前滩「东方惠礼」项目将于4月25日15时摇号。
此次将推建筑面积约46平-120平1-3房，其中约46-75平的1房为主力户型，均价约92000元/平米。
为了让大家都能选到心仪的房子，小胖看房定制了东方惠礼的选房攻略。并针对购房者最关心的：涨价后东方惠礼还是否值得购买等问题。
我们请来了5位专业人士，来聊聊他们眼中的东方惠礼：
东方惠礼是前滩目前小户型的唯一选。
但除了东方惠礼，前滩还有着三个拥有小户型房源的待售项目：
或许于今年入市的九宫格尚峰名邸：
◆未来将推出主力户型为建筑面积约47平一房、147平三房、193平三房。
还有尚未开建的09-10、04-02地块：
◆前滩09-01地块未来将推出404套房源，主力户型为建筑面积约76-99平2-3房！
◆前滩04-02地块未来将推出212套房源，主力户型为建筑面积约94-155平3-4房！
并且，这两个项目的户型设计可以说是“最好的前滩小户型”。
前滩04-02地块
前滩09-01地块
东方惠礼，为什么能热卖？
通俗点来说，本质上它就是有机会能成为一个400万的学区房。而放眼全上海，市区内能看得上的学区，基本都是老破小。同样的价格水平上，如果一样能获得一个学区名额（前提是前滩华二争气），大家都是有新房偏好的，自然就趋之若鹜。
东方惠礼其实相对之前的几个楼盘来说单价高了不少，但是学区房只看总价不看单价，所以还是有一些竞争力的
东方惠礼的价值点，有两个。
◆一是东方惠礼所在前滩CAZ的区位高势能和被限价后产生的单价2万左右的价差，基本上买到就是赚到。因为上海的限价房机会并不多，前滩历来是少数有倒挂价差、值得摇号新房去投资的板块。
◆二是东方惠礼有未来较大可能对口前滩华二的学区资源。今年民办摇号之后，上海特别是浦东九年一贯制学区房行情火热，东方惠礼400多万就能买到新房学区房的优势被进一步放大。
所以我觉得东方惠礼大卖毫无悬念。虽然这个价格比之前已经高了一些，但是前面两个价值点依然存在。
◆ 我认为关注浦东，关注中环的新房购房者们都应该去试一下摇号东方惠礼。
谁也不知道未来上海哪一天会突然放开限价，东方惠礼可能就是最后一个前滩，甚至于是最后一个上海有明显限价的新房项目，具备不错的投资和学区价值。
这次没有攻略，完全看摇号顺序
◆期望学区的虎爸虎妈以及以投资为主的小伙伴们优先选择47平米的户型；
◆如果是自住的购房者，肯定是选115平米的户型，但这个户型一共仅33套，需要十分好的运气了。
◆在中间的小伙伴们，如果没有47以及115平米的房源了，就选单价更低的。
东方惠礼认筹数量已经破2000组。
基本上和房源数比例是6：1。
为啥涨价后的前滩，还有这样的魅力呢？
（东方惠礼92000的价格比其他8w＋的新盘涨了8%左右）
把它转化成小户型挂学区的角度来理解，其实就非常简单了。
小户型学区房最贵的静安区
海防村，＜50㎡户型，均价在15w左右。
对口的是静安教育学院附属学校。
第2名是黄浦区
平和里，＜50㎡户型，均价在14w左右
60㎡户型在11w左右
对口的是曹光彪小学。
第3名徐汇区&浦东新区
浦东梅园六街坊＜50㎡户型，均价在12w+
对口的是福山外国语小学（瑞华）。
徐汇久安小区，＜50㎡户型，均价在12w左右
对口的是高安路第一小学。
内环内小户型学区的价格就是超过12w
而且房龄超过20年，这是无形之中的价格之锚
当然，你会说前滩是内中环，但是事实上它的市场热度和预期不低于内环环内。
所以当9w多的小户型学区房出现时，自然让很多喜欢挂学区的家长们集中狙击。毕竟人家也是在前滩有了一套房子。
还有一点，我要指出。
同样是一个优质学区，小户型学区房比大户型要贵20%以上。
如下表：＜50㎡户型明显价格要高于其他户型
福山外国语小学瑞华校区
综上，即使涨价了，户型不适合自住，东方惠礼也能延续前滩的辉煌。
