01
前言
房地產是資金密集型產業。一直以來，我國房地產行業都是高負債、高槓杆、高週轉的“三高”發展模式。
房企所有的現金流都依賴銷售來實現流動，2020年開年的疫情對地產行業影響明顯，在疫情防控壓力較大的1~2月份，不少地方售樓處關閉，線下銷售完全停滯，不少樓盤建設也因無法施工而被迫推遲。
疫情的影響和即將到來的償債高峰期，使大部分房企現金流比往年更緊張。
02
2020年，多數房企都處於債務到期高峰
按照華泰證券的統計，2020-2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入償債高峰期，連續6個季度到期量超過1200億元。
境內債券只是其中一項，2020年還需要應付到期海外債、到期信用債和ABS。
Bloomberg數據顯示，2020年房企海外債務償還高峰期為3月和11月，分別超過40億美元和50億美元。2020年信用債到期規模為2095.7億元，償還高峰期為3月以及7月到10月期間。
與信用債相比，2020年房企ABS面臨著較大的再融資壓力，全年償還總規模達到了2287億元，超過信用債和海外債規模。
2020年開年房企開始蜂擁發行海外債，用來解決短期現金流問題。
03
債務滾雪球
事實上，房企的有息負債已經進入高位，有息負債被認為是衡量房企真實負債水平的重要指標。
國內調研機構根據上市房企2019年半年報數據彙總統計發現，80家上市房企的有息負債總規模為6.61萬億元，較2018年年末上漲10.45%。
當中，有息負債超過千億元房企已經達到20家。
而蜂擁發行海外債券，無異於拆東牆補西牆的做法，最終會讓開發商陷於還息的漩渦中。
04
河南本土大部分房企無法發行債券，面臨囧境更甚
今年以來，尚無河南房企發行境內債券。而境外發債方面，包括建業地產、正商實業和中瑞實業河南本土頭部地產企業先後5次境外發債，合計融資規模8.03億美元，約合人民幣56億元。其中建業地產和中瑞實業都已實現兩次境外發債，分別實現境外發債融資5.03億美元和1億美元。
但實際上，並非所有的河南企業都有資格實現境內、境外發債融資。目前河南省只有本土頭部房企擁有發債資格，能通過境內或境外發債的形式補充流動資金。
而對於無法發債的房企，怎麼辦？
找錢乃是當務之急
於是我們看到企業們紛紛開始兜售資產，回籠資金，應付馬上到期的信託基金、銀行貸款、委託貸款、地產私募基金、P2P和民間借貸等。
據我所知，某某企業開始打包賣項目，某某企業在出換鄭的城改地，某某企業在出已拿到土地證的地。
有土儲的項目尚可通過賣地減輕此次債務危機，沒地的項目……哎。
2020年作為房企償債高峰年份，疊加疫情影響，債務再融資壓力預期將貫穿全年。
對於一個企業而言，沒有利潤是痛苦的，但沒有現金流才是致命的。
現金為王，遇到危機時尤其如此。
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