最新消息：御江壹品青山樽15、16号楼已于4月16日拿到预售证，预计4月底加推15、16号楼建面95-153平带装修户型，整体均价22364元/平。另有14号楼建面约101、135、137平非毛坯房源在售，均价约22600元/平，其中含3000元/平装修。
本期价格分析及购买建议
御江壹品青山樽加推15、16号楼，均价22364元/平，比前期下降292元/平。
1、15号楼建面102㎡户型均价在21863~22673元/㎡，首付大约66.9-69.4万；136㎡户型均价在22513~23173元/㎡，首付约92-94.6万；137㎡户型均价在22663~23523元/㎡，首付约93.8-97.4万。总价最低是1单元的203、403号房102㎡户型，首付三成约66.9万；总价最高的是2单元的3001号房137㎡户型，首付三成约97.4万。
16号楼建面95㎡户型均价在20963~21653元/㎡，首付大约60.3-62.3万；130㎡户型均价在21713~22353元/㎡，首付约84.8-87.3万；153㎡户型均价在21663~22303元/㎡，首付约99.9-102.9万。总价最低是203、403号房95㎡户型，首付三成约60.3万；总价最高的是3001号房153㎡户型，首付三成约108.3万。
2、15号楼，楼层价格从5层开始递增，30层最贵，31层开始递减。大多楼层差价在20元/平。
16号楼，楼层价格从5层开始递增，25层最贵，26层开始递减。大多楼层差价在20-40元/平。
3、15号楼每层都是边户最贵，最便宜的是102平中间户。每层楼差价不大，大多数仅相差20元/㎡。2号房和3号房同为102㎡，但每层的2号房单价比3号房贵50元/平。
16号楼每层都是130平边户最贵，次之的是153平边户，最便宜的是95平中间户。每层楼差价不大，大多数仅相差20元/㎡。2号房和3号房同为95㎡，但每层的2号房单价比3号房贵50元/平。
下面来看看具体的一房一价：
4、区域楼盘竞争分析：
青山的新房不少，主要以和平大道为界，和平大道以北的属于青山滨江。不过，青山滨江片区楼市热度并不高。
而且青山新盘整体备案价都太高了，因此绝大多数都是卖毛坯，价格差别也不大，同质化非常明显。
不少毛坯项目均价都在19240-22500元/平。即便是卖毛坯，非常有明显性价比的楼盘也不多。
招商一江璟城是目前青山滨江最东边，靠近三环，位置差一些，最小户型84平，毛坯均价19240元/平，且该项目主推小户型，置业门槛相对较低，选择面大一点。
大华铂金瑞府位置算是里面最好的，靠近二环，不过最小户型141平，毛坯均价22500元/平，江南春城二期最小户型97平，毛坯22000元/平。
另外，江南春城二期御境、奥园滨江国际差不多，且体量均比较小，可直接认购。靠近众圆广场的江南春城二期御境单价22000元/平，靠近和平公园的奥园滨江国际单价20500元/平，位置更差一点的方园单价19500元/平。这三个项目价格可以接受，但是性价比不算明显突出。
区域内几个带装修的新房项目——御江壹品青山印、御江壹品青山樽、中冶39大街卖的就更加困难了。
其中御江壹品青山印最小户型101平，带装修21000元/平；中冶39大街目前在售最小户型120平，带装修均价24500元/平。御江壹品青山樽之前14号楼102-138平，带装修22600元/平。
另外，青山还有2个新盘——大华锦绣时代、武地融创和平中心虎视眈眈。
片区内大品牌比较多，产品差异不大，竞争压力可想而知。御江壹品青山樽此次降价，也是满满求生欲。
5、购买建议：
青山区相比其他区域相对较为封闭，所以御江壹品青山樽的购房人群以地缘性客户为主，其他区域外溢的客户较少。
单从价格来说，虽然降价了，但是带装修22346的价格，在青山滨江并没有什么价格优势。面对区域内众多毛坯盘，除了更靠近长江外，并没太大优势。再说先推的三栋也不直接临江。不过15号楼北面是园林，而16号楼在单独一块，北面是园林，东边全部是绿化，环境可能会更好点。
此次推出的建面95、102平小户型比较多，其中95平最低约60.3万的首付，102平最低首付约67万，但是功能性一般。130、136、137、153平户型适合对面积有要求的改善用户。不过面积偏大，门槛比较高。
前期开盘回顾