楼栋价值分析
从社区的大环境来看，东方惠礼处于前滩的最北部，虽没有出门即是大商场的便利，但在居住环境方面却是安静不少。
而关于社区内部的各楼栋之间的价值，我们从三个角度来分析一下：
项目的3号楼，北面直面办公楼，6号楼北面直面在建中的学校，并且住宅与学校、办公楼之间的距离较近，中低楼层的北面视野近乎为0。
而南向视野方面，6号楼的中低楼层、3号楼的部分中间套，会因为南面5、8号楼的存在，而被遮挡住南向视野。
并且，东方惠礼未来左右四个地块均会有建造建筑，其中东侧两块地已确定为住宅。
也就是说，未来3、6号楼的中低楼层各方位的视野都不会很优秀。
而5号楼、8号楼南向直面东方体育中心以及前滩核心圈，虽然5号楼的侧面视野会因为东方体育大厦而有一定的影响。
但视野方面：5号楼、8号楼，确实比北面2栋楼要来的更好。
并且由于学校以及办公楼的存在，3号楼、6号楼未来或多或少的会有一些噪音的困扰。
另外，项目并不是全人车分流的设计，在6号楼、3号楼的北侧有部分地面停车位，可能会有噪音以及灯光的影响。
5号楼、8号楼一层为配套用房，3号楼、6号楼的一层、二层局部为配套用房。
这些配套用房势必会对整栋楼的安全、噪音等造成一定的影响，需要重点关注。
这四栋楼在噪音维度，都有较大的不利因素。
6号楼北侧将有一个物资回收站，或许会有异味的影响。
之前提到的5号楼、8号楼一层的配套用房有轻餐饮以及商铺，或许会有异味的影响；
还有就是业主比较关心的辐射问题了：项目的地上一层8号楼3单元和6号楼4单元之间有个开关站。
以上部分内容源于案场公布的，红线内外不利因素。
所以关于楼栋价值的结果是：5#>8#>3#>6#
户型分布和
户型设计、价格分析
项目本次推出了17个户型，但其中只有5个主要户型，其余的均是主要户型的变形。
而关于这些户型我们进行了一个详细的归类和分析：
A1户型：
A1这个1房户型：客厅、阳台朝西，有西晒的问题；卧室朝北，采光方面相比于正常的南向户型，有较大的劣势。
不过户型方正，功能性也可以满足基本需求，比较适合于投资以及年轻的小夫妻居住。
这个户型仅分布于3号楼以及5号楼的最西侧。
这是东方惠礼最小的户型，这个户型的特点就是单价较高，但总价较低，仅约422万起。
附上A1户型在在楼层平面图中的位置：
A2户型：
这个户型在设计方面跟A1的区别就是阳台位于北侧，整个户型的采光以及通风跟A1一样，都是比较一般的。
这个户型分布于6号楼的最西以及最东面。
这个户型的单价要比A1稍微便宜一些，总价仅420万起（6号楼4单元1楼），是整个小区的最低价。
附上A2户型在在楼层平面图中的位置：
B1以及B3户型：
这两个户型在格局以及单价维度，几乎是一模一样，所以把这两个户型放在一起说。
户型在设计方面可圈可点，除了厕所为暗卫外；
其余不管是双开间朝南，还是超大的连通客厅以及主卧的阳台，十分适合单身或者新婚的小夫妻。
这两个户型分别位于3号楼以及5号楼。
附上这两个户型在在楼层平面图中的位置：
B2户型：
B2户型位于6号楼；与B1以及B3户型，在设计方面几乎完全一样；
但在单价方面，B2却比B1以及B3低了不少：
5号楼B3：
3号楼B1：
6号楼B2：
同样都是7楼，B1/B3的单价均为96069元/平米，B2的单价分别为89604元/平米、91433元/平米，总价差的就更多了。
所以如果您考虑60-67平米的户型，位于6号楼的B2户型理应是首选。
附上这两个户型在在楼层平面图中的位置：
C1-C4户型：
这个户型在设计方面可以视为是B户型的升级版，户型更方正了，空间利用率更高了。但是，暗卫的问题依旧存在。
另外，C户型是整个东方惠礼推出的房源中占比最多的一个户型，共有180套。其中C1以及C2各有86套。
C1是每一栋楼每一单元的中间套，C2紧挨着C1；而C3以及C4只位于8号楼。
