三环老矣，尚能饭否？
三环的红利，武汉楼市吃了十年
下一个十年，吃什么？
——把城市推出去，吃四环
今天推文，没有置业二维码
俗话说武汉楼市“无环线”
指的是房价没有“环线规则”
这个观点哥要解释下
中国大部分城市，都没有环线规则
北京北四环和南四环、东三环和西三环价差
远远大过武汉南三环和东三环价差
环线必须搭配板块，才能决定房价
单独拎环线出来，不能打
但环线画圆，足够影响城市格局
每一轮城市红利
往往隐藏着环线的走势之中
再说直白点，所谓武汉楼市的风口
要么出现在东北片
要么出现在西南角
武汉，又到对赌城运的时刻
1
环线不能直接决定区域价值，越往城市外推越明显。
原因很简单——对买房这种小事，城市环线的空间概念，太大。
武汉内环范围只有52平方公里，半径不过4公里，甚至属于步行可达范围。
但到四环，半径已经拉到21公里，国土面积1171平方公里。
在这个范围内选筹，无疑于“大海捞针”。
首先，确定方位。
我们经常争论武汉往哪个方向去？其实毫无争论必要。
如果“长江为轴”的基本盘落定，意味着顺着水流方向——
武汉只能往东北或者西南两个方向走。
（大家对标1890年至今武汉建成区演化图，就很清晰）
以上是武汉城市的空间演化基本脉络。
在四环线赋能之下，武汉重点突围方向，就非常明确。
东北方向，几乎已经没有太大争议。
2015~2019年，这个区域的涨幅仅次于光谷，武汉第二。
有争议的是西南角。
有争议不要紧，我们现在回顾下10年前，三环落定时发生了什么？
环线的走势，为什么能兑现城市红利？
2
2010年，三环线画圆。
但这个圆很不规则。
他包住汉口的区域比较“凹”，而且已经成熟（常青花园/金银湖）。
10年后，城市界面变化并不大。
但在武昌/光谷就变“凸”，尤其在光谷一带，三环线到二环线的直线距离长达10公里，三环当初包进来的区域很荒芜。
但10年后，沧海桑田、天翻地覆。
现在回头看，你能清晰看出武汉的偏爱，三环线饶大弯都要把谁绕进去。
只是我们当初没那么敏感，反而认为金银湖，比武昌/光谷三环帅100倍。
恰恰因为当初要啥没啥，武昌/光谷三环区域的城市价值，从0到1。
城市界面翻天覆地，所有变化肉眼可见。
野鸡变凤凰，就是“城市红利”。
环线的本质，是城市各个区域快速连接，把环线内全部纳入城市建成区范围。所以环线的走势，就隐藏城市重点发展板块的考量。
他想翻哪个板块的牌子，成本再高，也一定会让环线把它包进城市扩展范围（比如光谷）；
他觉得哪个板块已经饱和，环线在那个区域，会尽可能使用原有道路，或者非常靠近原有道路（比如沌口/金银湖）；
3
以史为鉴，我们再来看四环走势图——
四环线在部分区域，直接跟三环线重合——城市觉得这里已经没有扩张的价值，或者这个方位已经抵达城市边界（不给周边城市做嫁衣）；
四环线在有些区域，距离三环非常远，强行纳入更大片土地——这里就是城市准备平推出去的重点；
——武汉的东北角和西南角。
东北角趋势，阳逻之心独立成城的雏形已经出来了。
所谓独立成城，就是指不依托主城区，依然可以存在，有相对完善的城市功能。（毕竟距离主城区太远）。
今天，哥重点讲下“西南角”。
4
为什么这里会被翻牌子？
哥先简单说下城市扩张的逻辑。
武汉，已经进入房地产高依赖阶段。
武汉对房地产的依赖度，最近4年从80%一路飙升至100%（财政税收和房地产比值）。
房地产依赖，是城市发展的必然阶段，武汉只是出现的略晚。
二战后的欧洲重建，70年代的日本，90年代的北京上海，10年前的苏州，都经历过这个阶段。
房地产依赖，和碳排放权一样，不止是环保/民生问题，更是发展问题。
这个，并不算什么负面。
武汉房地产依赖度这么高，每年城建投入2000到3000亿，银行还愿意给武汉融资，本质上已经说明问题。
银行是极度厌恶风险的机构，人家用脚投票，比什么都实在。
那么，房地产什么业务最赚钱？
不是旧改 ，不是拆迁后招拍挂，虽然看起来很热闹，但真心的征收机构不挣钱，开发商也不怎么挣钱。
最挣钱的是——农业/产业用地，转成建设用地搞开发。
单纯从做生意的角度，东北和西南，还有武汉最广阔的田野……
