01
2020年的蘇州樓市
高得房率已成“珍稀保護動物”
猝不及防，蘇州樓市已全面進入改善。受疫情激發，換個大房子，換個更舒適的居住環境成為改善的共識。
據某機構調研數據顯示，有56%購房者覺得房子太小想要換房，其中足夠的收納空間，功能性齊全等成為最主要訴求。
《賽拉維-助家戰“疫：大調查》報告
從中不難發現，買房人在意的幾大考量條件，無疑都指向了買房重要參數--得房率，居住空間的改善已迫在眉睫。
但這幾年，隨著蘇州樓市的建築法規越來越規範，高舒適、高得房率將成為絕唱。
大家都知道，以前樓盤戶型都做的很神，得房率都很高。包括入戶花園、陽臺、露臺、飄窗、地下室和閣樓等，都是不計入或只計入一半產證建築面積。2018年開始，蘇州出臺相關建築法規，上述的提到的都被禁止。
比如：以前地下室只要幾千塊錢；現在，地下室和正常戶型一個價。
商品房系統某盤地下室房源備案
到了2019年，政策愈發嚴格。土拍要求住宅：不得設置開敞陽臺，封閉陽臺建築面積全部計入容積率。
土拍要求
今年以來，蘇州多盤改為全封閉陽臺出售，引發熱議。
規劃要求
以120m²戶型，單價4W，陽臺10m²為例。
政策之前，
“陽臺一半不計入產證面積”，10m²只需要花5m²的錢即20萬購買；政策之後，“陽臺全封閉需全額購買”，實打實的要花40萬。房子還是原來的那個房子，買房成本卻上漲了20來萬。總價變高，套內面積還是和以前一樣，得房率也相應變低。
- 120m²套內面積=125m²套內面積
建築規劃趨嚴疊加房價不斷上漲，想在蘇州買房，每一平米都變得昂貴。
接下來入市銷售的純新盤，將不會有高舒適、高得房率。
當高得房成為樓市“珍稀保護動物”，遇上這樣的房子且買且珍惜吧。
02
高舒適絕版戶型逆天了，得房率高到可怕
比如趕在政策前的末班車樓盤，首開金茂熙悅（備案名：熙和悅花園）就算一個。目前在售面積段約99-140m²，主力約105/127m²。雖然產品為小高層、高層，由於戶型設計實在太牛逼了，實際得房率媲美洋房。
實景圖
先給大家上戶型圖。
105m²為3房2衛設計，也是項目主推且比較搶手的，亮點很多。
亮點一：好的戶型，一定是佈局合理，動靜分區
戶型整體方正，三開間朝南。動區和靜區分佈兩側，客餐廳設置在一條動線上；三個臥室處於戶型的最內部，遠離嘈雜的入戶。好處是，就算你週末在家睡懶覺，也聽不到廚房做飯和客廳放電視的聲音。
亮點二：朝南約10.1米麵寬，每個房間都超大，尤其主臥奢闊無敵！
我們常說的高層產品得房率高，一般體現在陽臺和房間兩種。“陽臺一半不計入產證面積”比較普遍，買房人更喜歡“房間大”。一方面，居住舒適度、空間感能得到更直接的提升；另一方面，也考驗開發商戶型設計能力。
而首開金茂熙悅無疑是個佼佼者，“高舒適”度全部體現在了所有房間上，空間感很強。所以，當我第一次實探樣板間時，最大感覺就是每一個房間都“超級大”。
南向面寬尺度上約10.1米，這是什麼概念？一般而言，市面上多數120m²的產品，面寬也頂多做到約11米。
這套105m²，做到了約10.1米，而且還帶一個面寬約3.4米的主臥，非常驚人。
樣板房實拍示意 非交付標準
主臥套房算是非常極致設計，空間利用率極高，奢闊無敵。不僅功能齊全，而且每一項都不遷就。
比如，獨立的主衛，私密性更好；根據需求可以做成步入式衣帽間，大大拓展收納空間；放上1.8*2米的大床外加床頭櫃，臥室空間也足夠。
南次臥和北書房也十分方正，開間尺度都做到了約3米。最大程度減少浪費面積，每一寸空間都各得其所。
示意圖
2個衛生間很實用，不會有早上搶上衛生間的尷尬，並且還是“雙明衛”設計。