C户型在价格方面表现的中规中矩，在每栋楼中都处于中等偏贵的地位。
附上这四个户型在在楼层平面图中的位置：
D1、D5户型
1房的D户型在设计上并不如B跟C户型，虽然主卧朝南，但客厅几乎没有朝南的采光，厕所也是暗卫。
所以从自住角度来看：如果B跟C户型还有，那D户型的优先级并不高。
不过D户型是整个小区中单价最低的存在，所以从投资角度来看：D户型是个不错的选择。
D5户型仅有6套，位于8号楼3单元的2至7楼；D1户型分布较广，3、6、8号楼内均有此户型
附上这四个户型在在楼层平面图中的位置：
D2、D3、D4户型
D2/D3/D4是2房户型，相比于D1、D5，这三个户型以相差无几的面积多做了一个房间，在实用性上确实有着十足的提升。
但是客厅会变得很小，并且次卧朝北，所以多出来的这个次卧采光不会很好。
不过欣慰的是，这个户型的客厅东侧做了个小阳台，早上的采光还是比较不错的。
也正因这个东侧小阳台，所有的D2、D3、D4户型均位于5号楼、8号楼的东侧；
这三个户型的单价要比D1以及D5户型来的更贵，但是依旧是整栋楼中的最低价。
附上这3个户型在在楼层平面图中的位置：
E1户型
从实用性方面出发，2-3房的E户型是比较适合自住的户型。
但遗憾的是，部分E户型的设计都不太能令人满意。
例如这个E1户型：暗卫、暗书房，次卧朝北，大门正对北卧室房门。这些弊端会对后续的生活造成比较大的困扰。
而在E1户型所在的8号楼中，E1户型的单价仅次于E3户型。显然不是一个高性价比之选。
附上这个户型在在楼层平面图中的位置：
E2户型
这个户型相比于E1，就要好太多了。
南向次卧外的L形空间，如果装一扇门可以变成书房，如果觉得这个空间实在太小，也可以当做储物空间。都是不错的选择。
另外，双开间朝南、主卧套房设计以及厕所的干湿分离都有兼顾到，是个不错的自住选择。
当然弊端也有，例如主卧套房所带的卫生间为暗卫、客厅朝东等。但不能否认E2户型的优秀。
所以在E2户型所在的3号楼中，除了单价最高的A1/B1小户型外，最贵的就是E2户型。
附上这个户型在在楼层平面图中的位置：
E3户型
比起E2，E3多了一个客厅外的朝西阳台，这让这个户型的价值更上一层楼。
所以，E3也无愧于8号楼的最高价。
附上这个户型在在楼层平面图中的位置：
楼层日照时间和定价
备注：以下日照分析未包含有规划图纸的周边楼栋，未来东方惠礼东西两侧四块地块建成后，或许将影响3#、6#号楼的采光；而5#、8#的采光依旧优秀。
另外，东方惠礼这四个位置均是东西朝向的户型，所以没有办法分析南向采光。
春分秋分（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
夏至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
冬至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图
同楼层的楼栋定价规律类似：
这三栋楼中，一楼均是配套用房，其中5号楼以及8号楼甚至有轻餐饮的存在，所以二楼的价格十分低。
而3、4、5楼的价格都有一个较大的跳涨，之后价格就呈平稳上涨的趋势，顶楼比次顶楼的价格低。所以5楼以上尽量选择更高的楼层，会更加划算。
而在6号楼中，7-8楼有一次较大幅度的跳价。除此之外，价格就呈平稳上涨的趋势。
但总结来说，也依然是尽量选择更高的楼层，会更加划算。
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最后附上项目完整一房一价，希望大家都能选到心仪的房子！
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