我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：北京现在名下没有房，其他省市有房，以前贷过款，应该算是二套吧？现在手上有600现金，不知道能买总价多少的二手房？现在想买西城区的两居，孩子在复兴门附近上学，能否推荐合适买的保值的楼盘？ 年底时如果卖掉外地房，现金就能筹到800，又有哪些2-3居好盘推荐。
回答：你这个情况算2套，600做全款抵押能买入1000+的标的，现在的情况买入西城 来保值并不建议，由于学区溢价过高，未来风险大，想保值建议看东面，如果为了孩子上学，可以买一套老破小做为学票。
提问：房姐你好，子弹比较少只能接受250W左右的房子，主要用作投资，自住可能性不大，北京哪个区域都无所谓，不知道是不是只有老破小的公房可以选择？希望给我推荐几个小区，谢谢了^_^
回答：主要以东三东四通勤地铁线路上的90后公房为主，例如 八里庄北里、京棉新城、都会华庭，尽量淘紧凑两居，如果资金能提高到300左右，选筹会范围会更大点
提问：房姐，你好。请问天津武清首创国际半岛的联排中户值得入手吗？如合理价位是多少？是否可长期持有？另外，北交大附近的上园村1号楼有学区价值吗？附近未来的规划如何？
回答：武清是炒起来的，价格已经透支，远郊ceo盘不要买可能长期站岗。 天津投资买津南 北辰 大学城地铁沿线低价盘。
提问：房姐你好！ 请问如果卖家房子有高额贷款未还清，自己已无力偿还，只能接受高首付还清贷款的情况，中介提议高首付做银行资金监管，专款专用保证资金安全，还可与中介签资金保证合同。在这种情况下，如果考虑购买，还需注意哪些资金安全或其他方面等问题？ 这种操作是否可以？ 谢谢！
回答：1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：请教房姐。手头海淀双榆树700万老房，贷款余额60万，另外还有二套房抵押贷120万。想换附近1000万房，唯一不满二，原值300万，老人有sdsf资格，应怎样操作？家庭月收入80k，月供18k
回答：双榆树大多是老破小，需要具体的房本信息，看能否抵押贷。 什么是 另外还有二套房抵押贷？ 双榆树是危险地段，尽快出掉换仓。 老人具体信息没有。 从描述来看，涉及到贷款，融资，多套贷款置换，接力贷等综合规划
提问：房姐好！本人在六里桥东太平桥西里有两套房（一套一居，一套2居），现在在回龙观、西二旗上班。目前手头有500，哪个方案在居住和收益上比较好？ 1.持有丰台房产，在北边租房住；（问题是个人内心其实非常不喜欢租房） 2.卖1居，换海淀一套（有意向的是现在置换西山锦绣府，但担心六里屯垃圾填埋场；或2年后换橡树湾、世华龙越，您建议现在换还是再攒点钱换？） 3.卖掉一居，置换昌平一套（考虑中海丽春湖smart墅，因为公司在沙河买了地感觉沙河以后发展还可以，不知道判断是否准确，顾虑是昌平学校不怎么好，价格感觉也没比海淀低很多） ps.孩子还没有出生，计划这两年要孩子，所以还要整体考虑孩子的未来的学习问题。
回答：沙河有地没用，没人没产业是核心问题，除非不在意保值问题，否则不建议买 以你的现状 ，等两年换海淀更合适
提问：房姐好，新人首问，老婆怀孕，父母将来照应想换房，怎么换还不清晰，求教 情况1.住南三环洋桥一居，17年组合贷总花360万，现跌310，卖出能拿到110万。2.现金200万，100万加成贷（小中介说的）3.税后年收入60万，公积金每月1.3万。4.亦庄工作居住证；老婆西单工作，可能拿到西城户口 方案：1.卖房换小三居，A买非学区；B 买学区，避免上学再次换房交易成本高 2.不卖房，再买一套小的，A买没有学区的洋桥附近；B买其他位置学区的，附近再租一套 问题：1. 房姐建议什么方案呢？2. 如果买学区，考虑排位，貌似只有亦庄可以考虑？3.您提到的抵押全款方式，是否适合我？跟加成贷是同一回事吗？谢谢
回答：建议置换一套非学区满足居住功能，学区适合总价低的老破小，几年后看市场情况再选择入学区，自住+学区的组合最优 加成贷类似，可以使用
提问：房姐好！最近想在天通苑买房子，看到您有《天通苑板块选筹实操》就进圈了，可是没有找到这篇文章，可以再分享一下吗？谢谢！
回答：你好，在精华主题里可以查看。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台最大，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区最便宜，东二区次之，东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五唯一）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。
提问：房姐，我大概是270万首付和30多万的信用卡，现在买房需要提前多久准备流水？怎么做流水？流水必须是月还款的2倍以上吗？
回答：买房需要提前多久准备流水？ 首先要看你有多少钱？可以买到什么样的房产？ 达到这样的目标，需要采用什么样的贷款方式？ 另外除了房贷本身，是否还要增加其他授信负债？这样就要进一步计入首付流水的计算。 以及，根据贷款方式的不同，所需要的流水类型和金额，最后再推导出流水的正确做法。 30万信用卡粗约20万资金，相当于290万的首付，如果在选筹，评估和贷款三者上都做到达标，房姐客户案例来看基本买到约600-720万的房产居多，贷款400万上下。 按揭贷款可以凭收入流水和收入证明沟通银行，前提还要综合你的征信资质，个人其他负债，工作单位等。 如果是抵押贷，相对宽松一点。 理论上需要2倍，实际执行中有各种情况。 规律是：贷款总额越高，对流水的要求就越严格。
提问：北京房姐您好，手里有1200万现金，想投资一套性价比高的房产，然后再利用此房产和手里的现有房产做抵押购入天通苑的复式房2套，目前有2套全款房产总价值在2400万左右，请帮我建议纯投资房产选择那里合适，如果购入天通苑楼层那个区域出行方便，复式价位多少合适，谢谢谢谢谢谢
回答：思路可行，不过高总价的抵押对流水的要求很高，需要注意 推荐 望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平， CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平 天通苑建议看东区，单价 2.8内
提问：房姐您好，买房小白，因北京社保到6月后就满五能在北京买房，首房首贷，有几个购房需求请教： 1、 购房总价350万内一居室，希望是60平以上满五唯一；目前关注的是朝阳板块常营北京新天地、朝青国美第一城、双桥的朝阳旺角，可以首选哪个小区？或有其他小区推荐？结合自身需求：婚前购房，希望该房可在未来5-10年稳定涨幅合适卖掉换大两居。 2、 银行流水：单位年前把浦发工资卡换成了江苏银行工资卡，因此从去年12月-现在，工资一到就1-3日被我转到了浦发上，按房姐之前说的合格的银行流水，那江苏卡就不符合标准，而浦发卡虽然有比较漂亮的金额入账且有富余，但收入中缺少“工资”字样的，是否也不符合标准？
回答：首选国美第一城，还推荐看 朝青 炫特嘉园，十里堡 京棉新城 公司走的工资代发就不用担心，一般社保账户流水或个人纳税单也都是有效证明。流水也能找懂行的中介帮助包装，不是大问题
提问：房姐，回龙观北清路领秀慧谷这个小区怎么样？ 分4个小区，目前住c区，d区挨着知识产权局，两个挨着很近。 想自助兼投资
回答：领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新。 但是C区接近6万的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限，未来的再进行拉升的难度较大。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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