毛利率连降三年。
近日，金辉控股集团有限公司（下称“金辉控股”）间接控股子公司卡恩特实业发展（连云港）有限公司耗资10.71亿元在宁波慈溪市成功竞得一宗住宅用地。该笔交易经过200轮竞价，溢价率高达74.69%，最终交易楼面价为7082元/㎡。
对此，某Top10房企资深地产人士向时间财经表示，“金辉最近拿地策略是挺激进，很多是比较高的溢价。如果他有开发实力，有资金去做还好；如果走高周转路线，还是难以承受的。”
据第三方机构房天下的数据，慈溪市今年4月房价均价为1.14万元/㎡。一位地产工程师对时间财经分析，该地块要想利润达到10%以上，需要售价1.5万/㎡左右。时间财经查阅房天下该地块周围楼盘发现，东方明珠城二手房售价仅1.38万/㎡左右。
“74.69%溢价率是很高，也有可能是底价低。估计这种项目也就是刷个流量，不怎么赚钱。”上海中原地产分析师卢文曦告诉时间财经。
据时间财经不完全统计，该地块是金辉控股3月25日向港交所递交招股书以来目前溢价率最高的项目。不过，楼面价却不是最高的。4月8日，金辉控股拿下的宁波慈溪新城河地块楼面价高达9747元/㎡。
根据官网资料，1996年，金辉控股发轫于福州，是一家以房地产开发为主营业务的大型房地产开发企业集团。目前，布局城市30座，包括北京、上海、天津、重庆、福州、杭州、南京、武汉、长沙、西安、苏州、石家庄等一线、强二线及环一线城市。
克而瑞数据显示，金辉集团2019年全年销售额为888.6亿元，排名第40位，是目前仅存的Top40房企中未上市的两家房企之一。2005年金辉控股寻求上市未果；2016年，金辉集团又向上海证券交易所提交上市申请，但鉴于内外部原因，金辉控股又自愿撤回其A股上市申请。2020年3月25日，金辉集团正式向港交所递交上市申请，意图登陆港股。
金辉控股的实控人为林定强、林凤英夫妇。据《2020胡润全球房地产富豪榜》，林定强家族最新身家为240亿元。
时间财经就上述问题多次联系金辉控股方面，截至发稿，未获回复。
豪赌“地王”
招股书显示，截至2019年12 月31日，金辉控股总土储2667万平方米，93.4%位于二三线城市。金辉集团为金辉控股的间接非全资附属公司，曾频拿“地王”项目。
据《证券日报》，2015年12月，金辉集团以总价28.15亿元夺得上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块，楼板价43790元/平方米，刷新闵行单价“地王”纪录。彼时，这一楼板价已接近周边在售楼盘均价。
此外，金辉在苏州也曾拿下地王项目。据《中国经营报》，2016年4月，金辉集团以28.97亿元的总价成功拿下苏地2016-WG-8号宅地，楼面单价22445元/平方米，溢价率高达242.02%，成为彼时苏州相城区地王。但值得注意的是，该项目去化并不理想。
招股书显示，2017年、2018年及2019年，金辉控股收益分别为117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率为48.5%。同期，净利润分别为22.21亿元、23亿元及26.9亿元，复合年增长率为10.0%。
毛利率方面，金辉控股由2017年的32.2%下跌至2018年的30.2%并下跌至2019年的21.8%，主要是由于公司交付若干物业，而所交付物业所在城市（如南京及上海）的土地收购成本相对较高，这也从侧面解释了“地王”项目对整个公司利润的拖累。
部分资深地产人士告诉时间财经，金辉毛利率之所以低，一方面是因为拿地价格高；另一方面是，公司项目销售的期间是调控比较严的年份，相关部门对各地的项目有限价的措施，很可能多个项目被限价了。
负债高企
加速拿地，以及频拿“地王项目”，一度增加了金辉的负债。
时间财经查阅发现，2019年7月联合信用评级给予金辉控股AA+的主体评级，但2019年10月，另一家国际信用评级公司联合评级国际则给予了金辉控股BB-的主体评级，报告称，“金辉的评级，受制于其前几年由于追求规模增长而加快土地收购的步伐所带来的渐长的财务杠杆。”
截止到2019年年底，金辉控股净资产负债比率为170%，尽管相对于2017年下降了20%，但仍属于业内较高水平。
据时间财经测算，2017年，金辉控股资产负债率为83.18%；2018年，金辉控股资产负债率为85.46%；2019年，金辉控股资产负债率为85.68%，呈现逐年上升态势。
据财经网消息，截至2017年、2018年及2019年 12月31日，集团借款分别为340.26亿元、431.67亿元、490.71亿元。2019年借款中，一年内到期部分为180.2亿元，占比42.1%。而截至2019年末，集团现金及现金等价物仅为92.18亿元，较年初减少7.13亿元。
此外，经营业务层面，金辉控股也面临一定资金难题。据招股书，2017年至2019年期间，投资活动现金流量净额层面，金辉控股三年均为负值；经营活动现金流量净额层面，仅2018年为正值，其他年份均为负值。
融资利率高达11%
招股书显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日，金辉控股银行及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券的加权平均利率分别为7.25%、7.65%及7.76%，该加权利率逐年在增长。
2019年10月及2020年1月，金辉资本投资公司（金辉集团的间接全资附属公司）分别发行总额为2.5亿美元及3亿美元的优先票据，票面利率分别为11.75%、10.5%，两笔票据均由金辉集团担保。
2020年3月，金辉控股与五矿国际信託有限公司订立一份信贷融资协议，本金总额为3.3亿元，固定年利率为11.0%，于提取日起12个月后到期。当月，金辉控股亦与中国华融资产管理股份有限公司订立一份信托融资安排，本金总额为1.4亿元，固定年利率为10.5%，于首次提取日期36个月后到期。
“（金辉的融资利率）不低了，海外融资一季度平均也就6%-7%，当然现在已经融不到了。”上海中原地产首席分析师张大伟告诉时间财经。（北京时间财经 刁艳艳）
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