前段時間，奉賢海灣板塊突然火了起來。
究其原因，並非板塊樓市多火爆，而是蹭了一波鶴崗的熱度，被很多自媒體標榜成上海的“鶴崗”。有自媒體提到，在過去幾年整個上海的房價都在漲的時候，海灣不但沒上漲，反而還默默地跌了。
但事實真的如此嗎？奉賢海灣板塊房價真的不漲反跌麼？
公寓3萬別墅4萬 你還說沒漲嗎？
上海鏈家研究院數據顯示，2013-2017年，上海海灣板塊新房均價分別為11423元/平方米、11670元/平方米、10304元/平方米、15233元/平方米、20311元/平方米，年均複合增長率約為15.5%。
從數據來看，2013—2017年海灣板塊的房價漲幅的確很小，畢竟那幾年上海多數區域的房價都是倍數上漲。
兩年時間過去了，海灣板塊房屋均價又是多少呢？
2019年3月28日，海灣板塊泰禾海上院子首次開盤，推出建面約99㎡、118㎡、125㎡、210㎡別墅房源，均價44000元/㎡，一舉突破海灣板塊房價天花板。
或許，有人會反駁，泰禾本身就是奢華專業戶，打造的高端別墅，售價自然會高出周邊樓盤價格。可是，另一個剛需大佬打造的樓盤卻又一次向購房者證明了海灣的房價。
2019年6月，海灣板塊鳳鳴海尚取證認籌，從項目的一房一價表中可以看出，取證的公寓房價均價差不多在2.6-2.7萬/平，最高價突破了3萬，而別墅房源均價將近4萬/平。
除了上漲的房價之後，海灣板塊每年的地價都在上漲。
2012年9月品磊置業競得海灣03-01地塊（英倫都市），樓板價2500元/平。
2013年12月偉濤房地產競得海灣鎮02-02區域地塊（海灣名悅豪庭），樓板價3031元/平。
2015年1月綠地競得海灣鎮13-04區域地塊（綠地香溢），樓板價4073元/平。
2017年9月碧桂園競得海灣鎮13-02區域地塊（鳳鳴海尚），樓板價11041元/平。
同年9月，泰禾集團斥資13.12億元收購了上海金閔房地產開發有限公司。其核心資產為海尚墅林苑項目，規劃總計容建築面積為15.11萬平方米。
其中，留給泰禾集團開發的計容建築面積為7.51萬平方米。
這部分待開發的7.51萬平方米，就是現今開盤在售的“泰禾海上院子”。據粗略計算，若刨除上海金閔已開發的部分，泰禾海上院子的平均樓面價為1.75萬元/平方米。
未來很豐滿 現實很骨感
起初，海灣的定位是致力於打造成一個國際高端居住社區，直接對標香港太平山。
因此為了實現碧波、藍海、金沙的效果，2006年，當地管理者對65萬平方米的水域進行了人工淡化，並從海南島運來沙子，鋪成了一片近8萬平方米的人造沙灘。此後，圍繞碧海金沙，海灣造出了一個第九灣區夢。
2008年1月，奉賢海灣傳出要打造一個以上海市花“白玉蘭”為主體造型的海上人工島，規劃總面積約為6.5平方公里；設計承載人口達5-8萬，其中常住人口約3萬人，流動人口5萬人左右。規劃中面積、人口、佈局一應俱全，有鼻子有眼，但經歷了十年時間，仍然只是在流傳。
地鐵5號線南延伸段的通車拉近了奉賢與市區的距離，可地鐵5號線的終點站為奉賢新城站，距離海灣接近10公里，需要公交車接駁，就這樣
奉賢海灣折戟在交通問題上。生活在郊區的朋友應該都清楚郊區公交車間隔時間都非常長，多在25-30分鐘左右，海灣同樣不例外，海航專線雖然可以去往沈杜公路地鐵站，但公交車程接近2個小時，且間隔時間在20-40分鐘。
更值得注意的是，在上海市2040年城市規劃之中，沒有奉賢海灣鎮將納入重點發展區域，可見奉賢海灣在上海市規劃中，並不是濃墨重彩的那一筆。所謂的“海灣夢”，更多的只是飄在空中的口號，難以落地。
“剛需大戶”與“奢華專業戶”PK
有些房企或許相信海灣的“灣區夢”是能夠實現的，比如泰禾和碧桂園。
泰禾斥資13.12億元收購泰禾海上院子，其平均樓面價為1.75萬元/平方米。這意味著，若以1.75萬元/平方米的樓面價和10%的淨利潤率進行計算，泰禾海上院子的開盤價至少需要達到4萬元/平方米以上。
最終，泰禾做到了，泰禾海上院子開盤均價為4.4萬/平方米。
可是購房者好像並不願意為此買單。4.4萬/平方米的銷售均價相對於海灣板塊房屋均價來說，並不便宜。
2019年3月28日開盤至今，泰禾海上院子開盤258套房源網上房地產僅簽約56套，簽約率為21.7%。
以高週轉出名的碧桂園這一次看似摒棄了高週轉，拿地接近兩年的時間，鳳鳴海尚才準備入市。
鳳鳴海尚距離泰禾海上院子車程不到10分鐘的地方，相比較院子，更靠近海灣板塊城區，但距離碧海金沙更遠。
最初，按照項目進度，項目2017年12月份開工，原計劃於2018年9月份開盤，而項目並非叫鳳鳴海尚，而是碧桂園紅墅林。
2018年6月24日下午，“上海應急”官方公佈上海奉賢的碧桂園某項目在建六層售樓處發生模架坍塌事故，事故造成1人死亡9人受傷，有媒體報道該項目便為碧桂園紅墅林項目。
從這次事件之後，碧桂園紅墅林慢慢的在大眾視野中隱去。期間，小編曾多次致電售樓處均未接通。
直到2019年初，項目才有一絲動作，項目名改為鳳鳴海尚，但更名之後又沒了任何消息。
2019年5月初，項目突然釋放出售樓處開放的消息，這時候，沉寂了許久的鳳鳴海尚才真正重入購房者的視野。
隨後不到一個月的時間，便傳來項目取證開盤的消息，項目推出360套90㎡-92㎡洋房，12套120㎡聯排別墅，洋房最低價208萬元/套起，認籌時間為2019年6月2日-2019年6月8日。
果不其然，不到一個月的蓄客時間加上前期的坍塌事件的影響，鳳鳴海尚認籌慘遭滑鐵盧。雖然項目已經啟動中介分銷，但認籌情況仍不樂觀。據瞭解，項目從6月2日認籌至6月11日，所參與認籌的人數並不足60組，
平均每天僅有6組認籌。當然，項目認籌還未結束，或許開盤之前會有轉機。
總之，樓市浮沉，有踏足高山，有跌落低谷，有春風得意馬蹄急，有悽悽慘慘無人問。
此一時，彼一時也。無論樓市幾何，剛需大佬還是奢華大戶的結局，和你的關係，只是個人是否滿意而已。其他，安心當吃瓜群眾吧！
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