临近年底，各路楼市总评榜即将出炉
大家用几万字PPT无非想证明一个结论——
武汉楼市“风景这边独好”
很像今年诺贝尔经济学奖专题
贫穷的本质是什么？解决之道呢？
这玩意儿要说清，至少需要四个字
——本质是“没钱”，解决是“发展”
专家们为此深入全球最穷犄角旮旯调查
哥想问，诺尔贝评奖，辛苦分占多大权重？
房地产就是朴实无华，且枯燥
不过今年楼市有个信息引起哥注意
——武汉销量TOP10排行榜
今年大概率头二把交椅是保利万科
有什么意外吗？
他们N年不都是武汉楼市巨无霸？
有
从光谷起家挥师大武汉的TOP2
已经在光谷没盘了
（注：公开招拍挂无土地储备）
1
那么今天的主题是开发商野史？
不是。
今天是一篇正儿八经的板块分析，
主角儿是光谷。
但光谷光环太耀眼，每天被380度吹捧，哥已经无从下嘴，只好剑走偏锋。
说万科保利彻底打开武汉市场，是从光谷切入，相信行业都没什么异议。
当年万科红郡，城市花园项目，说是武汉房地产启蒙，绝不为过。
哥作为行业小白，至今无法用语言描述第一眼看洋房的震撼，妈的怎么人可以这么聪明？
至于城花璟苑，魅力之城，万科嘉园，包括保利花园，保利茉莉公馆，作为最早一批光谷房地产拓荒者，已经是关山地标担当。
这一晃都快20年。
时值今时今日，TOP2在光谷基本已经没有项目。一代光谷王，彻底和故土，say了拜拜。
其实不止TOP2与光谷友尽，整个TOP10都跟光谷，若近若离。
三局/地产集团这种国企央企不谈，恒大没有东原没有金地也没有，奥山碧桂园的光谷项目，在各自公司也算不上头号功臣。
唯一龙湖，抱着光谷大腿，冲上TOP4。
光谷绝对武汉楼市的粮仓担当，过去4年武汉房价涨幅最大的板块。
却跟武汉楼市TOP10如此疏远，实在有点不科学。
是TOP抛弃光谷，还是光谷再见TOP？
2
哥问过一家TOP投资总，他是这么解释与光谷的分手——
我们只会选择城市最有潜力板块，一次拿个上千亩地，充分发挥自身“大盘运营”优势。
至于光谷，潜力已经充分兑现，不是说没有未来，而是大家都认同现在。
开发商不再有拓荒红利，不能发挥TOP开发商强项。
这回答虽然很官腔，但不能说假，他非常真实。
背后深刻的原因是——光谷变了 。
TOP开发商，多多少少都是“快周转”立命。
在售楼盘平均价格中等略偏下，以量取胜，规模规模还是规模。
极端如恒大，一个20、30万方的项目，以他的体系架构去做，意义不大。
不如一次拿个上万亩，哪怕偏到四环外，以他的能量也能干。
但是这种模式，和今时今日的光谷不再匹配。
光谷不再对流量型开发商敞开怀抱。
现在划重点——
光谷不求着开发商，他对城市未来形态有更高追求，所以他对开发商的诉求是，“配合我”。
我们看看这几年在光谷东以及花山拿地的开发商，除了不计成本相互抬桩的GQ，几乎全部都有“杀手锏”——
尽量装着不像开发商。
我们以TOP10唯一的光谷利益即得者说事，假设没有天街，大概率龙湖也跟光谷绝缘。
要么你是瑞安龙湖中粮三局之流，房子盖得好不好，姑且不论，但你会干天地、天街、大悦城、设计之心……用城市综合体，为片区做配套。
开发商规模不大？不要紧，你只要是“杂家”。
国采，能干“国字头”会展中心；绿地，热搜宠儿，全国各地建大柱子；
哪怕奥山、纽宾凯这种本土开发商，你也不要小觑，人家有冰雪奇缘，或者能做帝斯曼、时间鹿、滑翔伞……
说穿了，以产业公建之名，得光谷住宅红利之实。
你没有产业公建之名？
要么你是人民币玩家，敢把地价拍到房价；
要么你特别擅长产品本身；
绿城建发，皆是如此。
没有一丝一毫土地红利空间给你，硬杠产品力啊，难不难？难。
光谷在购房者眼里是肥肉，在开发商眼里不见得。
肉都吃光了，现在光谷啃的都是硬骨头。
这就是那个投资总的潜台词。
以上两条路，都不是TOP2擅长的。
他们是那种很老派的开发商，至少在武汉表现如此——深度捆绑城运，踩准城市扩张节点，提前布局超级大盘，拿走最大城市红利。
只好，分手快乐。
3
上面说了这么多，跟咱们普通购房者有啥关系？
也没有啥板块分析啊？
其实通过光谷对开发商选择偏好，能说明很多问题。
比如大开发商多半认为，光谷楼市正进入“横盘”。
注意，开发商是短周期思维，购房者可以长周期判断板块。
但如果TOP都认为没土地红利，意味着购房者短期也很难获利（除非有明显限价差）。
而且光谷作为典型新城/新区，一个症状表现明显——不确定。
他的喜好，重心，规律甚至兴奋点，依然在不算稳定状态。
光谷不是历史沉淀出来的城市，而是产业链上诞生的城市。
他用30年走过汉口300年的路，这过程中，有很多“有形之手”。
