2020年樓市怎麼走？楊國強、鬱亮、孫宏斌等這麼說...

2020年至今, 新冠疫情的影響, 已經從最初的區域性衛生防護挑戰, 演變成實體經濟的突然停頓, 金融市場的流動性衝擊, 以至於即將到來的全球經濟衰退。

對於中國經濟及就業有著深遠影響的房地產行業, 自然也是市場上的關注重點。無論是復工復產進度, 目前推貨安排, 以及未來經濟展望, 都將影響行業上下游企業的供貨和資金安排。

克而瑞研究中心針對3月的業績會, 將行內超過50位領軍人物, 對於疫情應對﹑樓市銷售、房價定價、拿地策略等核心問題的觀點作出了詳細的整理。

本文囊括了萬科地產鬱亮、恆大地產許家印、碧桂園楊國強、融創中國孫宏斌、旭輝控股林中等地產一線的大佬最核心觀點，聽聽他們對於2020樓市、熱點核心城市走勢，城市分化以及土地市場等最新展望。

疫情下的對策及展望

疫情的爆發對房地產行業帶來短期的衝擊，一二季度的銷售受到較大影響，但各房企採取線上營銷、統籌復工等積極應對措施，多家房企表示，復工率達到較高水平，銷售亦逐漸回暖，對於整體業績仍基本持樂觀可控態度。疫情之中，不少房企看到新的增長點與機遇，如客戶儲備、智慧服務、物業管理、收併購、開拓多元業務等方面。根據中國宏觀政策與市場導向，預計今年的房地產市場將呈現“前低後穩”的發展態勢。

【碧桂園】

三四線城市的銷售回暖，3月環比有大幅的增長，三四線城市復工復產的節奏快於一二線城市。

疫情期間，非熱點地區的投資溢價在明顯減少，樓地面價差在擴大，對於將來的毛利改善在創造空間。

三四線是碧桂園的主戰場，而且競爭優勢越來越明顯，特別是疫情發生之後，城鎮化推進是刺激消費的手段，對於三四線絕對是利好。

另外在這次疫情之後，在需求端，三四線客戶買好房子的意願越來越強，碧桂園在三四線中的品牌效應，包括質量、產品、服務等都得到了認可。

我們有信心我們在三四線的銷售能保持持續上漲的態勢，目前政府在供給端也給了很大的支持，也希望供需端結合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況。

【中國恆大】

在這次疫情中，我們通過完善我們的網上平臺，顛覆性的創造了一個全新的市場。恆大的網上平臺是實現了網上買房、賣房、交易信息的全流通平臺。

在這個平臺上，交易的對象不光是買樓的人，還有很多人是成為會員以後通過互聯網去實現銷售賺錢的，通過互聯網我們挖掘了上千萬的客戶群體和最優秀的銷售群體來幫我們賣樓，這是我們感受最深的。

擁抱互聯網擁抱新經濟，恆大走到了最前面。

我們互聯網在2、3月份的銷售實際上的取得了巨大的推動作用，我們網上認購是一萬多套，現在看到的銷售額是已經轉為簽約的，還有很多沒有轉為簽約的。

所以我們對全年實現8000億充滿信心，我們的全新營銷模式也是我們能夠戰勝疫情的最基礎因素。

【中海地產】

原計劃新增的供貨延遲，銷售週期縮短，影響了去化率，少量項目可能年內無法按計劃銷售。公司調整生產計劃，重新匹配資源，降低疫情影響。

同時公司大力開展線上銷售，減少疫情對銷售影響，目前除武漢所有售樓處已經開放。本年供貨中約4%存在延誤風險，應該基本還是可控的。

目前除了武漢之外的建築工地實現了100%復工。2020年武漢銷售目標計劃佔總體小於3%，雖然短期內受到影響，但長期公司看好武漢。

【華潤置地】

疫情影響給開發業務、投資業務帶來短期衝擊，公司做了早期的鋪排、積極的應對。疫情對置地的影響在預期範圍內，業績可控、可預期。

3月中旬一共393工地復工378個（除武漢），復工率96%。勞務人數14萬人，累計上崗13萬，到崗率92%。208售樓處2月底開始復工開放，3月中旬除武漢外全部開放。3月中旬，營銷、工地、售樓處除武漢外全部復工復產。

