随着贵州的高速发展，各大房企纷纷涌进贵州，并在这片多彩的土地上打造了多个标杆项目，其中中铁置业在清镇打造的项目“中铁云湾”就是标杆项目的佼佼者。
盼望着，盼望着！
这两天，中铁置业终于揭开了清镇项目的面纱，当然首先就是确定了案名——中铁云湾。
嗯，看来进入楼市新时代的中铁置业，跟“云”字杠上了。前有云著，后有云湾，大家都是云字辈的师兄弟。
而云湾项目和其实云著的差异非常大，就个人而言我对云湾的期待可能更多。
来看看项目背景：
2019年7月19日，中铁置业集团贵州有限公司和贵阳地铁置业有限公司联手拿下位于清镇的7宗土地，宗地编号为QZ（19）015-QZ（19）021，成交总价9.91亿元，出让总面积约34.82万平米。
2020年1月9日，贵州中铁诺德地铁置业有限公司再次拿下区域内9宗地块，总面积约15.77万平。
2020年3月5日，据贵阳市公共资源交易中心公告，中铁云湾综合体1号路、滨河路市政道路工程监理项目报建工作结束；据悉，该项目投资约2亿元，道路总长4299米。此次报建的两条道路即项目配建道路，且道路将分多期建设。
“大江大河”的云湾
曾经说过，对云湾这个项目我是有感情的。不吹牛逼的说，可能我是最早介入项目地块的人之一。龙凤大道项目立项之初的很多前策和测算都是自己在负责跟进（嘘，那时候还没中铁啥事儿呢）。
从第一次见到地块，就不禁感慨：这块地的自然资源条件真的太好了。光是看现场的自然山水，都足以让心小心脏扑腾扑腾的乱跳一阵。
项目在哪里？从观山湖区出发沿着观清线一直向清镇开。大概20~30分钟就可以看见项目，说个简单的地标你可能更熟悉：项目就在“时光贵州”的河对岸，这么说你就明白了吧。从贵阳市政府出发的话，开车大概35~40分钟就可以到达。
众所周知，贵阳缺水不缺山。所以主打“水景”的楼盘，往往对贵阳客户的杀伤力很强。云湾首屈一指的资源，当然就是老马河的水系。
▲云湾与时光贵州隔河相望
老马河是什么河？很多人没听说过，但是百花湖和红枫湖你总该知道？没错，老马河就是连接百花湖和红枫湖两大湖泊中间的河流。正因为如此，老马河先天就具备了极佳的水体条件。对于“水为贵”的贵阳楼市，老马河这种区别于“湖景”的得天独厚的天然“大江大河”显得更加宝贵。
▲河面宽度大概在80~120米之间
还记得我说过吗？地产项目的核心四属性：地铁、商圈、学区和稀缺景观。云湾，最大的特点就是占据了稀缺景观。不得不说，中铁还是有眼水，搞了阅山湖、又来搞云湾。
“世界级”的云湾
云湾项目很大，占地面积将近2500亩。而作为建筑体量逾300万平米，综合容积率仅1.56的大型滨水项目，如何设计产品、设计景观非常重要。必然是需要与自然条件相匹配的产品，才不至于浪费这片宝地。
对于滨水资源，搞一大堆密密麻麻的高层就没啥意思。还是得从改善及以上的产品入手，比如大量合院、联排、叠墅之类的产品。当然，这些中铁置业在阅山湖都已经进行了很多实践，别墅类的产品设计也有很多成功案例，并不是难事。
从项目现在披露的平面图和效果图看，内部确实有大量的合院、叠墅及洋房产品，当然高层也占了一定的比例。但是有点让我小惊喜的是，至少立面设计上云湾还是有了一些新的突破。现代风格，采用了大量的玻璃元素。
在贵阳，很多时候让我痛苦的就是地产项目立面千篇一律。要么一窝蜂新中式、要么一窝蜂粑粑黄、要么一窝蜂凄惨白。而且材质都很统一，基本上全是真石漆+局部石材，顶多再搞点氟碳漆。但就像汽车一样，第一眼颜值很重要，造型设计和漆面质量大多数时候就是区别车辆档次重要标准。
地产项目亦是如此，太希望贵阳能多一点立面打眼的项目，多用玻璃+铝板已经是外地很多品质项目的标配。因为还没有拿到项目产品更详细的信息，所以对产品、户型之类的研究等以后再说。现在只能说，云湾目前的立面是我喜欢的风格。不过见仁见智，这只是一个很主观的看法，也许你们喜欢其他风格呢？
对云湾来说，其实还有更大的亮点，但也可以说是难点，那就是大景观的营造。老马河沿岸的湿地公园怎么进行自然资源的再加工？作为大景观设计施工专家，这依然是个不容忽视的难题。
中铁置业还是足够土豪，继续选择与云著的景观设计方山水比德合作打造整个老马河湿地公园，甚至请来世界级建筑大师——普利兹克奖获得者坂茂前来坐镇设计湿地公园的主力标志性建筑。为什么我说这个项目有“世界级”的潜力，理由就源于这些合作方。
▲板茂操刀设计的swatch总部大楼。历时 5 年打造，耗资 2.2 亿美元，号称世界最大木结构建筑「之一」。总部大楼外立面覆盖着木质框架，由 4600 个独立木制构件组成，全部由瑞士当地100%纯天然的云杉制成。
但是，拥有“世界级”的合作方只是基础。是否真正能达到“世界级”的结果，还得看开发商的执行。特别是在景观塑造中，费用妥协和审美差异很容易让最终效果跑偏。
