。解讀：這個值得注意，「加點」是固定不變的，但貸款市場報價利率會發生變動，也就是基礎利率會發生變動，那麼房貸利率合同就不是一錘子買賣。例如你現在買房子房貸利率很高，不要擔心，你在合同里約定重定價週期為1年，那麼1年之後，你就可以按照當時的房貸利率重新定價合同，那時候如果報價利率低的話，你就不用太吃虧，比較人性化的規定。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。解讀：一旦貸款市場報價利率確定後，首套房的房貸利率只能上浮不能下浮。那麼按照8月20日，5年期的LPR為4.85%計算，如果下個月發佈的利率和8月份一致，那麼相對於之前4.9%的基準，你買房用改革後的最新利率，還低了0.05%，相當於首套住房房貸利率下降了。當然除此之外還要看加點和浮動的比例關係。
而對於二套房來講，加點基礎是60個基點，60個基點相當於0.6%，現在的長期LPR利率是4.85%，那麼加點60，就是5.45%，相當於房貸利率上浮11%，相對於之前是漲了的。這跟國家打擊炒房客，鼓勵剛需入市的調控大基調基本吻合。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。解讀：房貸利率改革之後，和「因城施策」調控方針的配合，更加密切了。這意味著，每個月的LPR公佈後，各個城市可以通過樓市行情來調整利率加點數值。
其實這點是存在隱患的，因為有的城市會根據經濟發展情況去確定數值。例如有的城市GDP不行，那麼大可以把加點下限設置很低，從而讓房貸利率處於很低的區間，再一次鼓勵購房者入市買房，把房地產刺激起來。之前我們也出臺過樓市各家自行決策的方法，結果造成了博弈局面。不出意外，一二線和三四線城市會出現利率分化，未來對樓市的依賴度高的城市，房貸利率可能會越低。
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。解讀：這條再次強調了客戶風險狀況，加強了房貸利率和個人資質的關聯性。意味著你的收入差，或者之前的槓桿率太高，那麼你的房貸利率就很高。如果你的流水非常好，信用極好，負債又少，那麼很容易從銀行拿到一筆利率極低的貸款。而且自律機制強調了貸款機構對自身風險的把控。因為之前樓市大熱，不良貸款率，問題房貸比例太高了。
六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。解讀：意思是慎重搞這些違規操作，尤其是“加按揭”，給客戶房子加貸款，背槓桿的操作一律禁止。也是為了防風險，看來前段時間32城銀行集中檢查發現了一些風險因素，據一個銀行朋友講，銀行目前整頓力度非常大，尤其是針對房地產信貸，開發商和個人違規佔比很高。
七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。解讀：新老政策相隔離，之前買了房子下了貸款的就湊熱鬧了，依舊按照過去的方式老實還貸。10月8日之後的購房者，按新合同採用新的利率計算方法。這樣避免了改革產生的利益衝突。
八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。解讀：商業住房，報價利率的基礎上默認加點60，公寓、辦公樓還是這麼不受待見。而公積金房貸利率暫時不調整，也意味著，越來越邊緣化，尤其是一線城市。
總結
整體來看，房貸利率改革是換了一種算法，讓利率更貼近市場行情，而且有鼓勵剛需，抑制炒房客的含義。當然，你問我接下來買房，房貸利率到底較之前高還是低，這個還要等到10月8日後，你所在城市公佈的LPR和加點下限。
當然對於目前來講，市場以求穩為主，那麼利率較之前一定會採用“平滑過度的方式，意味著即使改革，也不會讓利率對樓市行情產生大的影響。那麼改革後的房貸利率和之前，在過渡期內，基本沒有多大出入。
最重要的還是未來，一旦房貸利率的加點權限給了地方之後，全國每個城市的利率就「多樣化」了。這時候加點低的城市，一定要思考房地產潛力，而加點高的，則證明這個城市對房地產依賴度低，實力較強。
當然房貸利率改革，從宏觀層面徹底「解放」了房貸利率。那麼未來即使央行加息或者降息，也不會影響到房貸利率的高低，影響樓市的因素也就更少了。
那麼，房貸利率更市場化還是更政策化了呢？
關於10月8日起，調整個人住房貸款利率！央行給了詳細解答（內容來自中國人民銀行微信公眾號）
1.公告發布的背景是什麼？
個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保定價基準平穩有序轉換，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，人民銀行發佈公告，明確個人住房貸款利率調整相關事項。
2.改革後個人住房貸款利率如何定價？
改革後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
3.確定定價基準時，相應期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定後，可通過調整加點數值，體現期限利差因素。
4.什麼是利率重定價？
利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。
5.對於居民家庭有什麼影響？
公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
6.何時實施？
2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。
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