內容要點
1. 首先要給自己一個信念：別怕買錯房。中國房地產還能熱 20 年，這意味著中國房地產有巨大的容錯空間。
2. 學區房已經不是房地產問題了，主要是教育問題，甚至是價值觀問題。如果從房地產的角度來講學區房，只有這一點：中國的學區房價格將一直堅挺。
3. 對於剛需來說，居住舒適度應該最後考慮，房價漲幅才是第一要點；對於改善群體來說，容易變現是第一要點，因為資產變重了，要防止有價無市。
4. 買房要用足槓桿，不管是自住的還是投資的。不到迫不得已的時候，不要全款買房，這一點大家都明白，但是還有一點要提醒大家：不到迫不得已，不要提前還款。
5. 買品牌房企的樓盤，買的主要是這三方面：品牌房企對於地段價值的判斷，規劃理念，以及物業服務。
6. 從投資的角度來看，如果樓層價差大， 還是應該買低樓層。
7. 如果你沒有別墅和排屋的居住經驗，要注意一個點：謹防你內心深處的浪漫病，城市資源比風景更重要。
主講︱劉德科
今天天氣不錯，我是劉德科，歡迎來到《DK 長三角購房公開課》。上一講我們講的是「哪些房子更有價值」，這一講我們要聊的是「挑房技巧十二條」。
1st
第一條：買房要趁早。你當然也知道買房要趁早，但有的時候為什麼我們就是趁不了早呢？因為我們擔心房價會跌，或者我們希望可以抄到底。
首先要給自己一個信念：別怕買錯房。我們在第二講就已經分析過了，中國房地產還能熱 20 年，這意味著中國房地產有巨大的容錯空間。哪怕你買的這套房子跌了，不要著急，放它兩三年、三四年，它總能漲回來的；漲回來了以後，你看這套房子不爽，再把它賣掉。
我們在這套公開課裡面聊的一系列理論技巧、原則，固然重要，更重要的是，把這些東西融匯到你的買房實踐當中，經驗更重要。
2nd
第二條：買你更熟悉的城市。我們已經對一系列不同層級的城市做過價值分析，但最終轉化到行動上，還是要買你更熟悉的房子。
投資的一大要義是要儘量保證信息對稱，所以很多時候我們去比較這座城市的房子更值得買，還是那座城市的房子更值得買，沒有太大意義。
舉個例子：常州的萬科·公園大道，海寧的萬科·錢塘東方，這兩個樓盤，哪個樓盤更有投資價值？其實要問的是你對哪一座城市更熟悉。如果你更熟悉常州和南京，那就應該買萬科·公園大道；如果你對杭州和嘉興更熟悉，你就應該買萬科·錢塘東方。
3rd
第三條：小精貴。這在上一講已經非常詳盡地分析過了，但是因為它很重要，所以我們再單獨強調一遍：要買戶型趨小、精裝修交付、物業費貴的房子。
4th
能碰上「小精貴」的房子當然好，可是買房這件事情，它是很多因素交織在一起最後做出的一個決策，如果我們能化解買房的三種經典矛盾，那才能判斷大部分的房子該怎麼買。
三種經典矛盾，就是我們經常會問到的：買戶型大的還是戶型小的？買一手新房還是買老的二手房？買地段比較生的還是地段熟透的？
我們根據這三組經典矛盾，做了一個簡易的價值判斷模型：「小」是權重最高的，5 分；「新」給它 3 分；半生不熟給它 2 分。
這裡要強調一下，「小」的判斷標準不是戶型絕對值小。同樣是 180 方，如果只有三房，它就是大；如果有四房或者五房，它就是小。也就是說，符合我們「黃金面積段」理論的，就是小；不符合的就是大。
舉兩個例子。第一個例子，總價相同的情況下，我是買 60 方老城區的老破小，還是買新區的 90 方新三房？用我們的模型來看，老破小是 5 分，90 方新三房是 10 分。這裡的 5 分跟 10 分不是說兩者一定價差一倍，而是一個價值判斷，10 分的肯定比 5 分的更有價格漲幅的空間。
再來看一個案例，兩套新房，同樣是四房，一個是比較成熟的地方的 140 方，另外一個是新區的 200 方。200 方當然住上去會更舒適，但是對應我們的模型，140 方的才是 8 分，200 方的只有 5 分。
5th
上面的簡易模型適用於絕大多數的房子，但有一些房子是例外，比如學區房。第五條我們來聊學區房。
其實學區房已經不是房地產問題了，它主要是教育問題，甚至是價值觀問題。如果從房地產的角度來講學區房，只有這一點：中國的學區房價格將一直堅挺。
無論教育制度怎麼改革，無論是多校劃片、公民同招，還是什麼改革，這一條都會顛之不破。至少在未來 20 年，在戶籍制度改革之前，顛之不破。
如果我們將居住條件同樣看作是一種很重要的教育資源的話，那麼還有一個選擇：買名校分校的學區房。
學校的牌子固然重要，但是生源更重要。通常來講，除了一些超級頂級的名校之外，一般的名校都在商品房扎堆的地方，生源通常會優於老破小扎堆的地方。
6th
第六條，來關注剛需和改善的區別，剛需和改善買房邏輯不太一樣。
先來看這個模型。買房其實是在這三點之間做平衡：房價漲幅，居住舒適度，容易變現。
