上週村長跟需要買房置業的朋友們說了方法論，提到了“東進戰略”下的大運新城備受關注，但只是一概而過。
後臺有網友評論大運城的頤安都會中央怎麼樣。
頤安都會中央可算是大運的“網紅盤”。
正好，頤安五期將要入市，而且樣板房也已經開放好幾天了。村長挪出一個下午打算去營銷中心跑跑。
村長最先聯繫了一箇中介，想了解一下他們對該樓盤的一些看法。但問到頤安五期的房，對方不是顧左右而言其他樓盤，就是說頤安五期的房子已經賣完了。
忽悠我？村長是好騙的嗎？
村長又聯繫了另外的幾個中介，無一例外，都對村長想要了解頤安都會中央的心思視而不見，拼命安利其他樓盤。
得，可太有意思了。村長帶著滿滿的好奇心就出發了，哪怕出行當天的暴雨也沒能攔住我。
NO.1 基本情況
事實總是比想象的精彩。
找到營銷中心後，門口就有工作人員熱情地接待了村長。說好的賣完了呢？售樓小哥告訴村長，原來是因為這個項目沒有找中介推盤，所以中介們才給出那樣的反應。
小哥還說，不需要轉介，是因為有底氣。這份底氣，從樓盤自身的基本情況便可窺得一二。
頤安都會中央效果圖
頤安都會中央位於龍崗大運板塊核心區域，附近有中心體育館這一地標建築，還有目前世茂在建的688米高新地標深港國際中心。
深港國際中心效果圖
項目是涵蓋了住宅、購物中心、五星級酒店及寫字樓的超級大盤，總建面120萬平。一共分7期開發，1-5期為住宅，6-7期為寫字樓和商業。其中五期將要月底開盤。（據售樓小哥說，預售證還未拿到，具體開盤時間還未確定。）
售樓小哥說五期建設用地面積約4.9萬㎡，總建面約23.8萬㎡，容積率3.61， 6棟13座30層高層住宅圍繞著中心園林。
村長參觀樣板房的時候進去走了一圈，容積率比較低，整體規劃確實是比較寬敞的。
實際這次出售的的只有靠近紅棉路這邊的3、4棟（圖左為紅棉路），共5座，主推建面為76-143㎡戶型。
目前已知戶型圖有4種，分別是：
- 建築面積約76㎡戶型兩室一衛
- 建築面積約89㎡戶型兩室兩衛
- 建築面積約109㎡戶型三室兩衛
- 建築面積約143㎡戶型三室兩衛
據小哥介紹，五期的價格會比三期高一點，裝修會上一個檔次，預計5.5萬起步，6萬封頂，2021年帶精裝修交房。
NO.2 地鐵四線交匯，交通便捷度高
村長用地圖測距看了看，從大運地鐵站到項目，步行距離最短900米，用時13分鐘。售樓小哥解釋，西門稍微遠一點，但業主如果坐地鐵出行可以走東門，大概只需要步行五分鐘，距離是比較近的。
目前這裡只有3號線經過，但再過幾年，大運站將成為四線換乘站。
除了已有的3號線可以直達羅湖，在建的14號線、16號線將在2022年通車，分別連通福田和坪山。還有
正在規劃中的33號線可直達南山前海，通車後預計30分鐘可以到機場。
地鐵14號線線路圖（以實際線路為準）
地鐵16號線線路圖（以實際線路為準）
在深圳坐地鐵，兩線換乘站是比較多的，而四線換乘站，目前也就只有車公廟。龍崗區的大運站也將成為4條地鐵線交匯站，其地位也是不容小覷的。
自駕方面也是比較便利的。
樓盤位於龍崗大道、龍飛大道、龍翔大道、黃閣路等城市主幹道附近，高速路除了水官高速、機荷高速、惠鹽高速，還有正在規劃中的外環高速、寶鵬通道，去福田南山羅湖都還挺方便的。
NO.3 名校加持，教育資源有保障
華南師範大學附屬大運學校
項目位於華南師範大學附屬大運學校（簡稱華附大運學校）學區範圍內。辦學總規模為72個教學班，其中小學部48個班、初中部24個班。
