老周聊物業—86：物業公司購買財產險、公眾責任險等商業保險的建議和經驗分享
前言：
很多朋友看了《老周聊物業—37.物業管理之商業保險知識培訓（全套）》後，表示對物業管理活動中涉及的保險類型有了大致瞭解，但對於公司購買保險需要關注內容、注意事項不是太明白，留言希望老周能講講這方面的內容。
今天，老周就聊聊物業管理公司在購買商業保險時應當注意的事項。
一、商業保險的選擇
在《老周聊物業—37.物業管理之商業保險知識培訓（全套）》中，老周主要介紹了四種商業保險，即：財產一切險、機器損壞險、公眾責任險、營業中斷險、僱主責任險 。
1、公眾責任險
- 物業管理公司必須要購買；
- 停車場責任險是作為“公眾責任險”的附加險（但保費單獨計算，通常停車場責任險的保費要遠遠高於主險的金額），購買停車場責任險必須要購買公眾責任險；至於物業公司、物業項目是否需要購買停車場責任險，視項目所在地治安環境、社會環境、停車場經營狀況等因素綜合決定。
2、機器損壞險：
- 物業管理公司必須購買；
- 機器損壞險可以作為獨立險種購買，不必作為“財產一切險”的附加險進行購買；
- 購買機器損壞險可以視項目公共設施設備的風險程度選擇購買部分重要的設施設備，對於重要設備、易發生故障設備、維修費用較大設備必須購買保險，其他設備可以不購買保險（注意：此種情況，物業公司一定要提供詳細的購買保險的設施設備清單給保險公司）。
3、財產一切險
- 財產一切險是賠償因自然災害、意外事故造成的財產損失，對於管理非自持資產（如：銷售性住宅、公寓、寫字樓等）的物業公司，可以不考慮購買財產一切險，意義不大；
- 但對於管理自持資產（自持寫字樓、購物中心）的商業公司、物業公司，應當要購買。
4、營業中斷險
- 營業中斷險是作為“財產一切險、機器損壞險”下的附加險存在，一般不能單獨購買、但營業中斷險的保費是單獨計算；
- 對於物業公司而言，可以不購買營業中斷險，這個保險與物業管理公司關聯不大；
- 但對於管理自持資產（自持寫字樓、購物中心）的商業公司、物業公司，應當要購買。
5、僱主責任險
- 僱主責任險主要是作為員工社會保險的一種補充，對於不能購買社保、工商保險的基層員工購買僱主責任險，可以轉移和分攤管理風險；
- 但對於物業公司、物業項目採取基層員工勞務公司模式（即：清潔、保安人員由物業公司招聘、但入職到勞務派遣公司的模式），必須要購買僱主責任險。
6、關於公眾責任險和物業管理險
- 很多物業公司的朋友會問，保險公司有出專門的“物業管理責任險”，公眾責任險和物業管理險如何選擇，是否物業管理險會好於公眾責任險？
- 老周在以前負責公司保險事務的時候，詳細研究過物業管理險的條款和內容，後得出結論，不建議選擇物業管理險（因為，在物業管理險中的責任免除條款，包含了很多物業管理過程中容易發生的風險，實際保險範圍較小）。
7、其他保險
- 對於很多政府推薦的電梯責任保險、安全事故保險，其實都包含在財產一切險、機器損壞險、公眾責任險和僱主責任險了，如果物業公司購買的保險足夠，這些專門性的保險可以不購買；但政府強制要求的除外。
二、保險公司的選擇
1、不建議找保險經紀公司（保險經紀公司的優勢在於可以幫助物業公司梳理保險條款、給出保險購買的建議，但價格方面不佔優勢）；不建議選擇外資背景的保險公司（外資保險公司的優勢在於“言出必行”，但保險條款苛刻、保險費用較高，不划算）；不建議找二三線小公司 （小保險公司價格是優勢、但如果發生大金額賠償的保險事故，理賠效率不好說）。
2、建議找一線排名靠前的保險公司。按老周以往合作經驗，太平洋財險、人保財險、人壽財險等保險公司的保險費率和理賠服務都不錯，聽說今年平安財險也在打價格戰；這些大公司都是不錯的選擇。
3、第三個建議：一定要找一線城市（北上廣深等）的保險公司，相對費率會低些。
4、最後一個建議：對於物業項目較多的保險公司，建議採取“聯保招標”的方式選擇保險公司、而且聯保後保險金額較低。
三、公司購買保險的流程和注意事項