2019年8月30日，首开14号楼102-137平带装修户型，14号楼共42层，2个单元，三梯四户。中间户型建面102平，东西端头户型建面135、137平。备案均价19656元/平，整体均价22656元/平，另外毛坯价格有一定折扣。
因为在江滩南侧，且在第三排，部分房源只能在夹缝里看江。公摊22%左右。
据某数据中心报告的当日开盘去化35%，而实际情况呢？据小编查询备案情况获悉，项目8个月仅卖69套，平均每个月9套。
本期房源情况
15号楼共37层，2个单元，三梯四户。中间户型102.03平，边户136.13、137.97平。
16号楼共32层，1个单元，三梯四户。中间户型95.97平，边户分别为130.1、153.72平。
下面是15、16号楼的户型：
15号楼建面102平户型
16号楼建面95平户型
三房两厅一卫
该户型位于15、16号楼中间套，格局方正，全明三房设计，动静分区，布局合理，厨房带一个独立的南向生活阳台，主卧带飘窗。不过三房只有一个卫生间，起居不太方便，且距离主卧距离较远。
15号楼东西端头建面137平户型
16号楼东端头建面130平户型
三房两厅两卫
该户型位于15号楼两个单元端头、16号楼东端头，南北通透户型，独立入户玄关，4.2米大面宽客厅，南向主卧套房设计。不过需要注意的是入户空间不大，长走道有一定空间浪费。
15号楼建面136平户型
三房两厅两卫
该户型位于15号楼两个单元连接的端头，与L户型结构布局差不多。南北通透，南北双阳台，客餐厅一体。不过进门长长的走道空间比较浪费。
项目情况
目前44号地块已开发御江壹品青山印，39-1地块、39-4地块开发御江壹品青山樽。
D-1、D-2、E-1地块均为一线滨江商业地块，规划有一座约232米写字楼，一座约250+米写字楼，约160米标高泛金融服务式酒店、约139米标高五星级酒店等城市地标级建筑，底部配备有一线滨江立体商业街区。
御江壹品青山樽规划有16栋住宅与1所幼儿园。39-1地块规划有1-13号楼，39-4地块规划有14-16号楼和幼儿园。
临江第一排分别是1-7号楼，第二排是8-13号楼，第三排是14-16号楼。14号楼南边规划为幼儿园。
目前沙盘图上只显示了14、15、16号楼。
沙盘实景图
区位情况
大区位上，御江壹品青山樽位于青山区临江大道与抚顺街之间，建设三路交汇处，属于青山滨江商务区。
小区位上，北向是青山江滩、临江大道；南向是抚顺街、中冶39大街；西向为建设三路、御江壹品商服地块；东向是建设四路、联泰香域水岸。
关于土拍
2015年8月28日，御江壹品所在的青山滨江豪华组团地块曾因无人举牌遭流拍。同年11月26日，该地块重新编号为P(2015)148号地块再次挂牌出让。出让总价323000万元，较此前报价上涨3300万元，楼面地价约为4087元/平。
经过2家房企竞拍，P(2015)148号地块成交总价372500万元，成交楼面地价4715元/平，由武汉和纵胜地产有限公司竞得，溢价率15%。
地块要求：
P（2015）148号地块位于青山滨江商务区，地块由6宗小地块组成，分别为D-1地块、D-2地块、39-1地块、39-4地块、E-1地块、44地块。
1、建成后引入全球500强企业并签署协议
该宗地块竞买要求显示，武汉国土资源局要求竞得人项目建成后引入1家以上（含1家）世界500强企业的省级以上区域总部、引入3家以上（含3家）全国性金融机构，并签署承诺函。
2、降低高度、取消精装房要求
对比以往土地竞买要求来看，武汉国土资源局也是第一次提出如此严苛的要求；然而与之对应调整的是地块上建筑物层高。
2015年8月挂牌的P（2015）066、067、068号三宗地块中，要求竞买人在拿地后建起1栋350米、1栋300米、2栋200米、1栋150米以上高度的超高商务楼群，且地块范围内普通商品房必须为精装成品房（主次卧、客厅、餐厅等房间地面、墙面、天花板，卫生间和厨房洁具等全部安装完成）。
然而再次挂牌后，D1地块中的350米超高层降至1栋250米+140米，E1地块中的300米超高层降至220米，D2地块中的200米超高层降至120米，44地块中150米超高层地块降至100米。
3、商服比例降低