大手对光谷房地产意义深远的剧变，至少有三次。
第一次，光谷扩容。
最初，光谷仅仅是指吴家湾围绕邮科院的11平方公里范围。
1999年6月，武汉将洪山区所属的钢铁、群英、关山、曙光村交由光谷托管。
为什么光谷第一次扩容，向华工方向，不向武大街道口方向？
往街道口方向扩容，鲁巷到街道口之间也有广阔土地空间，还能跟主城区连接成片。
光谷的的算盘是——
以产业，带动武汉向东的城市化。
请注意，“城市”而不是“产业园”，这是房地产价值底座，光谷和沌口命运分叉。
第二次，城市价值裂变。
虽然有城市化考虑，但光谷定位依然是国家级开发区。
2008年，被国家纳入实施自主创新战略的核心基地。其中有一条，建设用地不得擅自改变土地用途，不能用于房地产开发。
很多新区/新城，最大痛点是“职居不平衡”，房地产跑得比产业快太多。
光谷的不平衡，是房地产土地供应受限，跟不上产业人口导入的速度。
光谷楼市“供不应求”的起点，就在这里。
这两个阶段，是光谷城市红利大爆发期，产业/人口红利吃到饱，最适合流量型开发商大展拳脚。
以上大家看下就行，毕竟都过去了，最猛的是第三次。
4
很长一段时间，光谷外溢方向是南变，与江夏连接成片。
标志性事件——2008年武汉城市圈两型社会示范区获批。
很快，在武汉和南部鄂州交界处，打造“梧桐湖新城”，承接光谷南扩产业外溢。
2015年之前，如果光谷人买不起关山，那么最受关注的区域是哪里？
沿着民族大道往南，一直延伸到汤逊湖一带。
光谷东，还是一毛不拔的光谷鄙视链末端。
2014年，关山大道房价在1.1万，而作为光谷延伸重点方向的光谷南，环汤逊湖房价大概8000。汤逊湖在整个光谷房价体系里，属于第二梯队。
这种格局至少维持10年（2005~2015），然后转眼就被颠覆。
2016年，光谷中心城横空起势。
其实规划早就有，只不过大家根本不相信，但2016年，市场不得不相信。
管委会确定搬迁，IP级体育赛事落户，各种预期引进的配套正式签约入驻……
瞬间，光谷东飞上风口，这是一个老三干掉老二的故事，从此光谷南插不上嘴。
光谷列车一直向南行进，突然被90度大转向东。
紧接着是武汉楼市最疯狂的三年，2016~2019年。
长期不入流的光谷东，房价从6000飙升至1.8万。
全光谷领涨。
曾经光谷高级地段关山大道，很幸运有新盘在售，房价从1.1万到2.3万。
幅度不输大盘。
那么曾经的第二梯队光谷南呢？
从8000，涨到1.3~1.6万（限购区），而非限购区（五里界）毛坯在9000水准。
光谷南已经被挤到第三，甚至慢慢都跟不上后起之秀花山。
如果没有光谷中心城，“花山”根本不是光谷的花山。
2015年之前，徐东青山和光谷客源，在花山三分天下。
现在，几乎全是光谷外溢。
5
光谷的不稳定，不仅让TOP开发商无所适从，随之而来，整个光谷房价体系都进入重塑期。
按照光谷未来规划，一主两副格局。
主指光谷中心城，两副，一个是鲁巷/关山，一个是后花园花山。
但是房价体系，目前远无法匹配规划格局。
副中心关山大道，房价2.4万；
后花园花山，长期以来一直被开发商解读为中心城外围（相距5~7公里），但地价突破过于凶猛，新项目房价进入2字头区间。
对比光谷中心城1.6~1.8万的房价，副中心/后花园，统统都比辐射原点更贵。
关山大道尚可以理解，离谱的是花山——中心城的价格关系。
中心城被死死摁住+无后续住宅供应，而后花园却极度放飞自我，于是彻底破坏掉块价格发现机制。
你怎么解释，都很难向市场坦白这逻辑。
中心城尤其是光谷五路沿线，是光谷东区域价值最高的板块。
这里未来汇聚最多的城市/产业资源。
目前新导入的产业人口，就一个诉求
——让我们买到房子。
好，那就最严厉限价+刚需摇号。
可这里就业群体收入极高，房价收入比接近1:6。
一个很离谱的现象，武汉其他板块刚需摇号，客户几乎都是七拼八凑凑首付，而光谷中心城刚需摇号，相当高比例是一次性付款。
典型价格无法真实表达市场。
6
要么去最有未来的光谷东，分一坨商业你啃，真金白银沉淀自持；
要么你去花山，死扛产品力，一分钱土地红利没有；
要么你去关山大道，砸钱旧改；
要么捡漏个十几万方小地块，聊胜于无；
……
开发商打开光谷的四种方式，哪哪条路都不好走。
那么对于咱们普通购房者呢？
还是那句话，光谷楼市正进入“横盘期”。
至于选筹的标准，哥认为把握一句话就够了——这里“该贵不贵，该便宜也不便宜”。
注：文中所使用图片均源自于网络。
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