1、保險購買的主責部門
現在很多物業公司將保險歸於公司行政部門負責、業務部門配合。
我覺得這樣不是太合適，現實生活中很多行政部門的人員對項目情況、物業管理情況不是特別熟悉和了解，按常規想法購買商業保險，看似保險買的比較全、錢也花的比較多，但到了出現保險案件、需要理賠時，發現不在保險範圍內。
所以，老周建議涉及物業管理日常工作的商業保險（公眾責任險、財產一切險、機器損壞險等）應由業務部門負責購買。業務部門購買保險前一定要詢問項目意見，如果某個項目有特殊情形、需要附加或者批註特別條款或約定，一定要增加到保險範圍內。
2、提前確定購買的保險種類和附加條款
保險購買的主責部門要結合公司實際情況、項目實際需求要提前擬定要購買的保險種類，再確定主險應當附加的附加條款，這時非常繁瑣、煩躁的工作，但非常重要。
只有附加條款選擇對了、選擇全了，才能彌補主險中排除在外、免除責任的部分，才能有效保障商業保險的效力。
對於有些物業項目有些特殊項目、特殊狀況的，可以提前擬定保險批註（特別約定）。如，老周就結合項目情況擬定過下列批單、批註（特別約定）：
擴展承保被保險人在本保險單明細表中列明地點範圍內因被保險人使用船、非機動車（包含腳踏三輪車、自行車、電瓶車）發生意外造成第三者人身傷亡或財產損失時依法應由被保險人支付的經濟賠償責任。
擴展承保被保險人在本保險單明細表中列明地點範圍內因被保險人管理水景發生意外造成第三者人身傷亡或財產損失時依法應由被保險人支付的經濟賠償責任。
另外，關於附加條款，可參見以下圖片：
3、確定購買商業保險的額度
財產一切險、機器損壞險、營業中斷險等主要是：保險金額（最高賠償額）、每次事故免賠額；
公眾責任險主要考慮：累計賠償限額、每次事故賠償限額（財產損失每次事故賠償限額、人身傷害每次事故賠償限額、每人每次事故人身傷害賠償限額）、每次事故免賠額等；
注意：每次事故免賠額不是越低越好，因為免賠額與保險保費的費率有直接關係、免賠額越低、保費越高；所以免賠額要結合公司、項目情況，設計合理。
4、保險招標、選擇保險公司
保險招標主要按各個公司的招採程序執行，這裡就不多說了，但提幾點注意事項：
1、因為各家保險公司測算保費方式有所區別，所以保險公司最終的保險條款和保險報價可能與招標文件不一致。這在執行嚴格成本管控、招採管理的物業非常麻煩，老週一般的做法是讓各個保險公司報兩個保險方案和報價，一個是嚴格按招標文件要求的方案和報價、一個是保險公司優化後、認為最合理、最經濟的方案和報價（一般會修改最高賠償額、免賠額等），這樣我們就可以按統一方案和報價評標，選擇中標單位後再討論是否執行優化方案。
2、對於招採製度、程序性要求不是太嚴格的公司，可以採取標後談判的方式，選擇價格優惠、性價比最高的公司。
3、另外，老周還見過有的公司招標後，最後將各個保險選擇不同公司進行購買的情況。
4、最後，如果公司允許，可以採取戰略招標（即：保險服務期限為2-3年）的形式。
四、最後一個建議
一定！一定！一定！ 要逐條逐字的研讀商業保險的保險單、主險條款、附加險條款和特別約定的內容和文字！這是非常讓人討厭、讓人煩躁的事情了，但必須要逐條逐字的閱讀和核對。
另外，如果公司更換了保險公司，新保險公司的保險單、保險條款、特別約定等需要從頭到尾、逐條逐字的檢查和核對！
這是因為：
1、保險公司在出保險單、保險條款、特別約定的時候，可能會發生紕漏和錯誤，如不及時發現，後期可能會發生糾紛；另外就是，同一家保險公司也可能修改保險內容和條款，新的保險條款可能更加苛刻！
2、每一家公司保險主險條款、附加險條款都有差異，有的可能很小、有些差異可能很大（如：人保財險和太平洋財險的主險條款相似，平安財險的保險條款就有所不同，外資保險的內容差異更大），購買保險的責任人不要按往年的老經驗套新保險公司，這樣會出問題。
以上，就是今天內容，希望以上內容能幫助到大家！
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