| 秦塘區塊徵收範圍圖
2019年11月30日凌晨，電腦右下方的時鐘數字剛過了1分鐘，義烏徵收辦的官微上發佈了《秦塘區塊徵收範圍公告》。距離上一次發佈《下車門區塊徵收範圍公告》已過去整整一週年。
時光拉回到2019年3月30日，彼時，下車門區塊城市有機更新工作推進會在義烏劇院召開。大會上將此次下車門區塊更新稱為老城區城市有機更新收官戰。
從那時起，有機更新是否繼續？新一輪拆遷何時開始啟動？下一個拆遷區塊是哪裡？....都是老百姓熱議的焦點話題。坊間甚至一度流傳出某區塊拆遷安置小區的平面設計圖。
如今，秦塘區塊徵收範圍公告發布是對公眾關切的有力回應。
1.從房屋拆遷到有機更新
2016年，義烏市啟動以5.78平方公里為核心的老城區城市有機更新工作。自此，這座城市開啟了一條必將載入史冊的“涅槃之路”。
相較於“有機更新”，老百姓更習慣稱之為“房屋拆遷”。
在此之前義烏有過三次範圍較大的拆遷：一次是20年前為了建設繡湖廣場而拆遷的繡湖區塊，一次是2003年北門街區塊拆遷，還有一次是2009年的解放新村拆遷。前幾次拆遷的政策依據分別是：
《義烏市舊城改造房屋拆遷管理實施辦法》（1999年）
《義烏市北門街區塊舊城改造房屋拆遷管理實施細則》（2003年）
《義烏市解放新村小區更新改造實施細則》（2009年）
《義烏市城市社區更新改造實施辦法》（2013年）
對於老百姓而言最關心的莫過於改造方式和補助方式，以2013年出臺的《義烏市城市社區更新改造實施辦法》為例，《辦法》規定，老小區改造在符合城市規劃的前提下，實行就地就近拆建、產權調換、水平回遷的自助式更新改造模式，前幾次拆遷大都遵循該種模式。
解放新村的拆遷，實行就地安置，以1：5實行高層套房安置，建房款項由建房戶自籌。
相較於過以“土地安置”或“實物安置”為主的拆遷安置方式，2016年6月1日實施的《義烏市國有土地上房屋徵收與補償辦法》（義政發20160027號）則開啟了“產權調換”“貨幣化補償”“貨幣化安置憑證補償”在內的多樣化組合的全新改造方式和補助方式。將新模式簡化如下圖：
其中第二十八條寫明：被徵收人可以選擇貨幣補償，可以選擇貨幣化安置憑證補償，也可以選擇房屋產權調換。鼓勵擇貨幣補償和貨幣化安置憑證補償。
新政的出臺不僅為城市有機更新的推進提供了政策依據，更對義烏房地產市場產生了深刻的影響，這種影響主要體現在兩點：1、市場有了貨幣和類“貨幣”（貨幣補償和貨幣化安置憑證補償最終出口都指向房產）；2、市場有了需求（被拆遷戶有居住需求和貨幣保值需求）。兩項因素疊加將在本地房地產市場產生何種“化學反應”可想而知。
2.土地的“盛宴” 地產的“狂歡”
而隨後有機更新工作推進的力度和速度則進一步加重了這種深刻影響。
打響城市有機更新第一“槍”的倉後區塊，從2016年11月1日，發佈徵收決定和正式徵收方案到12月25日24點，1005戶拆遷戶100%簽約。僅僅用了55天，義烏徵收辦創造了全省徵收工作的“義烏速度”並將這種速度貫穿於整個三年有機更新工作中。
| 有機更新倉後區塊
義烏僅用三年時間，就完成了倉後、湖大塘、向陽上片、向陽下片、通惠、市場、勝利(一)、車站、樓店、下車門等10個大區塊共計12650戶的徵收，土地總面積191.64萬平方米（約2874.6畝）；總建築面積達212.4萬平方米。相較於2009年解放新村1萬多平方米的拆遷土地面積，可謂力度空前。
| 資料圖
隨著老城區大量土地在有機更新推進中被“整理”出來，義烏土地拍賣市場也迎來“盛宴”。據知樓粗略統計：
2017年義烏土地出讓總面積約263.1926萬平方米土地（約3947畝，包含工業用地、商服住宅、商業用地、市政基礎設施用地等），土地出讓總金額約190億元人民幣；
2018年義烏土地出讓總面積約443.7605萬平方米（約6647畝，包含工業用地、商服住宅、商業用地、市政基礎設施用地等），土地出讓總金額約252億元人民幣；
2019年截止目前，土地出讓總面積約3439158平方米（約5158畝，包含工業用地、商服住宅、商業用地、市政基礎設施用地等），土地出讓總金額約301.48億元人民幣。
三年間土地出讓金年均增長率約26%！
| 資料圖
與土地出讓金放量增長相對應的是房開公司的扎堆進駐。在這三年，一個浙江省內的縣級市，引來了包括央企金茂在內的十多個業內知名地產開發商集中入場。
從城區街道到鄉鎮，樓盤遍地開花，連地處義烏“邊陲”的赤岸鎮都開發了碧桂園·柏悅華府項目。在售的大型樓盤包括已經超過兩隻手。義烏樓市新的競爭格局就此形成！
義烏新盤分佈圖 | 圖源公眾號：義烏房產
3.拆遷的“真相”