華潤置地半年的供貨影響在10%以內，之後會彌補回來。全年仍能按照計劃進行供貨、交付。

【龍湖集團】

疫情對地產開發和商業運營有影響，但是可控。3月中旬售樓處、施工除武漢外全部復工，供貨受影響小於8%，可控，全年可以全部彌補。4月份判斷地產開發住宅銷售可以恢復。

疫情下我們看到了一些亮點和商機。

地產開發客戶儲備的觸達達到2-3千萬級別；商業運營每個天街有15-20萬會員，共7-8百萬會員，而且個人標籤比較完整，按照未來的規劃46個城市建設天街，會員數量會是現在的兩倍以上；智慧服務實管面積達到1.29億，觸達百萬家庭，隨著接管面積增加，這也是千萬級私域流量池；租賃住房公寓未來幾十萬間也能達到百萬級流量池。

這是和龍湖集團四大業務相伴相生的私域流量池。

【中國金茂】

整個工期被疫情影響了一個月，總體來說影響有限。

到現在為止施工已經恢復97%，目前的200多個項目只有7個在武漢，目前武漢的項目大概在4月15日可以開工，被影響2個月。目前的全年2000億銷售目標不會調整。

【合景泰富】

線上線下聯動，確保疫情期間正常銷售；“雲選家”小程序和合景25週年特惠活動，擴大客戶覆蓋面，提前鎖定客戶；品牌、產品線和管理升級，引導組織變革；進行25週年品牌IP宣傳和產品線升級，轉向以自渠營銷為主，制定專項營銷計劃。

【中國奧園】

新冠疫情爆發後，奧園率先全面開通線上售樓處，推出“奧園購房寶”小程序，為客戶提供線上VR全景看房、選房及購房服務。

隨著疫情受控，奧園在抗疫防控工作不鬆懈的同時，安全有序復工復產，將延遲復工造成的影響降至最低。

目前約99%售樓中心已復工，約94%的施工項目通過當地政府審批並復工，工程進度按計劃推進。

【正榮地產】

疫情對經營有一定的影響，2月和3月影響大，但是控制得比預期好，基本實現復工復產。2-3月春節期間本身就是銷售淡季，現在已經恢復80%，4月會完全恢復。

2020年2500億供貨，以去化率60%估計，達到1400億銷售目標壓力不大，內部目標更高。

2019年下半年拿地多，2020年銷售大部分是存量貨值，受影響小。且大部分佈局一二線城市，影響不大。

【時代中國】

新冠肺炎疫情將對中國經濟造成短期衝擊。由於中國經濟體量和經濟結構的差異，疫情對經濟的影響程度高於2003年非典時期。房地產仍然是經濟增長的基石。

政府將會出臺更加寬鬆的行業政策等對市場進行託底，維持房地產投資合理增長。

房地產金融政策也將保持穩定，個人購房貸款將平穩增加，房貸利率存在下調空間。預計全年市場成交呈現「前低後穩」的特徵。

【佳兆業】

疫情拉近了社區服務和業主之間的距離，也開拓了多元業務。今年的轉化率接近460億貨值。

【建發國際】

經過一輪大浪淘沙，商業和酒店未來會有比較大的變化，疫情過後，我們會好好開展商業板塊和房開板塊的互動。今年原計劃供貨主要是六月之後，所以對我們影響小，現在不確定的是疫情對客戶購買力的影響。

