买房，你懂得道路规划的那些逻辑吗？
事实上，道路的规划和打造，直接影响房子的居住体验和价值提升，特别是城市级的形象大道。
比如，以前的民族大道，现在的玉洞大道，发展轨迹相似度较高，沿线尽是各大房企必争之地。
那么，玉洞大道和民族大道有啥相同和不同？玉洞大道能否超越民族大道，成为南宁第一大道？
玉洞大道，像极了民族大道
前两天，小襄刷到一则关于玉洞大道的利好消息。
它是这样说的：远期2030年，玉洞大道将扩建为东西向快速路，为保证其远期通行能力，将增设两座立交，目前已完成施工图设计，即将进入施工阶段。
▲人民网政府留言板回复
也就是说，玉洞大道升级为“广西第一门户大道”后，不仅有超前规划、双向16车道等，而且未来沿线景观、配套， 还将加足马力继续优化升级。
同样是南宁东西向主干道，玉洞大道的发展轨迹，像极了民族大道。
广西第一大道VS广西第一门户大道
民族大道，被称广西第一大道。它西起于邕江大桥北，东止于原南宁东收费站，全长11公里，见证南宁新老城的发展变幻。
后来，随着南宁东扩，民族大道外延东移15公里，原高速路改成市政道路，即民族大道东延线。不过，本文仅讨论仅限原民族大道范围。
除了扩建，近年来民族大道优化美化工程并未停止，沿线景观带、立交桥、街边楼宇，都在慢慢美化亮化。
优化后的民族大道，道路宽敞，绿化丰富，楼宇林立，除了高峰期堵了点，没啥大毛病。它确实配得上“广西第一大道”的称号。
▲现在的民族大道。摄影：陈峰
玉洞大道，长约11.3公里，西往机场第二高速，连接吴圩空港板块；东连那安快速路，并对接龙岗板块。
2016年，玉洞大道拓宽为双向16车道，变身广西最宽道路。
2017年，玉洞大道华丽转身，被定位广西第一门户大道，是机场进入五象新区的重要通道，代表南宁的门户形象。它还有1353.45公顷的沿线规划，沿线景观、配套等工程紧跟其后。
如今的玉洞大道，形象、功能都已上升到广西高度。近年，南宁国际马拉松赛、环广西公路自行车世界巡回赛等大型赛事，都渐渐往五象-玉洞大道一带靠拢。
◎小结：民族大道，民间有广西第一街道之称，如今优化后形象及功能已经提升，代表南宁当之无愧。
玉洞大道，广西第一门户大道，显然定位已高于民族大道，得益于超前规划，未来空间不小。
顶级铁学商VS高端居住区
城市主干道旁的配套，是窥见未来价值的重要一环。
①先看地铁。
民族大道与1号线并肩而行，与3号线交错，近2号线站点，地铁出行便利无疑。
玉洞大道，或无缘机场线，但附近有2号线东延长线、3号线交汇站点、4号线，也有一定优势。
②再看学校。
民族大道沿线，二中、十四中、新民中学、天桃学校、星湖小学等老牌名校扎堆，属于低调的实力派。
玉洞大道沿线，十四中、四中、五象实验四小、五象湖初级中学等新学校云集，名头也挺大，但具体教学水平如何，暂时不具备参考性。
③文化配套。
民族大道沿线，布局有南宁重要市政机构，以及休闲文化场馆，如民族广场、区图书馆、博物馆、科技馆、会展中心等，都是城市级的配套。
玉洞大道沿线，市政机关单位较少，但文化场馆不少，如市图书馆、市民中心、广西体育产业城等，配套级别也不低。
④商业及商务。
民族大道串联起朝阳、新梦、万象城等南宁几大商圈，也连接金湖CBD、商务区，是目前南宁最核心、最高端的中心。
▲民族大道商圈变迁
