去年杭州早就已经放开了二次抵押
文 | 《地产小王子》创始人 程立
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昨晚，网上开始流传深圳建设银行放松「二抵」（加按揭贷款政策）的消息。如下：
内容看着很复杂，除了放松公寓等贷款比例外，最重要的内容简单归纳起来就两句话：
1、取消前后两次贷款之间间隔1年的要求，且住宅抵押率统一调整为70%。
2、取消房产取得时间限制，现在取得房产后，即可直接抵押贷款。
消息是否属实，现在仍无法判断。
空穴来风，未必无因。
我相信，银行的初衷并不是放松。只是我质疑这种做法，等于变相架空了二套限贷的规定，给了违规操作者有机可乘。
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以前深圳新过户的房子，全款买入后，是不能马上办理抵押贷款的，需要持有1年以后才能做抵押。而现在取消了这个限制。
全款买入二手房，可以直接抵押。
如果按评估价7折做抵押贷款，相当于只要付3成首付，贷款7成，这不就等于是变相的享受首套首贷吗？执行的还是抵押贷款的利率。
如此一来，所谓的二套利率上浮，二套首付6成之类的限贷政策，统统被架空了。而对于一开始就没有资金可以全款买入的，一样享受这个政策。
譬如二套首付7成，3成办理按揭贷款后，也不用还满1年的按揭，可以直接申请「二抵」，将房产7成以内的余额部分贷出来（注：深圳二套房首付7成，杭州二套房首付6成）。
和之前全款买房的一样，最终你只付出了总房价3成的首付，担负着3成的按揭和4成的抵押贷款。
限贷，在这个政策面前，被架空了。
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深圳作为一线城市，一直是全国楼市的风向标。
那么杭州的政策又如何呢？
去年杭州就已经放开了「二抵」。
在实际操作中，杭州的政策要紧得多。一般需要按揭还满18-24个月后，才可以开展「二抵」业务。
我们来举实例分析：
假设你买入一套500万总价的房子，二套首付6成，300万首付买入，按揭200万。
还款18个月（1.5年）后，你可以采用「二抵」的方式，将7成额度内剩余部分贷出。你总共可以有的贷款额度为500*70%=350万。将按揭的200万额度抵扣后，还可以再通过「二抵」贷出150万。
最终，你在这套总价500万的房子上，投入的资金结构为：200万按揭+150万抵押经营贷+150万现金。这等于你拿出150万现金，以3成首付，买了一套房，享受了首套首贷的待遇。
唯一区别在于，杭州干这事儿，你需要先按二套拿出6成首付，即300万现金。
如果按深圳建行的新政策，没有了18-24个月的时间缓冲，刚杆就直接被放大，限贷政策完全被架空。
只要你注册一个公司，搞经营贷，二套房就能变成3成首付+4成按揭+3成抵押经营贷的模式。
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还记得前几天我发的那篇文章吗？杭州救市？我建议：先适当放松二套首付比例。
从文末投票结果看，1482张票中，有1135人投了希望降低二套房首付比例，占比76%，处于绝对优势。
而对二套房首付比例下降为几成的1483张票中，有658人投了3成，占比44%，446人投了4成，占比30%。
从投票结果看，大量改善的人群，都希望能降低二套首付比例。
投票截止2月28日上午10时
杭州的「二抵」，其实已经给这些改善人群开了一扇后门。只要你按揭满1年半后，通过二抵，可以享受到只拿出3成首付现金的待遇。
所以，当时「二抵」出来时，我就声讨过一次，但实际上，并没有被叫停，很多银行都有正常业务开办。
这不禁让我想到，通过赠与的方式，可以无限房票买房的套路。漏洞无处不在，总留有一扇门，可惜这道门，似乎只对足够有钱的人开放。
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最后还是要强调一下，
抵押经营性质的贷款，是不允许流入股市或者楼市的。所以问题的本质，其实并不是「二抵」的事儿，而是经营贷被挪用的问题。但实际上，你手上有300万自有资金和300万经营贷资金，很难界定，你到底是把哪一个300万买了房。所以，在某些操作下，这些所谓的要求，也是形同虚设。
写文章的过程中，辟谣如期而至，说是误读。建行义正言辞的说房贷政策按规定来，这话说得一点毛病没有。
但银行，又当裁判，又当运动员，到底严格到什么地步，谁也说不清楚。
房贷业务指标不给了，但经营贷款指标很足。所以变相流入楼市这种事情，全国各个城市一直有发生。不过就是量大量小的问题。
按杭州目前的「二抵」政策看，有18-24个月的缓冲期。如果全款买入，搞抵押经营贷，也需要全款的资金，并不是所有普通人都可以操作的。所以，这些更像是给部分人群开的后门。
如果打比方，好比是在河流边接个小水管引水。
但如果按深圳那个模式来，谁都可以直接「二抵」，再把企业注册审核的要求放低，公寓类产品也和住宅等比例随便贷，那所谓的二套限贷，首付比例提高的政策，就真的完全形同虚设了。
这相当于把河流坝上的闸门直接打开，泄洪了。
所以，结论是：深圳放开的「二抵」本身没毛病，但给了某些违规操作者钻空子的机会。
这样操作，真的有点危险，违背了房住不炒的精神，但愿杭州不要盲目跟进吧。
我最后再重复一遍上一篇文章提的，不要看政策说什么，要看做什么。
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