目前不管是招拍掛還是收併購市場，都會把產品當核心競爭力。在這種經營思想下我們還是充滿了信心和期待。

【越秀地產】

受疫情影響，短期市場成交低迷，市場繼續分化；大灣區、長三角城市群人口吸引力強， 政策利好空間大，整體市場走勢向好。

政府加大土地供應分類調控，區域、城市土地市場分化較大；一、二線城市土地市場供不應求，熱度不減；四線城市供大於求；總體市場趨於理性。

【寶龍地產】

商管行業2020年前期承壓，但主要是對一部分業態的商戶影響較大，於全年整體而言，則影響有限；復工延遲，將對原有開業節奏及開業率造成一定影響。管理層對商管行業及集團未來長遠發展仍充滿信心。

【首創置業】

2020年任務是800億以上，原因在於新冠疫情對於預期有一定的壓力和影響，尤其是2-3月份，銷售市場出現冷清的情況，包括對全球金融市場，我們因此相對謹慎，但並不防止擴大規模的機會。

2020年具備銷售條件的有1350億貨值。

受到疫情影響，多個樓盤開復工和交付出現不同程度退後，業績的不確定性也挺大，我們還在積極應對中，盡最大努力減少疫情影響。

【弘陽地產】

一月底線上已經進行工作的安排，對風險應對以及現金流壓力測試進行安排。

二月份很早提供線上銷售及引流，但更多還是對於客戶引流和鎖定，也錄得了大概20多億的認購，不是簡單作為拓客工具，轉化率非常高，能達到50-60%，認購會在3-4月進入業績。

目前為止除了武漢，其他項目基本開工，在90%以上。售樓處除了武漢都已開放，襄陽3月中旬開放售樓處，目前已經錄得認購。

銷售恢復正常水平5-6成，下個月預計會恢復到正常狀態，回款45-50%會用於投資。

行業趨勢

行業競爭更加激烈，客戶對於好品質的要求進一步提升，物業管理行業價值提升；疫情推動行業加速分化，促進行業規模化集中；一二線以及強三線城市具備強大發展潛力，被普遍看好；政策大環境下市場“穩”字為先。

【萬科集團】

中長期來看，行業已步入存量競爭時代，市場從賣方市場轉變為買方市場，對企業綜合實力的考慮更加嚴峻；短期來看，新冠肺炎疫情的爆發進一步加大了不確定性。

不同地區、不同業態之間，不平衡不充分的問題依然明顯；軌道上蓋物業、城市更新的發展空間廣闊；物業服務在參與社區治理、城市治理上大有潛力。

【融創中國】

中國的地產行業經過一輪輪調控，從2016年10月到現在三年半了。三年半房價沒漲，行業風險不那麼大了。

現在房住不炒、錢不能太多去地產，這些邏輯都沒有變。一城一策防跌、限價防漲，房地產行業邏輯不變的情況下，大漲大跌邏輯都沒有。

【碧桂園】

2020年全週期綜合競爭力是我們的關鍵點，提升我們的競爭力，滿足市場和客戶的需求。主要是5個方面。

第一個是高效率，怎麼樣進一步提升我們的週轉率。第二個是成本力，不要浪費，每一個成本的環節都不要浪費。第三是產品力，做更多更好的健康的產品，客戶滿意的產品。我們做了標準化、對產品力的提升有極大的幫助。第四是科技力。通過數據化的管理提升我們的效率。第五是服務力，對業主的服務從買房到物業環節都令他們滿意。

從這五個環節，做得更好，進一步提升。

【綠城中國】

持續穩地價、穩房價、穩預期，規範穩定房地產市場，降低熱度；市場整體規模步入平穩增長，全年增速將進一步放緩；考慮到城鎮化進程，未來房地產仍有較大的發展機會和空間。

【旭輝控股】

短期：行業現金流緊張，破產中小企業增多，集中度提高，收併購機會增加；一線、二線、強三線市場表現好於三四線城市，下半年市場銷售會好於上半年；政策平穩、市場平穩，不會大起大落；房地產融資鬆緊適度，境內融資成本降低。

