俏皮的房地產市場評論
去地鐵“末梢”買房子
前幾天對外公開了《杭州市城市綜合交通專項規劃（2018年修訂版）》。
不知不覺間，杭州市的交通規劃上又被畫上了幾條五顏六色的管子。
與《三期建設規劃》不同的是，這次最新的地鐵規劃又多了四個方向的佈線。這將會如何影響房價呢？
連普通老百姓都知道，地鐵拉到哪裡，房價就漲到哪裡。
地方政府何苦呢？辛辛苦苦，老遠的郊區拉條地鐵，到頭來便宜老百姓買房子發財？
我們當然知道，地鐵的建設對於人員往來便利性的影響。人員在城市不同區域間交流越便利，經濟效率就越高，賺錢就越方便，城市化的意義就越顯著。
相應地，地方財政收到的銀兩就越多，經濟搞得越好，父母官升遷就越快。
那麼，憑什麼地方政府偏偏在這個方向上拉條地鐵，而不是在那個方向上畫線路呢？
修地鐵是一樁頗為消耗銀兩的工程，如今平均下來修1公里要7~9億軟妹幣。最新的地鐵規劃，杭州的地鐵線路總計將有492Km。折算下來，大約全部需要消耗的銀兩在4000億左右。
2017年杭州全年賣地皮的銀子收了2000億，也就是連續兩年賣的地皮銀子全砸在地鐵上，才夠建成全部的地鐵線路。這麼多的銀子是很難靠3塊錢的票價賺回本兒來的，更何況地鐵的運營成本也不低。
而且，修地鐵只是一方面，相應的市政綠化、各類管線的鋪設也要一併跟進的呀！哎呦喂，我隨便想想都要好多好多銀子啊！
所以，地方政府必須考慮到修地鐵的經濟性。它既要保證地鐵的修建帶動一個區域的經濟建設，又不能讓經濟帶動的週期太久，回報時間遙遙無期。畢竟，時間一久，再遠的郊區沒準N年後都是市區，都有產業。
最好還沒修地鐵，就快點能收筆銀子回來，那就再好不過了。
有沒有這樣的辦法呢？還真有，老辦法：賣地皮嘍。最好地鐵規劃沿線上有大批乾淨的，有待出讓的土地。那地方政府就可以先畫個圖，標幾條線，指指點點說這裡、這裡要拉個地鐵啊啥的。然後說，沿線的這塊、那塊地皮都要賣。
開發商麼，定睛一看，喔呦，地鐵口，寶地、寶地啊！這下營銷文案上又有話好說了！啪，拍出個高溢價出來。地價一上去麼，房價自然就漲上來了，然後妥妥地一個好價錢賣給老百姓。
地方政府也開心，嘿嘿，我畫了條地鐵線，3000塊的地賣了10000塊，撫掌歡慶！領導晚上吃飯是一定要加個菜的。畢竟，財政收入又多了那麼多兩呢！
所以，地鐵規劃是與規劃方向上的土地儲備相關的。往往新增的地鐵規劃，意味著地方政府要在這個方向上賣地了。
我們知道，地鐵的末梢往往是在市郊了，房價相對來說便宜許多。而往往大部分剛需的購房成本都是可憐兮兮那麼幾塊銀子，市中心是不要想了，還是默默地住到城郊吧。如果正好這個郊區還有地鐵，那真是再好不過了。房價漲到如今這步田地，剛需只能被趕往城市邊緣地帶。
剛需這個群體，往往有兩個特點：智力欠佳&情報不足。《管子》說，“遍知天下，審御機數，則獨行天下無礙矣。”《管子》是給君主讀的，草民剛需是接觸不到這類箴言的。有識之士往往早已“春江水暖”先知了，可以提前佈局，若干年後來收割草民剛需。
怎麼搞呢？就是去地鐵“末梢”買房，89方三房為主。幾年後地鐵建成，二手溢價一大截賣給剛需。
這次《杭州市城市綜合交通專項規劃（2018年修訂版）》新增了以下四段地鐵，記得留意這幾個板塊，有便宜的次新房值得好好投入，沒準下回板塊輪動的時候，就是你發財的時候：
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