他一定会被选中。
5
以上，是城市空间演化的大逻辑。
环线+板块的选筹标准，意味着区域自己也得争气，不是说你穷就最有潜力。
武汉的西南角，主要就是白沙洲——青菱乡——金口——郑店。
其实顺着三环线，江夏的黄家湖，文化大道和汤逊湖一带，距离光谷非常近，包括青菱乡也是如此。
但悲催的是，光谷向东一路不回头，空留这些板块独自神伤。
为什么光谷要向东，不向南呢？
江夏城市化启动比较早，大量区域土地已经转成国有建设用地。
说穿了，没有农田变建设用地的土地红利，光谷都不愿意正眼瞧你。
但是在西南角，这里还有。
比如郑店，截止9102年，目前仅仅出现了一个商品房项目。
那么保利2018年拿地成本多少钱？
600多块一个平方米。
对比房价8000还是9000，这个利差是难以想象的巨大。
而土地红利的空间有多大，城市扩张的动力就有多强。
6
以上，基本上就是哥挑出“西南角”的核心逻辑。
好像不太符合常规区域分析标准，没有讲地铁规划，也没有讲大健康产业……因为哥一直认为，首先要有冲动去开发这些板块，其次才会添加各种新区/新城概念加持，然后再落到基础设施真金白银投入，所以逻辑关系不要搞反。
当然，哥并不是说行政意志可以“无中生有”，我们再看一张统计——
大家重点看黄色区域，临空经济区和江夏，是最有希望冲击千亿GDP区域。
城市做环线，做高架，做地铁，做快速路，并不是为了卖房子。
不要相信开发商自作多情，这个逻辑关系不要搞反了，城市的目的是为区域赋能，拉动区域发展，顺带刺激房地产。
很简单，单纯靠卖房子，根本算不过来基建投入的账。
今年，武汉基础设施投入应该超过3000亿。
一座长江大桥的成本至少50亿，一条地铁投入成本是8亿/公里，一条线30公里，总投入就240亿。
卖地、卖房子根本很难回本。
房地产，不是无中生有。
你必须有产业沉淀，然后通过基建把区域助推一把，才会形成“风口红利”。
从大到小的条件对比，最终让西南角，浮出水面。
不是说他已经非常好，而是各种指标对比下，同样四环区域，他相对有优势，城市有足够意愿去拉他一把，因为回报很高。
7
另外一个佐证，大家关注下超级开发商的动作。
他们往往比市场更敏感城市的发展趋势。
最近10年，武汉开发商TOP榜有两家常客，基本上从没被甩出前三。
倒不是他们产品做得多好，品牌有多么受欢迎，而是他们踩中城市10年不落的风口——三环+光谷。
典型的环线+板块选筹模式。
这两家大开发商的重仓，他们过去10年主力项目，不是围绕光谷布局，就是围绕三环布局，最狠的是围绕光谷三环线布局项目。
作为土著，哥N年后，才理解这些外码的脑回路。
武汉第一条真正意义环线，三环深刻改变城市，也深刻影响武汉人买房思路。
现在 ，三环红利、光谷红利已经基本上吃干净。
前段时间，哥写过一篇推送，光谷王友尽（TOP开发商——光谷“友尽”）。大家有兴趣可以看下，对于赌城运的开发商来说，三环和光谷已经没有想象空间。
他们的重心转移到哪里？
这两家大开发商不约而同在武汉南，四环线附近，从白沙洲到郑店，几乎都重仓几百万方。
所以你不要管他们在市中心又做什么项目，在哪里旧改？
未来他们的战略性布局，已经锁定武汉南四环。
他们也在对赌武汉城运，赌对了，会一举锁定未来10年的楼市江湖地位。
8
前面说过，城市往三环线外扩，是无差别摊大饼，最终三环线内包裹的区域全部实现城市化。
但城市向四环，甚至向五环方向扩张 ，不可能平推出去。
因为四环、五环包含的范围太大，中间一定会出现“城乡二元化”结构，有的区域可能会被城市彻底放弃，有的区域会非常幸运被选中，平地起高楼。
比如阳逻，各种地铁/快速路，完美绕过阳逻老城，集中进驻阳逻之心。
所以，当武汉进入“四环时代”，在城市的四环~五环区间，会出现非常典型的“
点状结构”。就像你坐地铁，中间可能穿越“无人区”，但跨越几十公里后，突然进入一座功能完善的“卫星城”。
这可能是未来武汉四环时代的常态。
范围越大，对你选筹的精准度，要求更高。
我们跑盘小能手一对一为您解答
注：文中所使用图片均源自于网络。
閱讀更多 買房社互動圈 的文章