中長期：總需求沒有減少，城市化紅利依然存在，但客戶需求結構發生變化，改善需求比重增加，更關注物業品質；產品升級換代，健康智能住宅、智能人文社區、功能空間改善、新一代數字化的辦公及商業；城市進一步分化，有人口導入、產業發展、治理能力強的城市市場表現更好；

房企進一步進化，行業加快整合洗牌，進入加速淘汰賽；房企發展模式轉變，高質量發展、財務穩健、業務線上化、佈局多元化，加快數字化轉型；行業從土地紅利時代進入管理紅利時代，未來是品牌紅利時代。

【龍光集團】

預期未來中國房地產市場將維持平穩發展，商品房市場集中度將進一步提升，人口和產業將繼續向中國大都市圈集中；隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。

【合景泰富】

2019年，房地產政策調控仍以「穩」為主基調。市場調控趨於常態化，信貸層面逐漸收緊，房企分化趨勢依然明顯，龍頭房企的規模不斷增長，中小企業的規模分化加劇。

【時代中國】

房地產仍是國內經濟增長的重要基石，行業政策總體保持平穩。全球貨幣寬鬆，流動性充裕。國內房地產金融政策將保持穩定。個人購房貸款將平穩增加，房貸利率存在下調空間。

【建發國際】

中國房地產行業政策以“穩地價、穩房價、 穩預期”為主要調控目標，繼續堅持“因城施策”調控措施；在加速推進金融去槓桿的大環境下，房地產行業融資監管趨嚴，房地產融資環境收緊；追求高品質產品的改善型需求預計將成為未來市場的主流，市場整合及集中程度將進一步加速。

【禹洲地產】

小企業生存發展壓力增大，行業內整合與收併購機會增加；堅持“房住不炒”，信貸方面或將放鬆；

【弘陽地產】

2019年宏觀經濟繼續承壓，在因城施策的差異化調控方式下，「房住不炒」的政策基調得到堅持和精準實施，房地產行業整體保持平穩，銷售總量和價格與2018年基本持平。

【德信中國】

城市更新、消費升級、家庭小型化及二胎政策的放開帶來了居住條件的改善需求，從而支撐中國房地產行業長期穩定的發展。行業基本形成低利潤、低風險、高競爭的格局。

受房地產調控政策、土地成本以及建安成本提高等因素的影響，行業利潤將面臨下行的壓力。規模競爭將轉向以品以品質運營服務為主的綜合實力和能力的競爭。

【建業地產】

經過20餘年的市場經驗，(公司)對於政策調控敏感度降低。

宏觀經濟今年肯定是會受影響的，悲觀看法GDP可能跌破3，從房地產行業來看政策不會繼續收緊。

但供應端不會馬上放開，總體來看供應端、消費端都不會馬上放開，突出“穩”，不會將房地產作為刺激經濟的手段，經濟對於房地產依賴性不會增強。

但在金融政策上，降準、房貸款等增加流動性，間接會流入房地產行業，間接利好於房地產行業的消息還是有的，好的企業對政策的依賴性不會很高，弱的企業出局速度會加快。

土地市場與拿地政策

聚焦核心城市群，大灣區成多家房企全國佈局新重點；多數房企延續積極審慎拿地策略，多元化增加土地儲備，招拍掛、收併購等方式迎來新機遇；一二線城市仍為佈局核心，三四線城市亦為部分房企所關注。

【融創中國】

地價1-3月依舊堅挺，溢價率提高，因為供應的城市數量少，對地價繼續漲的趨勢我不樂觀。所以分化是特點。公司會謹慎拿地，該拿地堅決拿，不該拿地堅決不拿，目前市面上地價偏高。所以我們非常謹慎拿地，我們相信還有機會，因為今年供地城市會比較大，謹慎拿地降低負債率。

