荃者所以在魚，得魚而忘筌
蹄者所以在兔，得兔而忘蹄
本文在稿庫素材裡待了很久，懟君一直很猶豫，上週內房股做了幾家年報解讀後，還是希望做一些能給行業帶來認知的稿件，而活生生的案例更能讓人形成共識。這是兩場渠道費糾紛產生的官非，用時近三年，足以讓人身心俱疲，雖最終房產商獲勝，但是在細節之中，懟君心情卻比吃了蒼蠅還難受。還是跟大家分享一下吧。
得魚忘筌，得兔忘蹄 今天的商業環境下很常見
企業通過各種手段，達到目的後拋下對方
商場上，合同的完整，操作的規範，將直接影響合作結果
更影響一個企業未來的生存與發展
難道在這個世界，真如電影《神奇女俠》中黛安娜普林斯說的：在人類的世界裡 並肩作戰是不可能的事。？
付諸於法律是原告方最不願意走到的一步，但總有些企業喜歡用一種“你去告我呀”的情緒解決問題。
近日，懟君就關注到了一家地產企業的兩起官非，這兩件民事案件有三個共同點：
- 該地產企業均是被告；
- 這家開發商委託代理協議都在2016年3月16簽署；
- 都是在銷售委託代理費用結算認定上發生糾紛。
簡單說一下渠道，地產營銷上，在項目強銷，或市場壓力較大的時候，開發商常常會借渠道（中介經紀）的銷售帶看賣房，對最終成交支付相應比例佣金。
當然，開發商和渠道商，在成功完成交易之後，雙方一般都會好聚好散
你帶客買房，我支付委託費，角色分工清晰，彼此雙贏
就算在最後的結算認定上有分歧，開發商會為了留下一個好口碑，好形象，渠道商為了能持續合作，為此撕破臉而鬧上法庭的還真不多見
這幾天懟君在《中國裁判文書網》公開信息上發現的這兩起委託代理銷售合同糾紛案件的公開裁判
懟君將這兩個民事案件做個簡單的還原，給眾開發商，渠道商，一些啟示，不要無視合同，不要無視操作的規範。
兩起案件的主角是知名港資地產企業九龍倉位於上海黃浦江畔的豪宅產品
—— 濱江壹拾八（浦明路1199弄）
1、所謂惡意拖延，其實很難認定
2016年3月16日
上海中原物業顧問有限公司（下稱：中原）與上海莉源房地產開發有限公司（下稱：莉源房產）簽署了《場外銷售代理合同》（服務期2016年3月16日到2016年6月30日）
中原物業與莉源房產糾紛還原
A房屋
2016年3月26日和4月17日都有帶看確認單，客戶姓王
4月25日，客戶簽署了定房協議
5月14日支付了定金以及首付款（但未達總房款30%）
7月17日客戶支付了剩下的首付款，12月18日正式簽訂預售合同（此時已超過中原場外代理合同服務期）
B房屋
2016年4月21日，帶看並獲得帶看確認單，客戶為尤某和姜某（暫不具購房資格）
同日，以公司名義作為受買人簽署了定購協議（待社保滿五和辦產證條件後，申請更名尤某。）
5月3日公司名義支付房屋房款七百餘萬
8月26日簽訂了預售合同（已超中原場外代理合同服務期），並約定8月26日前支全部房款。
中原認為：A房屋和B房屋按1.5%的比例結算
中原要求：莉源房產支付佣金金額為781,249.19元。
對於代理銷售合同有效期滿後簽訂預售合同也是因為莉源房產故意拖延簽約所致，中原多次口頭申請被告支付佣金，莉源房產以公司審批為由拖延。
莉源房產認為：兩套房屋簽訂預售合同的時間均已經超過代理銷售合同約定的有效期，故不應當結算佣金。
法院認為：
B房屋因預售合同簽約時間超過涉案代理合同約定的有效期，中原要求結算房屋佣金的條件不具備，對於佣金訴請不支持。
對於A房屋佣金結算條件，因代理合同約定有效期內支付房款未達到預售合同約定房價的30%，佣金訴請不支持。
判決結果：
駁回原告上海中原物業顧問有限公司的訴訟請求。
隨即，中原提出二審，法院維持原判。2019年，中原地產提出再審
再審階段，中原提出
- 基於合同中原完成了委託事項。客戶簽完定購合同並在30天內達到成功銷售，應當依照條款或交易習慣支付佣金。雙方微信記錄證明客戶簽約之前並未否認系中原推薦；（我的客戶了買你的房，你應當付我佣金）
- 未達成莉源公司與客戶簽訂網籤版房屋買賣合同作為支付佣金的條件的原因是莉源公司惡意阻止所致。中原提供了客戶談話錄音以及出具的情況說明，證明惡意拖延時間的事實；
- 中原與客戶多次溝通，親自帶客戶多次前往現場，積極推介付出艱辛勞動，僅因為未在《場外代理銷售合同》到期後30日內簽約或全額支付首付款而不能得到應有的報酬，對於中原是不公平的。
法院認為：
爭議焦點在於中原是否具備了取得佣金的條件。
在超過約定期限等事實認定上並無不當。
