樓市，從來都是多方利益共博弈。
樓市，從來就是真真假假在其間。
唱多者，極擅放大一切可以放大的因素。
譬如4月9日國家發改委官網發文明確提及“支持南京、西安、福州等都市圈，編制實施發展規劃”。
在唱多者眼中，似是一切皆是為房價上揚而來，他們自然是KFS及置業顧問們的寵兒。
唱空者則想方設法代表“平頭百姓”，他們嘶喊著“這裡泡沫”“那裡殺豬盤”，他們在面對高高在上的房價囊中羞澀的群體中圈粉無數。
而東南一隅的福州城，房價已然是全國TOP10的存在。
本月初開盤的榕城江上圖，備案均價超過了2.6萬/平這條線，最高破2.99萬/平，直逼市中心。同等價位，綽綽有餘買金山不香嗎？
在一舉刷新三江口板塊均價，房價趕超五四北的同時，也讓700萬+福州人把審視的目光投向這裡。
許多人不禁困惑：什麼時候，連東南一隅的三江口，都要無限逼近3萬元/平大關了？！
是的，今日份“說商道市”版吐槽大會主角登場了——三江口“傳說”。不妨從三江口這個集高傲和自卑混合於一身的矛盾體，一窺福州樓市江湖。
逼近3萬/平的售價傳說
1萬乏人問津？那就2萬
福州的樓市江湖，從未停止過熱鬧。
尤其是三江口板塊，能把備案價提至無限逼近3萬元/平，自然不是吃素的。
提及三江口板塊，泰禾福州灣這個千畝大盤是繞不過的檻，儼然聲量最大的板塊領銜者的角色。
殊不知，在2016年以前，三江口其實沒泰禾集團什麼事。
彼時的三江口，還是小開發商們自娛自樂的一片淨土。踞守在這裡的“大盤”當屬三江城與美倫·學府雅居。
前者，開發商為福州新海岸旅遊開發有限公司，是福州本地一家小開發商，屬項目型公司。
後者，開發商為福建華夏世紀園發展有限公司，即福建省能源集團有限責任公司（福能集團）旗下控股公司。
2016年開盤5#的美倫·學府雅居，價格約在12000元/平。
彼時的泰禾集團，按捺不住燥熱的心，急速躍升，2016年入股收購了這兩個項目。
公開資料顯示，2015年泰禾集團新增土地儲備面積還只有38.69萬平方米，但在隨後的2016年和2017年，其新增土地儲備面積分別達204萬平方米和792.8萬平方米。
彼時的泰禾集團，一路“買買買”，闊綽風格一覽無餘，佈局三江口，只是彼時攻城略地的一個縮影。
再之後的2017年初，福州人就看到了全城鋪天蓋地的“福州灣，啟幕三江宏圖，3.25全球首開”“世界，在此靠岸”“福州灣，福州當代史詩現正發生”“國家戰略CBD，海西陸家嘴” 。
給三江口項目灌裝了新概念後的“泰禾福州灣”橫空出世。均價之金貴度自然也今非昔比。
捆綁高至10000元/平精裝傳說
究竟痛否？
聲量越大，爭議也就越大。
在福州市12345便民服務平臺上泰禾福州灣的投訴不可謂不多。
投訴最多的當屬“雙合同”，其中毛坯價格按照政府規定的備案價售賣，抬高價格部分讓購房者，通過所謂精裝修的價格一次性付款買單，以逃避政府的限價和監管等行為。
綜合12345上的投訴，泰禾福州灣高價捆綁的精裝費，在2017年就已是6000～10000元/平的“天價”。
在2017年的福州城，將房子毛坯+捆綁精裝修加高價售賣，還是一招頗為新鮮的招數。
且相比再三整頓、博弈、權衡後的樓市，現下福州市場，或許還能見著高價捆綁精裝實為變相漲價的樓盤項目，但據瞭解，均未逾越4000元/平的標準。
“說商道市”不解，彼時（2017年）的泰禾福州灣，精裝修捆綁價高至10000元/平，究竟是怎樣的豪華裝修標準？！
聽聽福州市不動產登記和交易中心（2017年8月）是怎麼回覆購房者的投訴的：您反映的“美倫.學府雅居”(宣傳名：福州灣）項目銷售有關問題，市房管局已聯合市物價局、市不動產登記中心和倉山區房管局等對該項目開發企業進行多次約談，並通知企業立即整改。