這兩年，“你家拆到了麼？”成為義烏“土著”彼此見面的問候語。媒體也習慣性熱炒拆遷暴富的種種“神話”。但是此輪拆遷究竟是造富還是造“負”？
居住在勝利（一）區塊的小劉是此輪城市有機更新的拆遷戶，按照新的拆遷補償政策，經過房產評估機構評估，他家104平套房加上各種搬遷獎勵等，房產總評估價在250萬左右。
對於拆遷小劉是抱有期待的，畢竟勝利小區是上世紀90年代建造的，小區在規劃設計和建造用料上都嚴重落後於時代。
但是真的拆遷到了，小劉就在三種補償方案的選擇上犯難了。因為勝利（一）拆遷的時候，義烏的房價相較有機更新啟動之初已經上漲了不少，離勝利（一）區塊最近的濱江·繡津小區樓盤均價已經達到了2.8萬每平米，如果小劉拿錢或者拿房票購買開發商的房子，自己至少要補貼50萬，而且不算裝修費和購買車位的費用。
勝利（一）區塊航拍圖 | 圖源網絡
而選擇拆遷安置房，則存在較大的不確定性，需要靠抽的順序籤來決定是否能得到自己心儀的房子。“選安置房多多少少還是要補一點錢的，但畢竟居住環境得到改善了”小劉說道。
數據也佐證了小劉對房價上漲的感受，義烏2019年10月網籤商品住房均價為21444.27元/㎡（不含成本價房），與2016年10月同比上升45.41%。
相對於套房的“基本扯扯平平”，被拆遷的“垂直房”居民則陷入更尷尬的境地。
一方面動輒幾百萬、上千萬的拆遷補償估價，令外界對他們羨慕不已。另一方面，他們住慣了義烏人中意的“有天有地”房子，傳統觀念作祟下還是希望再買回垂直房，但此輪大刀闊斧的有機更新同樣將垂直房的售價推向了歷史高位，要想買回來垂直房至少要補上百萬。
| 義烏“有天有地”的垂直房
受到影響的不止拆遷戶，還有租房群體。
從有機更新啟動以來，租住在樓下村的江西人小陳就明顯感受到房租上漲得比以往更快一點，房東說漲房租時都顯得底氣十足。過去每年5%左右的漲幅，從去年開始房東突然漲了至少10%。
小陳出去找了一圈房子還是無奈地接受了房東的漲價。“畢竟現在可租房子少了，過兩年應該會好點。”小陳略顯無奈地說道。
4.“拐點”來臨還是“狂歡”繼續
如今回頭看，義烏此輪有機更新與四年前中央推出以貨幣化安置為的主棚戶區改造計劃，以“去庫存”為目的的政策同步。
但2018年下半年以來，隨著“去庫存”目標逐漸落實，中央2019年棚改計劃目標約 285 萬套，較 2018 年的 626 萬套“腰斬”過半。今年6月19日，國務院常務會議召開，部署推進城鎮老舊小區改造等三大民生工程，似乎預示著貨幣補償為主的棚戶區改造即將退出歷史舞臺。
更重要的是，為了打好三大攻堅戰之首的“防範化解重大風險”（其中包含金融風險），宏觀層面對地方政府隱性債務方面關切的加重，央行抵押補充貸款（PSL）的收緊都在“擰緊”貨幣化補償的“水龍頭”。
正如文章開頭提到了，對義烏房地產市場產生深刻影響的兩個因素——貨幣和需求都在減弱。而義烏秦塘區塊徵收範圍公告的發佈距離上一次徵收範圍公告的發佈過了整整365天，節奏放緩明顯，也印證著政策的轉向。
截至10月底，義烏商品房庫存量為206.40萬平方米（13603套），去化週期為20.7個月，其中商品住房為145.81萬平方米（10208套），去化週期為17.3個月，比年初減少6.2個月。基本屬於合理區間，但是本月7號，濱江金地·萬家風華啟動售樓部，這是一個超約53萬方、3000多戶的大盤。
年底同時開盤的還有位於義烏金融商貿的2000多戶的金茂府。加上尚未出讓的下車門地塊和已出讓尚未公佈方案的車站地塊，2020年義烏新開發的樓盤數量將進一步增加。
金茂府 | 圖源網絡
而卿悅府東區、香悅府西區預計將於本月底竣工，而向陽府、香悅府東區也即將於2020年3月底竣工，隨著2020年安置小區的密集交付期，將吸引一部分購房者轉而購買安置房，正是基於明年市場供應量的大幅增加，持幣觀望的氣氛開始在購房者中迅速蔓延。
在走訪了城區核心地段的某樓盤時，銷售人員曾透露11月以來的市場有驟然趨冷的形勢，是否意味著新一輪的庫存正在集聚。尚無從判斷。
正如陸銘所說，人口承載力，就是城市生命力。從長遠來看，沒有成熟的產業和持續的人口淨流入作為基礎，僅靠政策撐起的火爆房市難免有空中樓閣之感。
但是可以肯定的是，經過本輪有機更新改造，義烏城市的大框架已經拉開，城市的發展格局更大了，在城市面貌上至少躍升了兩個檔次，正如林書記在新聞聯播中提到的“以城市轉型發展來支撐產業的轉型發展”，今年8月，義烏新增人口創新高就是對這座城市的信心的體現。
文|知先生
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