文｜舟树人 编｜宁采尘
一次奇妙的踩盘经历，树哥在良庆桥南偶遇一个“宝藏盘”，同时具备了地铁、看江、看湖三大关键词，均价1.2万。
这个盘之前比较低调，已经卖到最后一栋了，且大部分楼栋都已封顶，看了一下，原来是盛邦的“三公主”。
路遇良庆桥南1.2w的“宝藏盘”
听闻4号线年底要开，树哥决定先下手为强，沿着五象大道寻找“爆点”。
在蟠龙，被剩下的都是豪宅，几乎没漏可捡；天誉东盟塔之前刚扒过；外立面PK也被大神翻了牌子。
沿着五象大道一路向东，经过“网红圣地”良庆大桥，一边是美丽的邕江，另一边是长长的地铁站施工围挡，威严的良庆镇人民ZF，魔性的新媒体中心……
树哥心里盘算着：这边有江景有地铁，升值潜力不容小觑，会不会是下一个蟠龙板块？
紧接着，在一群黑白灰相间的楼盘里头，一位身穿卡其色风衣的“美女”，抓住了树哥的眼球。
▲外架拆除中，露出了暖色调的外立面
这个盘叫做“盛邦珑悦”，和五象湖的盛邦珑湖系出同门，但比它大哥低调得多，是目前良庆桥南唯一在售的楼盘。
树哥本想进售楼部蹭杯水喝就离开，但好奇心还是占了上风。
这个盘45亩，只建了6栋楼，其中，有4栋还是独栋。外围是两层底商，能满足业主日常所需。
▲售楼部沙盘实拍
不怕告诉你，每个售楼部的沙盘都开了滤镜。
▲实际楼栋排布稍显紧密
楼盘真实的楼间距没有沙盘展示的那么“夸张”，南北之间大概有40米的间距。
不过，楼栋都是正南或东南朝向排布，围合式的布局，给中庭园林腾出了挺完整的空间，作为“第一眼美女”，给人感觉是个小家碧玉的精品小盘。
更重要是，这个有江有湖的地铁盘，均价才1.2万，真让树哥意外。
▲楼盘档案
有江有湖有地铁，却有点低调
这个盘，明明有实力高调，却偏偏选择低调。
首先，项目紧挨五象大道，周边还有良庆和青山大桥直通青秀区，交通十分便利。
而五象大道对于五象新区而言，就相当于民族大道对于青秀区的意义。目前民族大道沿线的二手房，均价都不低，想想以前琅东房价4000+没下手，树哥的大腿已经拍肿了。
这么看，盛邦珑悦1.2万的价格，目前还真处在低位，长期来看，有不错的升值潜力。
▲五象大道东的价值有待发掘
其次，项目所在的良庆桥南，综合价值并不弱。
▲项目周边配套
项目东面是楞塘湖水系，目前水系已经开始动工，楼盘交付的时候，湖应该能兑现。北面不远则是良庆镇政府和新媒体中心，未来的城市界面也比较都市化。
盛邦珑悦虽不是一线沿江，但与邕江的直线距离，也不过数百米。
树哥亲测，目前在售的高楼层能看江，未来打造5A景区的沿江景观带，能让业主饭后散步、周末出游，更惬意一些。
▲项目实地的江景视角
学区方面，树哥发现该楼盘周边学校挺多，像衡阳路小学、良庆镇中心学校、良庆镇初级中学，步行距离不到500米，都已交付使用，分到哪个学校，路程都是7、8分钟左右。
▲九年义务教育都能走读
当然，这个盘最硬核的配套是地铁。距离楼盘最近的是4号线良庆圩站，步行距离大概400米。
▲项目实地可看到良庆圩站
根据官方最新情报，ZF决心要把失去的2个月夺回来，力争在年内把地铁4号线搞通。
▲南国早报相关截图
4号线不会放你飞机，五象火车站明年9月动工。有了良庆大桥、楞塘湖景、地铁4号线、五象火车站“四大护法”，平心而论，之前小瞧这里了。
所以树哥认为，该楼盘舒适度不错，刚需自住没毛病；对于投资客来说，良庆桥南目前价值被低估，是件好事。年底地铁一通，未来升值加速，与热门板块一较高下不是问题。
实体样板间“半裸”出境，真敢露啊
和售哥套了半天近乎，树哥打听到，目前在售是6#楼，正对中庭园林，做了实体样板间。
售哥拗不过树哥的死缠烂打，只好把树哥带去工地……
树哥对实体样板间的第一印象——真敢露啊。
先是电梯厅的公共过道，宽度有2米以上，不管是走人还是搬家具，尺寸都很宽裕，甚至比五象部分所谓的高端盘做的大气。
▲盛邦珑悦的过道实拍vs玉洞大道某府过道实拍
来到实体样板间，发现是“清水款“，少了软装的粉饰，真实感更进一层。
▲很整洁的样板间
首先感受的是层高和采光，样板间位于16楼，朝北的客厅、次卧日常采光充足；户内层高2.85米，后期客厅做吊顶，依然不觉得压抑。
▲朝北空间采光充足
▲朝南卧室需要吸顶灯“助攻“
另外，样板间北面有个长6.7米，进深1.5米的超大景观阳台。不做绿化覆土，内部净空超过2.4米，舒适度很高。
▲北面的正常阳台
▲良庆圩站就在项目不远处
因为实体样板间墙面只是刮了腻子，顶部做了平整，施工上看不出太大问题。但项目是精装交付，必须得到精装样板间看看交付标准。
108㎡也有改善味儿，细节有诚意
精装样板间，售楼部里只做了四房的108㎡户型，户型图长这样，有点不想认“刚需”的命。
▲108㎡户型图
客厅开间做到3.7米，次卧和阳台开间不少于3米，这是108㎡四房挤进刚改阵营“最后的倔强“。