次衛位於戶型的中區，兩個次臥離的比較近，家裡有老人過來住，夜裡上衛生間也方便不少。
樣板房實拍示意 非交付標準
亮點三：U型廚房位於戶型最北邊，設置了獨立儲藏間
U型廚房很人性化，可容納多人操作。廚房位於戶型最北邊，相對獨立，好處是油煙不會進到客廳。
東側設有廚房儲藏間，家用電器、米麵糧油等都可以往這個地方放，空間利用率大幅度提升，實用度打滿分。
在印象中，廚房帶儲藏間只出現在一些改善較大戶型中，105m²戶型做到這樣實屬難得。
整體看下來，得益於高得房率+優越的戶型設計，105m²的實際居住空間感強爆了。適合一家三口改善，如果是三代同堂，也不顯得侷促。
另一個戶型是127m²的4房2衛設計，做到了約140m²的空間享受。同樣是三開間朝南，動靜分離；大套房設計，開間達到了約3.9米，放2*2米的大床都綽綽有餘，還能預留出獨立的衣帽間。並且幾個房間都不小，很適合二胎及與老人同住的改善家庭。
亮點四：買得房率高的房子，等於變相省錢！！！
對於改善而言，房價越貴得房率越重要！同樣舒適度3房2衛至少要120m²，但在首開金茂熙悅等於是拿105m²的錢買了個120m²，變相省錢了。實得更大的面積同時，享受更開闊的空間和更舒適的居住感受。較低總價完成改善，是精明的選擇。
03
首開+金茂聯合開發，花很少的錢住更高品質的房子
除了“殺手鐧”般的高舒適戶型，品質也絕對算得上滸關一流梯隊。項目由首開、金茂聯合開發，首開的雙奧品質蜚聲國內，金茂是科技城住宅，本身就是品質代表，不用擔心。
昨天我們去航拍了一下，小區目前已經是實景準現房。無論是採光、樓間距、綠化等都一目瞭然，品質看得見。尤其是限價之下，比期房買起來更放心。
據悉，一期將於近期交房，交房是品質最好的見證，而首開金茂熙悅已經準備好了。一波實景圖瞭解一下
實景圖
整個小區採用了真正的人車分流設計。地面無停車位，全部要到地下去，父母平時帶著孩子散步，或者小朋友獨自玩耍，安全放心。
進入小區後，無論你是從地面經過，還是開車從地下走，地上地下都配置了精裝的入戶大堂，讓你回家的每一步，都變得尤為尊貴。
小區車庫實拍
漫步在小區，滿眼都是綠色。
據悉，首開金茂熙悅綠化覆蓋率高達80%，純景觀面積約7.6萬方，各樓棟之間綠化帶打了不同主題9大庭院，每一棟都能化身為最佳觀景臺。
住進來之後，每天都像是逛公園。隨手拍，園林綠化真的不錯。
實景圖
想要良好的社區居住環境，物業給不給力也很關鍵。讓人倍感驚喜的是，物業是萬科！享受過萬科物業服務的業主都說好，有了它猶如錦上添花。
04
厚積薄發滸墅關，預定下一個主城C位
擁有過人的社區配置，首開金茂熙悅還坐落於蘇州最當紅板塊：滸關。3號線開通、中環快速路、春申湖快速路、高鐵新區站，助力板塊價值再爆發。
值得一提的是，有軌電車2號線就在項目邊上，貫通滸關和科技城。交通拉近了板塊之間的距離，首開金茂熙悅業主中就有很多在科技城上班的。
商業配套能級爆表。永旺、宜家、迪卡儂、Costco四大巨頭聚首，有望成為僅次於蘇州中心的第二大商圈。
一直以來，滸關的配套都不輸主城區核心，但房價卻是價格窪地。對比高鐵新城、吳中太湖新城等板塊，新房價2.7-2.8W，滸關的改善門檻只有約2.5W，正是上車的好機會。
尤其是首開金茂熙悅還有絕版的“高舒適”、“高得房率”，低總價買到如此高品質樓盤，兩全其美。
目前首開金茂熙悅一二期均在售，部分房源購買還有驚喜優惠，快掃碼進入小程序瞭解，這裡介紹很詳細。
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