【中國恆大】

恆大目前擁有的土地儲備2.93億平方米，恆大要利用豐富良好的土儲優勢，每年減少3000萬平方米，3年減少9000萬平方米，把恆大的總土儲控制在2億平方米左右。

按照這個目標，以後的三年，恆大大概每年新增的土儲在4000萬平米左右，以前是6000-8000萬平方米，通過土地儲備的逐漸減少來實現公司的控規模、降負債的要求。

【新城控股】

拿地主要分三個方面：

1. 綜合體勾地，主要是和政府談。近期很多政府也加大了招商引資的力度，這次疫情過後出讓土地的意願更強。對我們來說，今年上半年是溝通的好時機，我們很多項目溝通進度也很好，4-5月會陸續掛牌。

2. 收併購，我們每週都有周例會討論收併購的項目。我們也希望抓住疫情對融資造成的收緊情況，在收併購方面多排鋪。

3. 傳統的招拍掛，這段時間出現了爆發式的土地出讓，我們相信一定會有機會。

【華潤置地】

堅定落實京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區建設三大國家區域戰略，堅持在重點區域深耕戰略，加大優質資源配置，實現戰略性城市梯級佈局年內積極拓展多元化土地資源獲取渠道。

【綠城中國】

加大投拓力度，補充土地儲備，提升上下半年拿地均好性；深耕重點城市群，實施“以點擴面、擁核發展”策略； 加大長三角投資比重，重點佈局粵港澳大灣區和成渝及關中城市群。

【龍湖集團】

不會儲備大塊土地靠時間溢價。現在十年以上土地儲備投資少, 做法辛苦、但是安全，可以換得長期增長。不迷信高土儲，資產負債表會更健康。

【世茂房地產】

現在不是拿地的好時候，而且我們去年土地儲備很多，拿地的渠道也很多，所以不用著急。

集團在大灣區擁有大量土地及優質的項目、同時依託長三角及海峽西岸的巨大優勢；此外，一線城市土地貨值佔比超20%、含二線城市超70%（明年預計一線超25%，含二線超 75%）;及城市更新大布局、收併購能力等，以上優勢對業績的提升顯著，能夠保障集團持續5年的高銷售增長、5年的高核心利潤增長、高股息，連續10年的低負債的穩健經營。

【遠洋集團】

京津冀拿地比例顯著下降，持續優化土儲區域佈局結構，深耕區域價值市場， 新增土儲主要圍繞五大城市群及核心二線城市，如武漢、西安、青島、太原等。

【中國奧園】

今年在收併購方面，我們也做出了一些嘗試。

以往我們單個項目的收購，去年年底做了一些資金包收購的嘗試，今年年初到現在以來有關聯業務的資產包已經在洽談中，但不侷限收併購一個途徑，招拍掛（適當參與）、產業勾地（有新進展，商業綜合體、文旅、健康拿地）、舊改互動（2020、2021年會集中體現出來）。

【龍光集團】

將全國性佈局粵港澳大灣區，長三角都市圈和西南城市群；未來將積極把握土地收購機遇，同時尋求更多併購目標，多元化增加優質土地儲備，以最低的成本鎖定更多高回報項目。

【雅居樂】

繼續採取積極審慎的購地策略。致力深化全國佈局，先後於多個城市群及海外策略性地透過招拍掛及股權收購等方式增添42個新項目。

【正榮地產】

74%土地儲備位於一二線城市，權益總共4500億，大部分是招拍掛，毛利潤低但是核心淨利潤高。堅持城市深耕，“1+6”核心佈局不變。加強高週轉、核心地段的招拍掛項目，創新拿地，產業勾地，降低土地成本。

今年是收併購的好時機。

【合景泰富】

繼續深耕粵港澳大灣區及長三角區域，聚焦一二線城市發展。集團一方面通過公開市場參與招拍掛獲取優質地塊，另一方面積極參與收併購以較低價格獲取土地，收併購方式已成為本集團獲取新土儲的主要形式。