對於莉源公司的惡意阻止，中原提供的現有證據並未充分證明所述事實，因此該意見難以成立。
對於中原付出勞動應得到相關報酬意見，若中原認為在推薦項目過程中產生一定費用，可另行向莉源公司主張。
駁回上海中原物業顧問有限公司的再審申請。
糾紛終於落定，從發生，到一審，二審，再審，橫跨數年
這是一場教科書般的案例
九龍倉的勝訴，中原地產的敗訴
渠道商與開發商之間常會發生案件中的場景
特別是佣金結算認定上的問題
一方容易帶著慣性思維或業務習慣來做事，導致糾紛的產生
只是，開發商需要想明白，這場遊戲，這樣玩合適麼？
渠道商則需要對整個操作的規範考慮的更為周全
保護自己的勞動付出，避免不幸結局。
懟君不站在任何角度解讀此事，相信每一位小夥伴都會有自己的認識和判斷。
2、反轉的結局
簽約時間2016年3月16日
開發商：莉源房產
中介方：上海普旌房地產經紀有限公司（下稱普旌經紀）
《場外銷售代理合同》期限：2016年3月16日到2016年6月30日
起因：
1、委託代理期限內，普旌經紀成功代理銷售了三套房源（C房屋兩套，D房屋一套），莉源房產應支付佣金126萬餘元；
2、莉源房產辯稱C房屋實際簽約日期為2016年10月，已超過合同約定的時間，且原帶看的客戶不具購房資格；至於D房屋，普旌經紀未能證明購房者是由其所介紹，而且到了2016年8月31日才網籤，且未支付30%首付款（已超中原場外代理合同服務期）；
再一次，對於時間期限認定上雙方嚴重分歧
法院一審認定如下
1、C房屋簽約日期為10月9日的的房屋，莉源房產確認是普旌經紀帶看客戶，客戶因限購不能購房，但普旌經紀已將情況告知莉源房產，莉源房產也同意客戶註冊公司購房，所以確認購房人是普旌經紀的客戶；
2、客戶註冊公司成功後簽約時間超過合同約定的有效期，但客戶向莉源房產出具了《更名申請》及《延期簽約申請書》，莉源房產知情且同意；
3、《延期申請書》確認簽約日期過後，莉源房產並未將兩套房屋轉售他人，在2016年10月9日與該客戶公司完成簽約，應視為合同雙方對履行期限的再次變更；（但在二審中，對於“應視為合同雙方對履行期限的再次變更”，莉源房產不予認可，二審法院難以採信）
4、對C房屋的佣金（76萬餘元），法院予以支持（隨後，莉源房產上訴，二審認為一審對普旌經紀主張佣金的判決有誤，予以糾正）
5、D房屋，客戶的證言和普旌經紀的證據可以相互佐證，所以對於該客戶是普旌經紀帶看客戶的身份予以確認；
6、但是，在場外代理有效期內，客戶支付款項未達到房價的30%，同時該房屋的預售合同簽署日期也超過合同約定的有效期；
7、對D房屋的佣金，法院不予支持。
隨後的二審認為：對於三套房屋的交易不能否認普旌經紀所作出的勞務和貢獻，基於雙方的代理合同，主要標的為提供的勞務，因此普旌經紀為此付出的勞動成果應予以考慮，法院按照約定佣金比例的50%予以酌情認定，即普旌經紀可得的必要費用認定為63萬餘元。
懟君整理了兩個案件，唏噓不已
相比中原，普旌經紀多多少少還是獲得了一些佣金。
商業環境中，規範是最重要的
不論是開發商，還是渠道商，千萬別偷懶省事
也許一份獲得確認的申請書就能避免巨大的經濟損失
避免自己的努力失去應有的回報。
敲黑板！！！給渠道小夥伴一些建議：
- 帶看確認書，開發商能蓋章儘量蓋公章，千萬小心臨時工的簽字冒認；
- 交易時長若要超過代理合同，公司層面請及時簽定補充協議，明確更新雙方權益；
- 如果因客戶原因造成預售合同的簽訂工作或者首付款的延遲到賬，一定要與客戶、開發商，三方共同簽署相關申請書，同時重視申請書中所明確的各項細節；
- 若再次延期，千萬不要偷懶，還是要主動提出簽定三方的該項目再次延期申請書；
- 若交易中出現開發商惡意拖延簽約等行為，除了保全溝通證據之外，也要和購房客戶緊密溝通，全力化解拖延的問題，保存和收集惡意的證據，保護自身利益；
- 不要口頭申請權益，一定要留下確認證據。
從上述事件可以看出，對於渠道帶客的事實法院都是確認的，但是對於佣金支付條件，主要就客戶簽定預售合同和付款的時間問題上，因為缺乏更為有力的證據，而無法得到法律的支持，留下遺憾
渠道商的工作和價值無可取代，開發商也需要更多外力的幫助，在交易環節，雙方立場也沒問題，但糾紛之後，留下的最終結果也會對完善和規範整個產業鏈的操作方式產生積極的作用
商業世界，一念天堂，一念地獄，學費總要付，就看你學到了多少。
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