房企拿地現狀
細數外來房企大規模拿地鄭州，已有近十年的歷史。時間追溯到2004年左右，以上海綠地、浙江綠城、浙江中義為代表的外地開發商帶著濃郁的地方特色參與到鄭東新區的開發熱潮中。雖然這幾個房企在鄭州的發展有起有落，但他們探索無疑為之後外來房企的大舉進軍埋下了伏筆，迄今為止，外來百強房企中入駐鄭州已達56家。
拿地是房地產開發環節中的第一環，也是做項目的基礎，沒有地就等於做飯沒米下鍋。
從上圖可以看出從2018-2020年1月綠城因為5個代建項目成為拿地最多的企業，碧桂園和融創以6個代建項目位於亞軍。企業拿地方式最多的為合作開發，招拍掛位於第二位，很多房企則一塊地都沒拿到。
接下來房企怎麼拿地呢？沒有地，巧婦也難為無米之炊。
拿地方法
目前外來企業在鄭拿地一般形式： 公開招拍掛、一二級聯動、收併購、產業勾地及小鎮項目。
- 一二級聯動開發
鄭州目前80%以上的房地產開發項目都是以城改為背景進行的一二級聯動開發項目。
隨著鄭州市財政收入的不斷增加，再加上原城改模式的弊端日益顯現，鄭州市政府已逐漸開始在調整新的改造模式。
由市、區各級政府成立平臺公司，直接參與城中村改造項目土地一級整理工作。
待完成控規批覆、拆遷等工作後，政府將項目整體打包對外推介招商，要求全國前50強企業繳納鉅額保證金競標參與。中標企業所支付的保證金將優先歸還政府平臺公司前期投入的一級成本。
曾經的“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”這種鄭州模式將逐漸成為歷史。
從2003年9月鄭州市政府將城中村改造提上議程算起，鄭州城中村改造已經走過了近17年征途。2014年全面啟動剩餘城中村改造。截止目前，鄭州三環以內城中村改造項目已全部完成拆遷，四環以內城中村已全部列入改造計劃並啟動拆遷。
一二級聯動開發有機會，但是機會較渺茫。
- 產業勾地
2019年12月16日，河南省自然資源廳向全省印發《關於進一步規範土地出讓管理工作的通知》。
《通知》要求：組織編制控制性詳細規劃是政府行為和市縣自然資源主管部門的法定職責，不得交由或變相交由企業行使。
擬出讓的土地應是土地及地上附著物、建（構）築物權屬清晰，補償安置落實到位，沒有法律經濟糾紛，規劃條件明確，具備動工開發所必須的基本條件的“淨地”。
嚴禁以招商引資名義量身定製土地出讓方案，不得設置排他性條款。
出讓經營性房地產用地時，嚴禁在招標拍賣掛牌出讓公告及競買須知等文件中為特定競買人加設影響公平競爭的前置或後置條件。
不得將商品住宅用地與賓館、酒店、物流、工業、文體娛樂或風景名勝設施等其他宗地捆綁，作為一個標的發佈土地出讓公告，不得約定由競得人（受讓人）出資建設擬出讓宗地外的公園、綠地、廣場、道路、場站、橋樑、河道等公共服務設施及交通運輸設施。
對允許變更土地用途作為住宅用地的，原則上只能用於建設租賃住房和政策性住房。
嚴格控制開發區、產業集聚區、特色小鎮、產業小鎮等區域改變城鄉規劃將產業用地變為房地產用地。
加強對房地產開發項目規劃條件的履約監管。房地產開發項目土地出讓成交後，不符合法定調整條件的，不得改變空間範圍、土地用途、容積率及與容積率有關的規劃條件；帶設計方案出讓的，不得改變設計方案。符合法定調整條件，確需變更土地用途和容積率等規劃條件的，必須依法依規依程序先行修改項目所在控制性詳細規劃單元或所在街坊的控制性詳細規劃或設計方案，不得以會議紀要、抄告單等形式代替規定的修改程序。
從以上我們可以看出，目前政府對於產業勾地的態度，可以勾地，但不能用於房地產用地。以後市場上，以產業勾地做項目幾乎不可能。
- 公開招拍掛
網拍流程：網拍，未達到熔斷點，成交；達到熔斷點，熔斷，後續競價無效，轉第二環節競買。
鄭東新區、經開區：限地價競綜合房價（房價不得高於指導價）
第二環節為競爭房價，價低者得；倆家出同一價格，現場按抽籤點數最小/網上出價最快者獲得。
金水區、中原區、管城區、二七區、高新區、惠濟區：限地價競綜合地價（起始價150%＜報價＜起始價200%）。
第二環節為競爭地價，報價不得低於熔斷價格，不得高於起始價200%，按整體報價的平均值計算，最接近平均者獲得。如有一致，現場高於平均價者/網上最快出價者得。
中牟、新鄭、滎陽、鞏義、登封：價高者得，上不封頂
航空港區：限地價競綜合房價or綜合地價（起始價200%＜報價＜起始價220%）
熔斷後，再次出價意味著考驗房企的出價策略。多馬甲圍標拍地就是其中一種解決辦法，但並不是最好的辦法。
只要有足夠資金流，和對地塊的把握及出價策略，公開招拍掛依然是拿地的第一選擇。
合作招拍掛或成主流
近日公佈的鄭州市《市委全面深化改革委員會2020年工作要點》中對土地提到：
完善規劃和土地政策，完善分類、分層、全流程的規劃管理機制，創新土地經營機制、分期供地機制、產業供地機制，促進土地集約利用、高效利用。
政府對於土地的態度就是企業下一步拿地的風向標。
目前現狀下，產業勾地難度加大，淨地招拍掛則比較考驗資金流。且鄭州拿地溢價較高，利潤空間較小，相信接下來市場上合作招拍掛或將成為主流。
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