【寶龍地產】

一二線佔比65%，三線城市33%，土儲基本都在長三角。

持續深化長三角佈局，68.0%新增土地投資以商業+住宅合作形式獲取，主要土地集中在二線及三四線城市。

【德信中國】

截止2019年底，按區域劃分，超過83.3%的土儲位於長三角地區；按城市能級劃分，約97%的土儲位於一二線及三線城市，通過招拍掛和收併購等多種渠道擴充優質土儲。2019年集團獲取土地方式58%為招拍掛，42%為收併購。

【大發地產】

今年拿地外部環境較不穩定，疫情對世界經濟的影響非常大，對中國經濟的影響也非常大，地產作為經濟中的重要板塊肯定也會受到影響，經濟的影響和變化在不斷的發展過程中，我們今年的策略就是在不確定中尋找確定性。

在深耕過程中尋找優質地塊，不冒進不激進不拿地王，發揮自己的專業能力去發掘地塊價值和城市價值，在保持銷售回款良好的情況下，拿地預算在權益回款的50%左右，總額約在70億左右，是一個動態平衡。

融資與外匯管理

國內流動性良好，融資成本下降，海外融資風險加大；打通多元化融資渠道，優化資本結構是普遍的努力方向。

【華潤置地】

華潤就屬於槓桿控制比較好的，國資委也考慮給企業一企一策，適當放寬。

2020年經濟形勢面臨挑戰，(公司)也給中央提交報告討論放款槓桿率要求，也看到這個工作在加快。現在歐美情況更嚴峻，國內經濟下行壓力加大，出口受影響、消費的內需拉動也受影響，投資方面相信國家會有一些政策，都給公司發展帶來利好。

【龍湖集團】

海外融資環境不好，這是暫時的，不是好的窗口。國內流動性比較寬鬆，但是對房地產的定調沒有變化，不作為短期刺激的工具、房住不炒，高層保持政策的持續性、穩定性。不希望大水漫灌進入房地產市場。整體流動性不錯，對優質企業壓力不大。

國內開發貸比較嚴格，銀行執行央行態度。國內公開市場發債只要有額度，就有機會。按揭貸款對優質企業來說不缺。不管是國有銀行還是貸款大行，都保證龍湖的融資額度。信託屬於非常規的不持續的水龍頭，時開時關。

【中國金茂】

總體來說我們認為融資環境會改善，因為全球都在釋放流動性，中國央行也在明顯地釋放流動性，所以後面國內的利率可能會降下來。

未來一年處於降息的環境，也是我們降低成本增加利潤的手段。

【融創中國】

降融資成本主要還是靠調融資結構。當然政策明顯預期會有一個放鬆，從四季度末到疫情中後按揭額度服務放款速度，比去年有非常大的優化。

實際買房者自由資金按揭，還有對地產公司的信貸，還是比去年有所改善。融資成本下降會帶來很多利潤，長期看負債率會穩健下降。雖然會存在階段性波動，但是未來2-3年，不會改變方向。

【中梁控股】

2020年美元債看政策走勢，同時國內從去年開始逐步探索，ABS和公司債或者供應鏈的分析，目前在開拓新的融資渠道，今年的目標也是信託和非標會進一步降低，目標在30%-35%。同步，我們也希望在融資成本下降到9%左右。

【中國奧園】

今年9月會有15億美元+1億元新幣的美元債贖回。2月融資做了一筆不到5%的美元債，第一輪2.3億美金的6家銀行的銀團貸款，利率對應6.5%，目前在準備第二輪。所以會做好充足準備。

發改委額度申請後一年內有效，我們有一筆2021年5月份4.25億美金債券，所以我們下個月也在提前申請明年4.25億美金的債券準備，後續會關注市場發展，做再融資準備。

【中駿集團】

我們感覺近期的銀行流動性還是不錯，我們最近新申請的融資項目還是比較容易，所以我們感覺調控政策會向好發展，下一步可能會適當放鬆。

國內有一個時間的限制，期限之外可以再申請額度。我們會留意境內債券到期情況，到時會再融資。境外我們最快的一筆美元債到期是明年1月份，我們已經向發改委申請額度，等到資本市場穩定以後再融資。

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