原来规划的E-2商服用地净用地面积约1.6万平，建筑面积约9万方平，建筑高度不低于200米，现在取消，变更为编号为39-4、净用地面积为22830平，总规划建筑面积不大于10.3万平的住宅用地。
大体来看，总建筑面积由此前的87万方变为最大建筑面积不超过79万方，总体量缩水8万方。但P（2015）148号地块中，商服面积从43万方缩水至32万方，但住宅建筑面积维持原样，最多不超过44.66万方。
区域交通配套
自驾方面，项目周边次干道比较窄，横向、纵向多为双向两车道，目前像建设三路路面中间还被挖了部分，开车通行不太方便。主要依靠主干道和平大道或者临江大道通往武昌核心。从项目通过建设二路到达和平大道，然后上和平立交上二环线，可以去汉口、汉阳、光谷方向。不过和平大道红绿灯非常多。
自驾从二七长江大桥进入青山时，可直接下桥至临江大道；临江大道车辆可通过匝道至汉口，可以进一步加强青山沿江地区与汉口的交通联系。
地铁方面，御江壹品青山樽周边有两条地铁线路，分别是5号线和12号线，项目距离5号线建设二路站距离项目1公里左右，站点位于武商众圆广场门口。距离和平公园站也大概1公里。5号线最早在2021年通车，未来与规划中的12号线可以在科普公园站换乘。
公交方面，距离项目最近的公交站是抚顺街建设三路站、建设四路站，只有16路、368路两趟公交，需要步行到和平大道上，那边有十多趟公交。
区域生活配套
商业方面，项目自带部分商业。但是更多需要依赖于周边的大型商业体。比如隔了旅大街、本溪路两条街就是27万方的众圆广场，稍远一点还有八大家红坊里、印象城购物中心、奥山世纪广场。
教育方面：小区规划有一所幼儿园，项目南边约150米处是规划的吉林街小学，目前该小学已经快建设完成，最早有望于2020年9月投入使用。周边有青山区钢城第一小学、建设一路小学、吉林街小学、任家路中学、钢城第十三中学、武钢八中等。
就青山区来说，吉林街小学是教学质量前三的学校了。2018年吉林街小学增加一个江南春城校区，不是建分校，学生随年级迁校区。像2019年，建设二路片的江南春城、中建开元公馆、联泰香域水岸、依江畔园全部都对口，结束了建设二路片新房学区差的历史，而且初中大部分对口的是任家路中学。具体对口学校以当年实际划片为准。
医疗方面：距离项目一公里范围内有武汉科技大学附属医院普仁医院、武汉大学附属医院武汉市第九医院等，医疗方面相对方便。
走临江大道经长江二桥，走武汉大道可以到中战区总医院汉口分院、四五七医院，自驾车程可以控制在30分钟之内。
公园、休闲方面，与御江壹品青山樽一街之隔的就是青山江滩公园，东侧500米左右是和平公园，西边2公里左右可到科普公园，向南2公里左右可到南干渠游园，休闲散步都还比较方便。
青山江滩公园沿江全长7.5公里，规划有游泳池，篮球场，网球场，足球场，运动乐园等市民健身设施，2019年世界军运会沙滩排球赛主场地就在江滩公园。
不利因素
需要注意的是，青山滨江区域原本因武九铁路北环线被一分为二，铁路两侧多为零星棚户区、城中村建筑，或是老旧小区。2018年5月，武九铁路启动拆迁，从和平大道到临江大道的断头路全部打通，包括港东路、三弓路、建设二路、建设三路、建设十路等。39-1住宅地块和39-4住宅地块也是因此而被割裂开来。不过未来这两个地块之间规划为铁路公园。
综合点评
1、从地段上，御江壹品青山樽属于青山滨江商务区，一线临江，比起其他不少项目位置要更好一些。不过目前已拿到预售证的三栋楼都不是一线临江，且靠近马路。
2、周边配套还算比较成熟，未来有一定发展，但是发展预计不如二七滨江、光谷东。不过周边虽然新房林立，但是像建设二路一带还有很多低矮的破旧老小区，整体环境面比较一般。
3、从交通上，小区附近只有一个公交站点，途经线路只有两趟，必须坐公交需要到和平大道去换乘更多线路。目前建设三路也在挖路，基本上不太好开车。5号线修建后，交通会有所改善。
4、从产品上，此次加推的户型最小95平，价格也降低了，比之前门槛略有降低。
5、价格方面，新加推的两栋楼价格比隔壁的中冶39大街低不少。价格优势还是很大，至少跟周边楼盘比起来，位置更好却还能便宜好几千一平。但是装修比较一般。毕竟能买青山滨江的这些购房者还是有钱的，宁愿花钱要更好的装修，也不愿意低价砸了装修自己上。
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