2019年上海市工業用地出讓情況分析
2019年上海市涉及工業用地交易地塊共84宗，出讓面積共計6946.3畝，較2018年出讓地塊數減少了3宗，出讓面積增長了0.19%。新出讓的84宗工業用地中有77宗分佈在產業園區內，面積共計4973.8畝，面積佔比71.60%，佔比較2018年大幅下降。
表1 2019年上海市出讓工業用地分類情況
從區域分佈來看，2019年上海工業用地出讓分佈在12個區（區域），主要集中在青浦區、松江區、崇明區、奉賢區，該四個區出讓的工業用地面積合計為4474.5畝，佔全市64.4%。其中出讓工業用地最多的是青浦區，面積2217.3畝，共15宗地塊；最少的是普陀區，面積47.9畝，共2宗地塊。
圖一 2019年上海市各區域出讓工業用地佔比情況
從產業園區來看，主要集中在長興海洋工程及船舶製造基地、青浦工業園區、顧村工業園區、臨港產業區、上海松江經濟技術開發區松江工業區等十個園區，該十個園區出讓工業用地面積合計為3493.07畝，佔全市產業園區的70.23%，佔全市的50.29%，其中長興海洋工程及船舶製造基地出讓工業用地658.5畝，排名第一位，約佔全市的十分之一。
表2 2019年上海市前十位產業園區出讓工業用地情況
2019年上海市出讓的工業用地預計帶來的經濟效益分析
根據工業出讓合同，主要從固定資產投資、達產後年銷售收入和達產後稅收三個方面來分析工業用地出讓帶來的經濟效益情況。
固定資產投資
2019年上海市新供應的工業用地拉動固定資產投資為545.15億元，單位土地的固定資產投資強度為784.81萬元/畝，較2018年下降約50%。
圖二 2017-2019年上海市新供應的工業用地拉動固定資產投資情況
從區域來看，青浦區新供應的工業用地拉動固定資產投資為154.47億元，排名第一；其次是徐彙區和松江區，前三位新供應的工業用地共計拉動固定資產投資為333.52億元，佔全市的61.18%；奉賢區、閔行區排在第四、第五位。從單位土地的固定資產投資強度來看，徐彙區單位土地的固定資產投資強度為3597.01萬元/畝，排名第一；浦東新區（不含臨港新片區）以1144.95萬元/畝排在第二位；閔行區、普陀區排在第三、第四位，且單位土地的固定資產投資強度超過全市平均水平。
圖三 2019年上海市各區域新供應的工業用地拉動固定資產投資情況
圖四 2019年上海市各區域新供應的工業用地單位固定資產投資情況
從產業園區來看，青浦工業園區新供應的工業用地拉動固定資產投資為44.74億元，排名第一；其次是上海松江經濟技術開發區松江工業區和上海松江經濟技術開發區新橋分區，前三位園區新供應的工業用地共計拉動固定資產投資為95.97億元，佔全市產業園區的30.19%；長興海洋工程及船舶製造基地、工業綜合開發區等9個園區拉動固定資產投資超過10億元。從單位土地的固定資產投資強度來看，莘莊工業園區單位土地的固定資產投資強度為2402.35萬元/畝，排名第一；吳涇工業基地以2000.04萬元/畝排在第二位；國際醫學園區、上海奉賢經濟開發區生物科技園區、臨港科技城、工業綜合開發區、金匯工業園區、嘉定工業園區、康橋工業園區、青浦工業園區、松江工業區佘山分區、桃浦智創城、閔東工業區、莊行工業區等12個園區單位土地的固定資產投資強度超過全市平均水平。
表3 2019年上海市產業園區出讓工業用地拉動固定資產投資超十億情況
圖五 2019年上海市產業園區新供應的工業用地單位固定資產投資情況
達產後年銷售收入
2019年上海市產業園區新供應的工業用地，3-5年達產後，年銷售收入可新增1286.20億元，單位土地的達產年銷售收入為1851.64萬元/畝，較2018年單位土地的達產年銷售收入減少約50%。
圖六 2017-2019年上海市新供應的工業用地達產後年銷售收入情況
從區域來看，青浦區新供應的工業用地達產年銷售收入可新增258.14億元，排名第一；其次是松江區和奉賢區，前三位新供應的工業用地達產年銷售收入可新增683.01億元，佔全市產業園區的53.10%；寶山區、徐彙區排在第四、第五位。從單位土地達產後年銷售收入來看，普陀區單位土地達產後年銷售收入5199.23萬元/畝，排名第一；浦東新區（不含臨港新片區）以5185.15萬元/畝排名第二；徐彙區、奉賢區、寶山區、閔行區和松江區等5個區單位土地達產後年銷售收入超過全市平均水平。
圖七 2019年上海市各區域新供應的工業用地達產後年銷售收入情況