客餐厅地板以米色为主，赠送入户鞋柜，整体做吊顶，配送灯带、筒灯和窗帘盒。
▲空调、电视背景墙不是交付标准
仔细看户型图，这个盘破天荒的做了半赠送阳光房。这种骚操作在当下几乎绝迹。
▲8.4㎡的半赠送阳台装修示意，很适合打发闲暇时光
精装细节方面，样板间里做了很多小细节，像智能门锁、地砖美缝、瓷砖踢脚线、转角包边等工艺，有一颗做改善的心。
▲精装细节
厨房里面，厨具三件套也是包含在交标里面的，抽油烟机也不是裸露在外，而是嵌进了上吊柜里。
不足的是，该户型厨房略小，没留冰箱位，只能把冰箱放在客厅，刚需的眼泪，又默默流了下来。
▲厨房样板间实拍
交付情况整体装修则沿用了盛邦一贯的欧式风格，配以暖黄色调，给样板间增添不少质感。
由于它大哥盛邦珑湖部分户型也是精装交付，从市场反馈看，交付后业主满意度还可以，希望珑悦也能呈现较高的质量和水平，让业主把心放宽。
又见阳光书房，98㎡做了3+1
目前，楼盘只剩下最后一栋在售，是小区最北面的双拼楼栋，两梯四户，看中庭园林，是人们常说的的“楼王”，涵盖了98-128㎡3+1房至4+1房。
先看一下不同户型所在的位置。
98㎡3+1房最稀缺，只有一条腿的量，大概30套左右。108㎡是南面套，为主力户型，有三条腿。性价比最高的是118㎡紧凑四房，最为方正，不过是中间套，采光一般。最改善的是128㎡的两个边套。
▲6#楼户型分布
▲98㎡户型图
98㎡户型像是108㎡户型的“精简版”，客厅和各个房间的开间，都比108㎡户型略窄，但保留了3阳台的精髓，为喜欢这一设计的购房者，降低了门槛。
▲118㎡户型图
▲128㎡户型图
118㎡户型和128㎡户型大同小异，但两者在楼栋里分布的位置不同，房间布局也略有差异。
论观景体验，树哥更喜欢边套的128㎡户型，毕竟刚看完实体样板间，震撼的江景还是要配更大的阳台。
细品一番，原来看起来小家碧玉的盘，现在颇有大家闺秀的风范。
提到盛邦的户型，树哥不得不多说一点：
盛邦作为本土房企，在户型得房率方面，比很多外来大牌更胜一筹，这主要得益于品牌背景。
原来，盛邦是从南宁大腕“盛天集团”独立出来的一支。盛天作为南宁第一代开发商，盘踞南宁十几年，累计了丰富本地资源，而盛邦延续了这一优势。
除此之外，盛邦还从盛天那里，传承了“高质感+高颜值”。大家可以看一下盛天华府和盛邦珑湖，欧式风格一脉相承，立面线条有层次美感，细节做了大量的雕花，颜值在线。
▲东盟商务区和五象湖两大颜值担当
作为限价盘，上车有门槛
该楼盘是良庆桥南板块最后一个在售的限价盘，毛坯均价限在9100元/㎡，加上3000元/㎡精装，6#楼价格约12100元/㎡，上车有一些门槛。
再看看3月25日的土拍，由蓝光拿下的龙岗一线江景地块，成交楼面价高达8216元/㎡，不限毛坯价，按照市场惯例，售价可能要翻一番。
▲蓝光的一线江景地块
回到盛邦珑悦，项目北面未出让的地块，同样是一线江景，但有地铁优势，比龙岗更靠近五象核心区，价值不言而喻。
不过，该地块拍出之后，将会对楼盘的江景视野造成阻挡。
再看看地铁，与一些盘“规划中的X号线”不同，4号线通车已是板上钉钉，与地铁口400米的步行距离，也让该楼盘成为了正地铁盘。
▲如何判断地铁盘
扒房曾将地铁对房产价值的影响幅度，做了图表示意，如今，4号线处于建设至完工阶段，对楼盘价格上涨影响还是挺大的。
▲地铁对楼盘的影响
综合来看，盛邦珑悦目前1.2万的价格，仍处于低位，给刚需和投资者提供了上车的机会，待未来更多不限价地块拍出高价，周边楼盘价格自然水涨船高。
同样的价格，买这里不比买五象南更香？
盘无完盘，小缺陷值得注意
去年，剑叔亲测盛邦珑湖的过程里，发现了商业空置率高的情况，侧面反应物业管理和商业运营方面的瑕疵。
由于是盛邦物业，由于成立时间不长，积累经验不足，和一线的万科、华润物业比是嫩了点，后期服务是否到位，还有待时间证明。
加上周边未开发的地块较多；正在施工的楞塘湖湿地公园，也会让附近的道路尘土飞扬。
想上最后一趟限价房的车，就要经历良庆桥南板块二次升华的过程。忍受一段时间周边的施工环境，还是享受长期持有的升值快感，选择权在大家手上。
@鉴语：价值被低估的板块，逆袭的“潜力股”
项目位于良庆桥南，比邻主干道，近地铁，北面有江，东面看湖，周边学区资源丰富，配套开始进入兑现初期，板块价值肉眼可见。
从产品角度，盛邦品牌在户型设计上“很有一套”，楼盘颜值高。但由于盘本身只有45亩，而且定位偏刚，属于小而美的楼盘，1.2万+门槛的价格，也很实在。
未来，五象新区的土地拍一块少一块，价格还越拍越高，该盘作为良庆桥南最后的限价盘，升值优势挺大，可以当做长期投资产品。
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