编者按：截至编稿时（2020年2月13日22时），据第三方机构统计，新型冠状病毒感染的肺炎（COVID-19），下称“疫情”，在全国范围内确诊人数达五万九千余人，疫情形势严峻，阻击任务依然艰巨。虽然，编者所在的广州地区已有企业陆续复工，但为响应政府号召，仍有大量人员、企业、政府部门处于延迟复工或投入阻击疫情战斗中。
相信有相当一部分人员或企业在疫情发生以前签署的房产租赁（或房产/资产管理）合同，会因本次疫情而产生履行障碍的不利现象，这对合同的后续运作埋下了各种风险。那么，在抗疫形势下，疫情是否属于“不可抗力”？是否一定能主张部分或全部免除责任？产权人该如何维权呢？
鉴于房产租赁与资产管理合同具有一定的共通性，下文主要以房产租赁合同为例，站在产权人（出租人）角度作一一解答。
一、我国法律对不可抗力的规范
我国法律关于“不可抗力”的规范内容，主要有以下几条：
《民法总则》第180条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
《合同法》第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；………
《合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《合同法》第118条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
二、什么是“不可抗力”
法律意义上的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。典型的不可抗力事件有如自然灾害、政府强制征收。
“不能预见”，指当事人对事件的发生必须根本无法预见的。
“不能避免”，指当事人对事件所造成的损害结果是无法采取有效措施避免。
“不能克服”，指当事人对事件是毫无办法加以阻止的。
三、本次新冠疫情是否被认为不可抗力事件
全国人大常委会法制工作委员会，于2月10日发布消息，称当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施；对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
可见，本次“新冠疫情”已由有权机构认定为不可抗力。
编者浅析，本次新冠疫情对全社会带来重大影响，在社会管理、经济建设层面来说该影响以负面为主，各行业企业乃至一般劳动者均出现经济下行压力，无论是商业合同抑或劳动合同均存在短期内的履行困难。站在全社会的角度，本次新冠疫情的确是一起不可抗力，而且事件仍在持续期间。
四、是否每份合同均可援引
是否每一份合同，只要履行期在疫情期间，均可援引不可抗力以主张部分或全部免除责任？
先说答案：真不一定。
编者认为，具体至每个单独的合同个案，本次疫情不必然致使合同履行不能而不负责任。针对单独合同个案的分析，应当对个案客观情况进行全面排查、综合分析，包括合同订立时间、不可抗力事件的持续状态、政府应对行为、履行合同的客观基础等诸多因素，以判断合同义务履行一方是否达到“在事件的影响下，已根本无能力履行合同义务方”的标准。
以浙江省高级人民法院民事审判第一庭最近印发的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》为例，其中第二条规定：
“疫情期间合同可以履行的，鼓励合同继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持．一方可以履行而拒绝履行的，另一方可依照《中华人民共和国合同法》相关规定，要求其承担相应违约责任。”
“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。
举个朴素的实例：
某场地承租人依租赁合同约定，应于疫情期间向出租人支付租金，现无法如期支付足额租金。对此，我们划分情况分析：
- 承租人在疫情期间可以正常使用租赁场地，仅因承租人自身原因导致资金周转不顺。该种情况不可援引不可抗力而免除支付疫情期间租金的义务。
- 承租人在疫情期间可以正常使用租赁场地，但受疫情影响而导致银行业务停止，不能依约汇出租金。该种情况可以援引不可抗力，部分免除迟延支付租金而产生的滞纳金，但仍不能免除支付租金的义务。
- 该地区疫情严重，租赁场地被政府征用于抗疫所需并支付征用补偿金，承租方由此不能正常使用该场地。租赁合同对此亦无特殊约定的，该种情况可以援引不可抗力而免除征用期间的租金义务。
- 承租人在疫情期间可以正常使用租赁场地，但依附于场地的经营收入减少。该种情况下，亦不是当然性的可以主张减免租金，需要结合合同关于该情况的约定或通过上下文进行合理推断。
五、出租人现在可以/需要做些什么
作为场地出租人，往往已经将场地交付承租人使用，而且不可能在疫情期间要求承租人返还场地。在目前疫情影响下，多数出现承租人以疫情为“不可抗力”或其他负面影响为由而主张减轻或免除租金、甚至解除合同。那么，遇到该种情况，出租人应该如何维护自身合法权益呢？
编者提供如下操作（仅供参考），可以归纳为“四个及时”：
- [及时]发现合同履行的难点。出租人应当全面回顾租赁合同的条款，结合租赁场地的使用范围、交付现状，总结合同可能存在的履行难点，做到心里有数。
- [及时]了解场地使用现状。出租人应对场地现状进行排查，若发现有次承租人或第三方使用人，应对该人员进行信息登记，或要求承租人披露在用人员、在用情况的信息。该举措可以为疫情期间协助政府部门防疫需要，亦为以后通过司法途径救济时提供必要有利信息。
- [及时]发出告知函件。若遇到承租方提出减免租金或解除合同的要求，出租方应依据租赁合同的约定，及时向承租方发出函件，并援引合同内条款，以表明己方立场或方案。
- [及时]保留行为证据。为避免日后发生纠纷时，难以证明己方已经采取符合合同约定的有效措施、救济手段、告知措施，保留有效证据已是老生常谈。此时，建议采用律师、公证等由第三方见证、函件的方式。
给一个范例您瞧瞧▼
六、对方拒不配合怎么办
站在法律工作者角度，对于纠纷的发生，仍然建议尽可能通过协商解决，此为最省时的解决方式，而且毕竟诉讼过程还是有风险的。但一旦协商破裂，多数走上司法审判阶段，那么庭前搜集证据就是最重要的一个步骤。
站在出租人的角度，主要需要搜集如下证据：
双方于疫情期间的沟通信息、往来文件，国家及地方政府出台的防疫文件（特别是对场地有影响的），租赁场地的使用情况；若是商业场地，最好还有商场的经营情况、商场管理方的公告文件、商场监控录像、客流数据等。
最后，与法律无关，为疫情祈福
病毒无情、人间有情。面对病毒肆虐，无数白衣天使、人民卫士、社区工作者等“战士”已经为我们冲锋于一线，他们无畏、英勇的胸怀铸造了我们国家的脊梁。编者在此向所有战士致敬，祈祷他们平安归家，祝愿患者早日康复。
蕴德建筑房地产团队介绍：
广东蕴德律师事务所建筑与房地产法律事务部团队由广州本地大所在建筑与房地产领域有长达十年及十年以上专业执业经验的律师组建。建筑与房地产服务团队长期为珠三角地区部分政府单位、建筑企业、房地产开发企业提供服务。
如果有与之相关的疑问、看法或观点，欢迎联系广东蕴德律师事务所，可在文章下方留言或发邮件至[email protected]，共同交流。
閱讀更多 廣東蘊德律師事務所 的文章