目前，該企業報告已採取停止項目銷售、交還預售許可證、重新按精裝修標準申報價格備案、辦理客戶退訂、退款手續等措施深入進行整改。市房管局聯合市物價局、市市場監管局、市不動產登記中心等部門會同倉山區政府將繼續對該項目跟蹤監督，發現違法違規行為，將依法嚴厲查處。
泰禾福州灣，彼時被有關部門聯合約談、處罰，也算開了福州“價外加價”的整改先例，迄今為止依然是福州樓市的“傳說”。
於是乎，福州人就看到了，也曾聲量異常大的“泰禾福州灣”，宛若一顆迅速劃過夜空的流星，倏忽間“消失”了。
但有的人終究是不甘寂寞的，2018年整改完重獲認可。
而今，聽說，TA，又要開盤了。
200萬方傳說
實力還允許砸錢嗎？
福州灣200萬方超級商業綜合體，代言福州商業新封面。
鋪天蓋地的廣告襲來，對標的又是東二環泰禾，可殊不知，在真正業內眼中，東二環泰禾廣場就是徹頭徹尾的大水貨。
在福建地區的攻勢可謂勢如破竹的85度C，悄然於2018年4月關張了臨街的東二環泰禾廣場二店。這家店與東二環泰禾廣場東區購物中心同期開業（注：2017年12月27日）。換句話說，這家店，僅僅撐了不過短短的4個月時間。
原店址已然沒有了任何85度C的痕跡，宛若從不曾來過。
自此，東泰禾就宛若多米諾骨牌效應，一發不可收拾。
還有很多福州人最大的感知即，自詡“搬來一座碼頭”的力作——泰禾自營品牌的大有碼頭，在晃晃悠悠不多時，也徹底關張了，被業界笑稱“新零售”超級物種、盒馬鮮生的東施效顰之作。
拋卻有的沒的，實際上，這個開業於2015年12月30日的東二環泰禾廣場，被人詬病最多的地方在於“光打雷不下雨”。
上述截屏，散見於東二環泰禾廣場開業前鋪天蓋地的媒體軟文（你懂得）。
但實際上呢？也曾牛皮吹破天的言之鑿鑿的頂級“奢侈品購物中”心，至今仍是水中月，鏡中花，而摩天輪也在亮燈之後再無動作，88米的高度還被120米的同城競品按在地上摩擦，讓福州人徒奈何！
對不起，先前吹噓的辣麼高端、辣麼奢侈的“頂級購物中心”，“說商道市”並沒有看到。
對標IP如此弱勢，有什麼好對標的？“說商道市”不解。
再談資方。
一個項目，落戶黃金地段自然不愁起不來，但三江口，可能相當多數的福州人終其一生，也未必真正踏足過，坐動車路過除外。
這裡，就是一個售賣“預期”的地方，完全靠透支未來10年規劃和願景來支撐當下逼近3萬/平的均價。
但其實，想要讓一個地方起來，說簡單也很簡單，砸！砸10億，不行？那就砸100億。100億還不行？那就砸1000億。
三江口板塊主力軍泰禾集團今時今日還能有這樣的財大氣粗麼？
即將的4月30日，泰禾集團將披露2019年報以及2020年一季報。
更近的數據我們尚需耐心等待。
若把時間線往長拉，2018年報顯示，截至2018年末，泰禾集團負債累計高達2112.47億元，資產負債率達到86.88%，其賬面有息負債為1375.2億元，淨資產負債率高達384.55%。
2018年年底，也正是泰禾日子最難過的時候。彼時，它的現金流量淨額只有139億元，年底現金餘額不足116億元，但一年內到期的債務規模高達574億元。
深交所公司管理部為此還曾於2019年5月連發19問。
截至2019年三季末，經營性現金流淨額超過226.15億元；同時公司有息負債減少，已從2019年中的1104.0億元，降至三季度末的1042.3億元。較峰值期略有下滑，但槓桿仍處於高位。
需知曉，整個2019年，泰禾集團未在公開市場拿過一塊地！整個2019年，泰禾集團未在公開市場拿過一塊地！整個2019年，泰禾集團未在公開市場拿過一塊地！重要的事情說三遍！！！
或許不是不想拿地，而是拿不動地了。
一如三江口摩天輪，數度延期之下，它終試亮燈，但試運營依舊遙遙無期的樣子，依舊是個“傳說”。是否已經告訴了福州人答案？！
今日話題：
在你眼中，三江口究竟價幾何？
— E N D —
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