玉洞大道沿线，规划居住地块较多，但距离总部基地不远，五象航洋城等商业体也在合理范围，居住更纯粹，商业功能偏弱。
▲玉洞大道沿线功能规划
◎小结：
民族大道所经青秀区，是南宁几十年发展的沉淀。它已然成熟繁华，综合了行政、商务、商业、居住等功能。玉洞大道片区规划，显然是奔着高端居住区而去，且生来就是要伴随五象一起成长，南宁重点发展战略下，成熟只是时间问题。
南湖+民歌湖VS五象湖+楞塘中湖
民族大道沿线，有南湖，民歌湖。
南湖，是南宁最早建设的城市景观，湖面宽达93公顷，湖岸亚热带园林内名贵树种繁多，环境较佳，日常维护得较好，在南宁人气较高。
南湖周边环境比较宜居，但在早期规划中，附近大多是单位房，少数商品房因比较稀缺，买入者非富即贵。
民歌湖，有国家4A景区美誉，加上有民歌湖酒吧街，整体定位偏向于休闲配套。
▲南湖
玉洞大道沿线，有五象湖，楞塘中湖。
五象湖，规划总用地面积约122公顷，陆地面积约65公顷，水体面积约57公顷。如今，虽五象湖公园已经成型，但缺乏娱乐设施，人气较冷清，维护也一般。
楞塘中湖，如今还活在规划中，由于拆迁等问题，工期一直延后。
▲五象湖公园
◎小结：南湖+民歌湖，景观休闲两全，环境及功能较好，但周边开发饱和，商品房少，房价较高，一般人很难挤进那个圈子。
五象湖+楞塘湖，发展滞后了些，但在“重点发展五象”战略下，未来是美好的。重要的是，周边新盘多，能给很多人上车的机会。
埌东大开发VS五象大开发
20年前，埌东新区展露头角，第一波拓荒者扎根，此后房地产发展热潮汹涌而至，民族大道东段沿线，成为房企争夺热土。
2005年前后，地王国际、金源CBD等写字楼先后涌现。2010年，金浦路D王高达1万+楼面价轰动一时。
▲东盟商务区，华丽转身
此后，荣和山水美地、盛天茗城、华润幸福里等楼盘相继爆红，埌东房价也从最初的4000+，渐渐迈向如今的2万+。曾经的低洼价值，一去不复返。
▲民族大道沿线楼盘一览
十年河东，十年河西。2006年起，南宁进入五象大开发时代，玉洞大道也迎来开发热潮。
玉洞大道沿线，有1353.45公顷土地规划为高端居住区，吸引一线房企争夺。
五象湖核心有四大D王，地价齐刷刷突破1.4万元/㎡。以五象湖为核心，沿着玉洞大道东西两轴，楼盘价差已经拉开，房价低的1.2万，高的直逼2万+。
▲玉洞大道沿线规划及楼盘
这个板块，既有龙光天瀛、建发央玺等高端盘，也有光明城市、澜庭府、檀府印象、龙光玖誉湖、华润悦年华等刚需热盘。
此外，玉洞大道沿线，还有多个楼盘在售，轨道小镇等大片土地等待开发，未来想象空间不小。
▲玉洞大道沿线规划及楼盘
◎小结：民族大道沿线土地开发趋向饱和，往东商区一带，整体均价早已迈向2万+。这个板块更适合高端改善客户，对刚需及投资者而言，可选空间较小。
玉洞大道沿线，房价从1.2万到2万+，楼盘高端、改善、刚需都有，选择空间较大。
小襄说：
民族大道之于南宁，重要意义不言而喻。它综合行政、商务、商业、生活等强大的功能，见证南宁往前几十年的发展历史。
玉洞大道承担广西第一门户大道的重任，整体功能偏向“形象+生活”，将见证南宁往后几十年的发展轨迹。
两条大道有相似之处，又有不同。两条大道并非要一较高下，而是从两条大道的发展，窥见南宁城市发展的变迁。
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