對剛需來講，房價漲幅最重要。很多專家會說，剛需就一套房子，房價漲多少對你來說有意義嗎？恰恰相反，對於剛需來講，第一要追求的就是房價漲幅。因為等你換房的時候，你手上的這套房子是你的基石，這套房子漲得多，你可以換得更好。
反而居住舒適度對剛需來講，應該排在最後一位。我這麼講很殘忍，但是沒辦法，如果想讓自己小小的家庭財富變得更大，就要做這樣的排序選擇。
對於改善來說，換房的第一要點又不太一樣，首先要追求容易變現。因為改善換房去買的這套房子，是更貴的，資產更重。如果這時候把舒適度放在第一位，你很可能就買了一套有價無市的房子，不好賣。哪怕是改善，買了以後也要關注變現。
7th
第七條：用足槓桿。買房當然要用足槓桿，不管是自住的還是投資的，這一點大家都明白，不到迫不得已的時候，我們不會全款買房。
但是還有一點要提醒大家：不到迫不得已，不要提前還款。一旦提前還款，槓桿率就下降了。
8th
第八條：地鐵盤。地鐵對樓盤當然有價值，但價值什麼時候爆發，價值爆發到什麼程度，是有區別的。隨著城市發展的節奏，地鐵建設推進，我們把地鐵線分成三個不同的迭代版本——
地鐵價值 1.0：有了一條地鐵線；
地鐵價值 2.0：這些地鐵線成網成環了；
地鐵價值 3.0：最有價值的事，這些成網成環的地鐵線上的每一個節點，都能夠有 TOD 項目，這些 TOD 項目能夠引爆這個地段的新價值。
通常來講，我們會把 TOD 叫做「上蓋物業」或者「地鐵盤」，其實這三者略有區別。地鐵邊上的樓盤，就可以叫做地鐵盤；地鐵上蓋物業，就是我們不用淋雨，通過地下車庫就可以直接走到地鐵站；而 TOD 是更復雜的東西。
地鐵上蓋物業只是解決了便利性的問題，讓我們出入地鐵更方便；TOD 是一個多維度的，把城市、樓盤、地鐵站融合在一起，把不同形態的寫字樓、商業、住宅、交融在一起，將整個城市活力彙集到這裡。這對房價來講是一個堅實的基礎。
比如說東京郊外的二子玉川 RISE，比如說上海青浦的天空之城，比如說杭州未來科技城的未來天空之城，這些都是比較典型的 TOD 項目。
TOD 現在在中國才處在剛剛起步的階段，未來 20 年，會有大量的 TOD 冒出來。我們現在買房未必一定要奔著 TOD 去，但我們要看清楚的一點是，中國處在一個地鐵大爆發的階段，有地鐵是一個不可忽略的選擇；哪怕地鐵離我兩公里也行，有總比沒有好。
9th
第九條：買品牌房企的樓盤，到底是買什麼？其實主要是這三方面：買品牌房企對於地段價值的判斷，買他們的規劃理念，以及他們的物業服務。物業服務我們在「小精貴」的貴裡面已經講過了，這裡主要講另外兩點。
品牌房企所擁有的先進規劃理念，能讓我們的房子在未來十年、二十年跟城市發生更好的交融，讓我們的房子更有價值。
品牌房企會已經幫我們做出了地段價值的判斷，我們要挑的是那種研究能力強的企業。比如說星巴克，選門店非常嚴格，當然星巴克不是房企；在房地產企業裡，研究能力非常強的萬科是其中之一，他們對於拿一塊地有嚴格的一整套的流程來確保這塊地在未來發展中的價值。
不同品牌房企的能力側重是不一樣的。像萬科這樣的企業，它在這個行業裡面擁有那麼大的話語權，是勝在這三個方面。
如果你買品牌房企的房子是覺得他們的房子質量好一點——確實會好一點，但是也就稍微好那麼一點點。因為全中國的整個住宅開發建造水平，還沒有達到日本那麼高。
10th
第十條：如何挑樓層。這個問題好像很小，但是我們在買房時候必然要面臨的。
很多人會給出各種各樣的理論，什麼揚灰塵，什麼景觀更好，什麼陽光更充足——都不用 care。每一個樓層都沒有錯，就看你喜好什麼。你喜歡陽光好的，就買高一點；你更在意價格，就買低樓層。
但是如果僅僅從投資的角度來看，那可以去買低樓層。因為開發商在給新房定價的時候，比如說 2 樓跟 16 樓，價格係數相差有點大；但是當這套房子拿到二手房市場去賣的時候，價差仍然在，但不會有這麼大。所以，樓層隨便挑。
11th
第十一條：別墅和排屋。這是很多人的心頭好，但如果你沒有別墅和排屋的居住經驗，我提醒大家注意一個點：謹防你內心深處的浪漫病，城市資源比風景更重要。
城市資源就是各種地鐵、購物中心等等配套，它是雪中送炭的東西；風景對別墅來講是錦上添花的東西，如果只有風景，沒有城市資源，這種別墅就算了。
12th
講了這麼多，彙總成一條就是：興趣宜小眾，買房宜大眾。
你可以玩萊卡相機，可以聽黑膠唱片，這些都是小眾興趣，但是買房不能這麼小眾。比如說，160 方的房子，你把它做成一房，當然住得很爽，但它是一個很小眾的需求，想要賣它的時候就很難賣。所以，我們挑選房子的時候要考慮的一點是，它夠不夠主流？將來我賣二手房的時候，有多少人會來買？
13th
這六節課基本上講的都是住宅，最後一講，我們要關注非住宅，也就是公寓、寫字樓這些房產品。
謝謝大家，我是熬了三天夜的劉德科。
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