華附大運學校為九年一貫制學校，於2016年秋季建成開學，學區劃分範圍包括頤安都會中央以及龍崗國際大學城片區，深圳信息職業技術學院、香港中文大學〔深圳〕、深圳北理莫斯科大學等學校。
頤安目前只有一二期的業主入住，三期2018年開始出售，預計2020年交房，而目前大學城還處於成長期，在此落戶的教職工還很少。
所以，目前來看學校生源還是比較少的。這也就意味著，在深圳整體學位緊張的狀態下，頤安業主能享受到的教育資源是相對有保障的。
而且，在廣東頂尖中學排行榜中，華南師範大學附屬中學位列第一，屬於真正的名校。這次引進，在教育質量上，也是比較靠譜的。
NO.4 商業+文體+醫療，配套成熟
除了項目自身規劃約10萬㎡集中性高端商業，周邊有約8.2萬㎡的龍崗COCO Park。
坐擁大運體育館、科技館、龍崗公眾高爾夫球場等文體資源；醫療方面，兩公里左右有三甲醫院龍崗中醫院；項目周圍自然環境比較好，北邊有約418萬㎡的大運公園、約45萬㎡的樂城公園等生態資源。
整體來看，周邊的配套齊全，加之其作為百萬面積的大盤，目前已有一、二期業主入住，生活氛圍相對濃郁。
在舒適度上來說，可能存在局部的噪音問題。
此次出售的是西邊的3棟、4棟，靠近馬路。同時，從規劃圖可以看到3棟A座和B座北面是公共廣場，臨路戶型後期或許會有廣場舞、1層商業等噪音影響。
村長考察樣板房時，臨街房的嘈雜感還是有的，不過紅棉路並非主幹道，所以噪音的影響較小，關上窗戶後，幾近於無。
NO.5 頤安都會中央五期VS周邊新盤
雖然大運新城是撬動深圳東部地區一體化發展的示範區域，但其實住宅新盤數量稀少。
大運片區內還在售的新樓盤僅有京基御景中央和頤安三期。
京基御景中央
京基御景中央去年開盤，均價5萬。即使它的價格要比售樓小哥判斷的頤安五期便宜，但是目前只剩97m²的三室、126m²的四室在售，上車門檻比頤安五期要高一點。
頤安三期，均價5.2萬。和京基御景中央一樣，它在售的最小戶型面積也比五期的大，上車門檻稍微高一點。
仁恆世紀公園
臨近的愛聯片區也有一個新盤經常和頤安互為比較，就是仁恆世紀公園。該盤已於今年6月15日開盤，均價5.1萬。
這兩個盤都有名校加持，教學質量同樣需要時間去沉澱，但華附大運學校已建校三年，先跑了一步，而仁恆的學校上海外國語大學龍崗附屬學校預計今年9月開學。在交通配套上，頤安五期也稍好一點。
整體來看，頤安都會中央五期的優勢是比較明顯的，作為剛需上車盤，從面積、環境、學校、交通等來看，都是屬於佼佼者。
NO.6 總結
1. 優勢：
- 交通規劃完善。項目臨近的大運站後期會是一個3號線、14號線（在建）、16號線（在建）、33號線（規劃中）的四線換乘站。
- 名校加持，教育資源相對優質。教育理念和教學質量得到華南師範大學的支撐，華附大運學校的教學質量值得期待。
- 配套齊全。頤安附近商業、文體、醫療配套等都比較成熟，生活氛圍濃郁。
- 生活環境好。除了小區自帶園林，周圍還有大運公園、樂城公園等優質生態資源。
2. 劣勢：
- 目前預測均價較高。以5.5-6萬/平的均價來看，相比片區內其他新盤，均價可能比較高。
- 噪音。紅棉路以及3棟A、B座之間的公共廣場，可能會給住戶帶來噪音的困擾。
總體來看，頤安五期在面積段上面主打針對剛需的小戶型，雖然銷售小哥預測的均價在5.5萬-6萬/平，相對周邊的均價較高。
但一方面，龍崗，尤其大運片區，今年推出的新盤不多，而且目前在售的其他樓盤，面積都比較大，總價相對比較高。
另外，綜合項目配套和環境來看，頤安是比較適宜上車的選擇。
閱讀更多 漁村樓市 的文章