还有，云湾的社区外大景观与社区内“小景观”如何融合？如何搭配？如何统一？也是一个大难题。毕竟，业主们花钱更多也更能享受到的还是小区内景观。你把外面整得超级好，小区里面也要跟上水准才行嘛。
我希望，中铁云湾的“世界级”能坚持“不忘初心，从一而终”。
“破局清镇”的云湾
大江大河也好，世界级也罢，作为地产项目空间属性是必然的基础条件。所以，项目同样脱离不了的还是区域抗性。虽然清镇距离观山湖非常的近，但因为户口本的区别，让两者价值差异非常明显。同时清镇的楼市也会受到政策高地三马、无缝接驳白云等板块的分流。
来看清镇这两年的土拍数据。
2018年，贵阳市共成交土地239宗，成交面积共计1066.69万平米，成交金额合计318.28亿元。从土地用途来看，工业用地成交土地宗数最多，共83宗，面积约368.67万平米；其次是商业住宅用地，共61宗，面积约319.47万平米。其中清镇的土地成交占到了多少呢？
2018年贵阳土地成交宗数的冠军——清镇，全年共成交69宗，面积约149.18万平米；
2019年呢？清镇同样保持了巨量的土地供应。仅次于冠军修文，亚军清镇2019年共出让了261.95万平米土地。
也就是说，2018年和2019年两年清镇共出让了411万平米土地。
不只是可观，简直是阔怕。
清镇土地市场的火热已经是显而易见。除了本地的四季贵州、广大城、中环国际这些地头蛇，清镇也开始迎来了中铁置业、金茂、旭辉、金地、碧桂园、新城控股、蓝光地产、东原地产、华夏幸福这些品牌开发商的身影。
从开发商数量来说，清镇可真算是热闹得很呐。但大量的开发商入驻，带来的也是巨量的供应。首先，清镇两个巨无霸已经牢牢的占据了龙头位置，广大城占地将近5000亩，四季贵州占地近3000亩，两个项目加起来差不多8000亩的面积，总供应量接近一千万平米。就算他们开发节奏再慢，也是恐龙级的体量。
▲职教城版块有大量新房项目
再加上银河世纪、麓湖宫、碧桂园茶马古镇、新城吾悦广场、东原朗阅、蓝光雍锦湾、旭辉/金地项目、金茂水晶项目……等多个项目的集体启动，清镇楼市的以价换量的趋势愈发明显。
供应量过于充足，其实不一定是坏事。对开发商来说本身清镇的土地价格不贵，还是可以挺一挺的。再者对于客户来说，可选择的余地真的很大，而且不用怕房价快速飙升。
这么一看，清镇楼市很健康嘛。但如果清镇楼市还需要进一步的升级，实现价格和销量跨越式的发展，最终成为贵阳楼市版块中的重要一极，还需要更多的支撑。
清镇楼市该如何破局？
首先是撤市改区的利好兑现。2018年，贵阳市正式启动“三县一市”撤县（市）设区工作，而从各种各种迹象来看，清镇是最有条件大概率成为首个改区成功的区域。
但有点尴尬的是，这事儿过去一年多了还没个落地。到底什么时候能落地？什么时候有个明确的进度？利好何时兑现成为清镇楼市最大的谜题。
其次，清镇楼市需要一个强能级的标杆项目。
先出个题：猜猜清镇地产项目的价格看谁？其实，清镇的房价看的是观山湖的房价。更明确的说，清镇很多项目要看碧桂园西南上城的价格。作为西南商贸城版块的巨型项目，西南上城牢牢的卡在了观清线的咽喉。
实际的成交中，清镇楼市现在很大的客群来自于高房价倒逼的大量观山湖外溢客户。本地居民人口购买力有限，购买区位选择也更倾向于清镇老城区。所以，观山湖外溢客户的选择当然是用观山湖来和清镇做比较。
大家都知道，碧桂园一向是很拉轰的房企，价格上的屠刀很锋利。观山湖户口与清镇户口，短短几公里的距离房价的差异很直接。碧桂园西南上城的价格，成为清镇项目越不过的喜马拉雅。
思来想去，清镇楼市要破局可能真的需要一个大佬来支撑楼市。大佬大佬，一是体量要足够大。至少两三百万平米以上才够打，项目体量不够大，就算做得再好也弄不出什么声响。就好比观山湖楼市的火爆，离不开世纪城、会展城这样的大哥。
二是项目能级要足够强，也就是自身资源和产品吸引力要高到足以让客户在心灵上跨越山和大海、肉体上穿越人山人海。广大城和四季贵州这样的项目，体量足够大。但是自身资源和产品吸引力能级，说实话对比观山湖的很多项目还是有欠缺。
云湾体量足够，300多万平米算是一个超级大盘。自然资源不用说，老马河畔好风光；产品供应商上大量的“经济”别墅类产品，也弥补了观山湖周边“滨水小别墅”的产品空白。
三者合一，云湾或许真的能成为破局清镇楼市的标杆项目。但这同样是一个过程，也是一个量变积累到质变的过程。近一两年，清镇的房价对于买房人来说还是会继续“友好”。
当然，在我的心里中铁清镇项目并不仅是一个“清镇的项目”，而是一个“全贵阳乃至全贵州的重量级项目”。毕竟自然资源不可复制、不可再生，项目拥有的先天优势实在难得的。我希望这个项目，可以承载成为贵阳西部、北部改善首选之地的重要角色，这才是它应该有的地位和担当。
云湾，才刚刚揭开面纱。这个特殊的项目，值得你去现场好好看一看。
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