目前，土地增值稅徵管方式是先預徵，達到清算條件再進行清算、多退少補。普通住房項目按銷售收入的2%預徵；非普通住房項目按銷售收入的3%預徵；其他房地產項目按銷售收入的4%預徵。當房地產開發項目全部竣工、完成銷售；或者已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，就可以進行土地增值稅清算。但是，有些稅務機關對組織土地增值稅清算工作並不積極，主要原因是擔心清算會造成大面積退稅，從而影響當年收入計劃完成。其實，對房地產項目進行土地增值稅測算並不難，只要掌握三個指標，就能測算出房地產項目該不該繳納土地增值稅！
因土地增值稅稅制複雜，現以我市萬達廣場項目為例進行測算。
2019年04月29日，萬達地產集團有限公司以12億元的總價，成功競得我市市區三宗商住地塊，平均樓面地價為4152元/平方；住房裝修預售，平均售價為13800元/平方；根據住建部門信息，我市裝修住宅的開發成本是2800元/平方。
以下利用單位售價、單位土地成本、單位開發成本進行土地增值稅稅負測算。理論依據是增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；但納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。萬達廣場出售住房均為普通住宅，可以享受免徵土地增值稅優惠政策。
一、按單位售價進行土地增值稅稅負測算
（一）單位售價：13800元/平方；
（二）單位扣除項目金額＝4152+2800+695+110+1390＝9147元/平方
1、單位土地成本：4152元/平方；
2、單位開發成本：2800元/平方；
3、單位開發費用：（4152+2800）*10%＝695元/平方
4、單位應計稅費：（13800－4152）/（1+10%）*10%*(7%+3%+2%+0.5%)=110元/平方
5、單位加扣：（4152+2800）*20%＝1390元/平方
（三）單位增值額＝13800－9147＝4653元/平方
（四）增值率＝4653/9147＝50%
因增值額超過扣除項目金額20%的，不能享受免徵土地增值稅；增值額未超過扣除項目金額50%，稅率為30%。
（五）單位銷售面積應繳土地增值稅＝4653*30%＝1396元/平方
二、按總售價進行土地增值稅稅負測算
根據萬達廣場預售信息，總建築可售面積為290398平方，按單位13800元/平方計算，該項目總售價為40.75億元，應預繳土地增值稅0.80億元，測算應繳土地增值稅4.05億元，測算應補繳土地增值稅3.25億元。
三、結論
以上測算，數據的準確性雖不能達到100%，但能達到90%以上，能使主管稅務機關有效管控稅源，防止心中無數、不敢清算。
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