圖八 2019年上海市各區域新供應的工業用地達產後單位年銷售收入情況
從產業園區來看，工業綜合開發區新供應的工業用地達產年銷售收入可新增149.59億元，排名第一；其次是上海松江經濟技術開發區松江工業區和青浦工業園區，前三名園區新供應的工業用地達產年銷售收入可新增368.18億元，佔全市產業園區的28.63%；顧村工業園區、康橋工業園區排在第四、第五位。從單位土地達產後年銷售收入來看，工業綜合開發區單位土地達產後年銷售收入為8455.42萬元/畝，排名第一；其次是康橋工業園區和桃浦智創城，單位土地達產後年銷售收入分別為6805.68萬元/畝、5199.23萬元/畝；上海奉賢經濟開發區生物科技園區、上海松江經濟技術開發區松江工業區等14個園區單位土地達產後年銷售收入超過全市平均水平。
表4 2019年上海市產業園區出讓工業用地達產年銷售收入超百億情況
圖九 2019年上海市產業園區新供應的工業用地達產後單位年銷售收入情況
達產後年稅收
2019年上海市產業園區新供應的工業用地，3-5年達產後，稅收可新增103.15億元，單位土地的達產後稅收為148.50萬元/畝，較2018年單位土地的達產後稅收下降約17%。
圖十 2017-2019年上海市新供應的工業用地達產後稅收情況
從區域來看，青浦區新供應的工業用地達產後稅收可新增24.30億元，排名第一；其次是奉賢區和徐彙區，前三名新供應的工業用地達產後年稅收可新增62.52億元，佔全市產業園區的60.61%；松江區、閔行區排在第四、第五位。從單位土地達產後稅收來看，徐彙區單位土地達產後年稅收533.98萬元/畝，排名第一；其次是普陀區，單位土地達產後年稅收498.44萬元/畝；奉賢區以337.29萬元/畝排在第三位；浦東新區（不含臨港新片區）、閔行區排在第四、第五，且超過全市平均水平。
圖十一 2019年上海市各區域新供應的工業用地達產後稅收情況
圖十二 2019年上海市各區域新供應的工業用地達產後單位稅收情況
從產業園區來看，工業綜合開發區新供應的工業用地達產後稅收可新增14.38億元，排名第一；其次是青浦工業園區和莊行工業園區，前三名園區新供應的工業用地達產後年稅收可新增26.10億元，佔全市產業園區的37.35%；上海松江經濟技術開發區松江工業區、閔東工業區排在第四、第五位。
從單位土地達產後稅收來看，工業綜合開發區單位土地達產後年稅收813.03萬元/畝，排名第一；其次是桃浦智創城，單位土地達產後年稅收498.44萬元/畝，大約為工業綜合開發區的五分之三；莊行工業區、上海奉賢經濟開發區生物科技園區、康橋工業園區等11個園區單位土地達產後年稅收超過全市產業園區平均水平。
表5 2019年上海市產業園區出讓工業用地達產稅收前五位情況
圖十三 2019年上海市產業園區新供應的工業用地達產後單位稅收情況
2019年上海市工業用地出讓帶來經濟效益的幾個特點
青浦區、工業綜合開發區未來3-5年發展潛力巨大
通過上述對2019年上海市工業用地出讓帶來的經濟效益進行分析可以看出，無論是在固定資產投資、達產後年銷售收入以及達產後年稅收，青浦區穩居全市各區域首位；從全市產業園區來看，工業綜合開發區在項目達產後年銷售收入以及達產後年稅收無論是總量還是單位產出均穩居全市產業園區首位，固定資產投資總量和單位投資額也處於全市產業園區前列，優勢較為顯著。
上海市出讓工業用地位於產業園區之外的比例逐漸提高，且均為科研設計用地
2018年上海市出讓的87宗工業用地中僅2宗位於產業園區之外，2019年出讓的84宗工業用地中有7宗位於產業園區之外。通過對比分析這7宗出讓的工業用地，可以發現均為科研設計用地，其中青浦區3宗、徐彙區2宗、寶山區2宗。
上海市新供應工業用地有助於提高上海工業用地高效利用水平
2019年新供應的工業用地達產後的單位產出明顯低於2018年，主要是因為2018年引進特斯拉、和輝光電、大眾汽車等巨無霸級項目，過分拉大了2018年指標數據。就總體而言，2019年新供應的工業用地達產後的單位產出仍處於較高水平。根據上海市開發區統計手冊，上海市產業園區2018年單位土地營業收入1137.93萬元/畝，單位土地上繳稅金為74.20萬元/畝；上海市新供應的工業用地單位土地的達產年銷售收入約為全市產業園區單位土地營業收入的1.6倍，單位土地的達產後稅收約為全市產業園區單位土地上繳稅金2.0倍。
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